广西省“农村违法建筑”获得市价补偿
广西省“农村违法建筑”获得市价补偿
作者：尹利兵律师
【案情简介】
苍梧县位于广西省壮族自治区东部，地处浔、桂两江汇合处。黎先生是苍梧县龙圩镇的当地农民，因家中人口众多，而原有的祖宅面积狭小，且年代久远早已破旧不堪，在向村里多次申请宅基地未果的情况下，黎先生于2009年在自家的自留地盖起了新房。由于自己的儿女都已经成家急需住房，黎先生对新房花费了巨大的财力物力，不惜将毕生的积蓄都倾注其中，房子盖得十分宽敞气派，搬进新房后家里的居住条件得到明显改善，一家十几口人聚居在一起也其乐融融。然而好景不长，2013年，苍梧县政府在全县范围内进行违法建筑专项整治工作，黎先生家的新房被定性为“违法建筑”，镇政府要求其限期拆除。黎先生急忙四处托人找关系要求政府考虑其家的实际情况给予补办手续，几经努力也于事无补。无意中在网上知晓了北京拆迁维权律师尹利兵律师之后，决定委托其进行维权救助。
【办案纪实】
接受黎先生的委托之后，尹律师也十分清楚目前的法律事实对其很不利，毕竟黎先生家的房屋确实没有相关的建房审批手续，且其房屋地基原本是耕地，根据我国《土地管理法》第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”显然，黎先生家的新房属于违法建筑无疑。
那么黎先生应该怎样去维权？是否其多年的心血将化作残垣断壁？
面对眼前的维权困境，并没有让尹律师束手无策。既然愿意接受了当事人的委托，尹律师早已知道问题的关键所在，即黎先生的房屋是否真的属于非拆不可的违法建筑吗？以及镇政府是否有权定性“违法建筑”并按照其主张的程序对黎先生的房屋实施强拆？答案显然是否定的。根据我国《城乡规划法》的相关规定，房屋是否为违章建筑是需要规划部门来予以认定，在没有认定之前任何人都无权将该房屋当作违法建筑来对待，更不能随意的予以拆毁。因此镇政府的说法无论是从法理上讲还从现行法律法规的规定上来讲都是站不住脚的。退一步讲，即便黎先生的房屋是违法建筑，只要其符合城镇规划，也不应当予以拆除，完全可以通过处罚之后补办手续来予以合法化。最后，对于必拆不可的违法建筑，按照我国《行政强制法》的相关规定，需要县级以上人民政府才能作出强制拆除决定，并按照法定的一系列程序对其予以实施强制拆除措施。
有利的法律武器在手，自然不怕政府狐假虎威的行政压力。尹律师针对案情立即迅速提起了诉讼程序来控告镇政府的违法强拆通知，指明其强拆通知没有职权依据、没有履行法定程序，剥夺了黎先生的法律救济权益，因其超越职权，认定事实不清，程序违法，应当予以撤销。果然，在事实和法律面前，法院无法及时宣判。在律师几经努力之下，由法院出面组织与政府进行协商，考虑到撤销强拆通知将会影响到政府的行政效率，而黎先生家居住条件确实存在实现困难，镇政府在请示县政府之后，答应按照有证房屋给予黎先生家进行相应的货币补偿，最终拿到与当地商品房市价相当的几十万的货币补偿。这下子，黎先生再也不用担心自己的毕生心血会一场空了。
【律师点评】
违法建筑广义上是指违反法律、法规和规章的规定所建造的建筑物。实务中对于违法建筑的认定，一般主要看是否有"四证"：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，具体类型上一般分为违反规划类；非法用地类；施工不当类；擅自搭建类；临建超期类；其他类型。
违法建筑的存在有着深厚的社会背景，与我国人口多、就业岗位少、人均居住面积、经济发展不平衡、有关建筑管理审批不规范等因素有着密切的关系。鉴于这些原因，律师认为，对待违法建筑应当区分形式违法和实质违法。形式违法是指仅仅违反程序法的建筑物的建造，实质违法是指违反实体法且情节严重的。对建筑物的拆除是对物权的排斥，与物权法定相对应，属于民事法律基本制度。在没有法律明确规定的情况下，随意扩大违章建筑拆除的范围，应属于超越立法权。对于政府超越职权和违法实施的强拆行为，即便当事人的房屋为违法建筑，也同样可以通过法律程序来争取自己应得的权益，但这肯定需要丰富的维权经验和专业的诉讼技巧，有了专业拆迁律师的参与才能起到事半功倍的效果。
