物业公司卖房法院判决退还定金
物业公司卖房法院判决退还定金
一市民准备购买一套300多平方米的房子用来养老，但是当她去银行贷款的时候却屡屡碰壁，咨询后才得知，原来，向她售房的是物业公司，根本就没有售房资质。日前，北辰法院审理后，判决“物业公司”负责人退还定金3万元。
签了售房协议贷款处处碰壁
50来岁的于女士想和丈夫买一套宽敞的房子安度晚年。去年，在得知北辰区有一处建好的商品房后，就决定去考察一番。于女士来到某小区售楼处询问，接待她的是一位自称叫郑某的男子，经过初步沟通后，于女士和丈夫决定购买一套二层354平方米的居民住宅。
后来于女士再次来到售楼处，双方签订了一份“售房协议书”，并加盖了该小区物业管理专用章，郑某在印章下签了“郑”字。
根据“协议”中约定的条款，房屋总价款为153万元，于女士首付定金3万元，郑某还在收据上签上自己的名字，并加盖了该小区售楼处财务专用章。
但是，当于女士拿着合同到银行贷款的时候，意想不到的事情发生了，原来该小区物业公司以及负责人郑某根本不具有销售商品房的资质，因而无法贷款。
“如果不能贷款，自己根本筹措不出来153万元的房款。”在郑某不同意退房的情况下，于女士只得一纸诉状将土地的实际使用者某农工公司、小区物业以及物业公司负责人郑某告到法院，要求退还房款3万元。
售房协议无效应返款三万元
对此，某农工公司表示，该小区物业并非该公司设立，于女士购买的楼房也非该公司开发。农工公司只是房屋土地使用权的出让者，于女士交付的定金也与其无关。郑某也辩称，小区物业是自己设立的，没有营业执照，自己是替别人售楼，于女士交的钱不仅不能退，而且还应当承担延期交付余款带来的损失。
法院经审理查明，农工公司未经政府有关部门批准，擅自将自己管理的土地使用权出让给某房地产公司建房出售，已经因非法出让土地的行为受到了行政处罚。而郑某以小区物业的名义出售给于女士的楼房，正是坐落在该公司非法出让的土地上，且郑某及其设立的物业小区售楼处，都没有售房许可证。
【法院认为】：
郑某未经批准，擅自向社会出售住宅，他与于女士所签订的售房协议无效，应返还于女士购房款3万元。
而农工公司与本案没有直接的法律关系，因此不承担给付的连带责任。至于小区物业的行为，实际上是郑某的个人行为，因此应当由郑某个人承担。鉴于于女士在缔结合同过程中有对售房人资质未认真审查的过错，法院还判决她承担部分诉讼费用。
【专家说法】：
物业公司为何无权卖房?
律师表示，郑某所成立的“物业管理”公司，并未获得行政机关的批准，是非法的。即使是合法“物业公司”，根据国务院颁布的《物业管理条例》，其职能只能是“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，并无销售商品房的权利。如果其销售商品房，则是非法的，签订的房屋销售协议也是无效的。
律师提出，如果购买已经建好的商品房，售房人应当具有开发商的营业执照和房地产开发企业资质证书、土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证和施工许可证、验收合格证等。而且最重要的是，购买人要查看商品房销售许可证。如果购买期房，根据《城市商品房预售管理办法》，也要查看售房人的有关证书。最主要的是查看有没有《商品房预售许可证》。
最后，王律师还提醒大家，买卖商品房，购买人往往处于“劣势”，为了更好地维护自己的权利，尽量避免使用售房人自己拟制的合同文本，而使用建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》。
