最高人民法院
《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
涉及的若干问题解析
 
 

    《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，于2009年9月1日公布施行。为便于读者理解，现就司法解释涉及的主要内容阐释如下。
 
    一、司法解释的适用范围
 
    按照《城乡规划法》有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中大部分为城镇房屋(城市规划区、镇规划区范围内的房屋)租赁合同纠纷案件，法律适用的难点多出现在此类案件的审理中。为解决审判实践中的突出问题，《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本解释。
 
    随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁采用的交易规则已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”案件受理法院可以根据乡村租赁房屋的建设规模、使用用途、装饰装修等情况，决定是否参照《解释》规定处理案件。
 
    二、合同效力的认定
 
    合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求，在遵循法律规定精神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面。第一，明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同，未经出租人同意的转租合同认定为无效。第二，对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形．就认定合同有效。《解释》采用宽严适当的原则确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
 
    (一)违法建筑租赁合同无效
 
    违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。实践中，违法建筑租赁较为普遍，对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。《民法通则》第72条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。《物权法》第30条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。依照上述法律规定，违法建筑因建造行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建造人因此对违法建筑不享有物权权益。依照《城乡规划法》的规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。《解释》遵循法律原意，规定违法建筑租赁合同无效。
 
    (二)违法建筑的认定标准
 
    依照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律规定，工程建设需要取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设工程开工许可证等相关工程建设的行政审批手续。实践中有观点认为，租赁房屋缺乏上述任何一项权证，都应当认定为违法建筑。从上述权证的性质和功能看，土地使用权证和建设用地规划许可证是土地使用者使用和管理土地的法律凭证。建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求，许可建设单位建设工程的法律凭证。建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。违法建筑的主要特征是建设活动不具有合法性，建设工程规划许可证的颁发目的就是解决建设活动的合法性问题。其他权证并不直接针对建设活动是否合法的问题。认定违法建筑应当看建设工程是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”为违法建筑。
 
    (三)合同无效后占有利益的返还
 
    依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是，在合同因租赁房屋为违法建筑被认定无效时，如果承租人已经占有租赁房屋，仍然需要向出租人返还占有利益。依照《物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否享有占有的权利，不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受到法律保护。出租人(建设者)不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，亦应当予以返还。占有利益为无形财产。承租人只能采用折价补偿的方式。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。
 
    从审判实践中既有案例的裁判效果看，合同约定的租金标准与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费的数额，可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端，有利于纠纷的及时解决和矛盾的彻底化解。《解释》吸收审判实践成果，规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”“一般应予支持”的规定较为灵活，如果因房屋质量问题或者其他原因影响承租人使用房屋，完全参照合同约定的租金标准确定承租人占有使用费数额可能与其获取的占有利益不符时，案件受理法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。
 
    三、装饰装修物的处理
 
    装饰装修物的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，借鉴装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理沦及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。
 
    (一)装饰装修物的范围
 
    《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。
 
    (二)装饰装修物的归属
 
    对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合是物权理论中添附的一种类型，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上和债权法上的双重法律效果。物权法的效果包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失；二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定在合同无效、合同解除、合同履行期间届满时，未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。
 
    (三)附合装饰装修物的补偿
 
    承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。下文对《解释》有关附合装饰装修物补偿规定的介绍，均是建立在承租人经同意装饰装修的前提下。
 
    1、合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理
 
    添附制度从保护所有权的稳定，充分实现物的使用价值和经济价值的立法政策考量，确定动产添附物归属不动产所有人，但并非赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，动产所有人有权依不当得利之债请求取得其动产所有权的人给予其补偿。不当得利是指无法律上的原因而受利益致使他人受损害。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，经常会出现出租人取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人不会当然遭受损失的情况，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定。第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋使用用途与出租人不一致时，出租人即不会因接受装饰装修获取利益。第二，对房屋进行装饰装修属于房屋所有者权益，承租人原则上不能对承租房屋进行装饰装修。承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修造价费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内分摊完毕。《合同法》第235条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，相关政府部门提供的格式合同均约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修。租赁市场对此约定予以接受，并形成行业惯例。《解释》综合考虑上述因素，规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
 
    2、合同解除时附合装饰装修费用的处理
 
    实践中，各地人民法院对合同解除时附合装饰装修物的处理可以说是方法多样，突出反应了裁判尺度不统一的问题。《解释》第11条针对这一问题规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(1)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(2)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(3)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”上述规定中，涵盖了如下方面的内容。第一，明确了装饰装修损失补偿的归责原则。合同解除，承租人装饰装修造价费用尚未摊销完毕。承租人不能享有剩余租赁期内的装饰装修价值利益，是由合同解除导致的，该利益作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平责任原则分担。依照物权法、拆迁管理条例的规定，出租房屋被国家征收、拆迁时，政府部门或者拆迁单位要对被征收或者拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。如果政府或者拆迁单位将补偿支付给了出租人，承租人可以依照对装饰装修物享有的物权，向出租人请求返还不当得利。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中分配。《解释》第11条第(4)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的归责原则之外的兜底条款；第二，确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定，合同解除时装饰装修的损失为残值损失，这一损失范围的确定，需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修，表明装饰装修对出租人具有利用价值，该价值由出租人实际取得，其应当依照不当得利的民法理论，对承租人予以补偿。补偿的款项应当在承租人装饰装修残值损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍接受，因此，仅在《解释》第11条第(2)项进行了规定，在第(3)、(4)项中未作表述，但该原则在第(3)、(4)项规定情形中同样适用。
 
    3、合同无效时附合装饰装修物的处理
 
    依照《解释》第9条第(2)款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
 
    4、现值损失和残值损失的计算方法
 
    一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的计算，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般按照装饰装修造价审计鉴定方法计算。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失应当与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修造价费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)装饰装修造价费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则，即如果未摊销费用高于现值，残值损失应当按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定：如果低于现值，残值损失应当按照未摊销的费用确定。因装饰装修造价费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。如装饰装修造价60万元，租期5年，合同履行3年后解除，则摊销造价费用为36万元，未捧铺费用为60-36=24(万元)。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。
 
    四、承租人优先购买权的保护
 
    承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，我国合同法也确定了承租人优先购买权制度。但未对该权利的法律性质、实现程序及救济方法作出规定，使该权利的保护成为司法实践中适用法律的重要难点问题之一。在《解释》起草过程中，各方面意见均强烈要求对承租人优先购买权问题作出规定。《解释》用4个条款对这一问题进行了规定，以期弥补现有法律有关承租人优先购买权制度的立法缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。在设计优先购买权的相关条款中，着重研究并规定了以下内容。
 
    (一)承租人优先购买权的性质
 
    依照{解释》第21条规定，承租人优先购买权受侵害时，可以主张损害赔偿请求权，但无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。上述规定内容表明，《解释》将承租人的优先购买权定性为债权。依照物权法规定的“物权法定原则”，在法律未规定承租人的优先购买权为物权情形下，该权利不应纳人物权保护的范畴，不具有排他性权利。《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，应理解为承租人的法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。基于上述原因，最高人民法院于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》中，以最高法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”与《物权法》规定冲突为由，予以废止。《解释》将承租人优先购买权定性为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该条规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第58条第1款第(4)项规定和《合同法》第52条第(2)项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
 
    (二)不同情形下优先购买权的保护
 
    《解释》起草过程中，对承租人优先购买权如何保护争议较大，意见难以统一，解释也几易其稿，可见该问题的复杂性。从《解释》第22-24条规定内容中，可以归纳出对优先购买权保护的整体思路。
 
    1、将承租人的优先购买权作为强制缔约请求权予以保护
 
    强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。强制缔约可以被区分为直接的强制缔约与间接的强制缔约两个基本类型。对直接的强制缔约而言，当负有缔约义务的一方不接受他方的要约时，要约人得诉请公权力介入，强制受要约人为承诺的意思表示。合同法设立优先购买权制度，就是赋予承租人相对于第三人优先购买房屋的权利，该权利系请求权。从功能上看，请求权旨在实现请求权人的利益，使当事人取得物权或者其他支配性的权利或者利益。请求权在性质上属于手段性的权利，但如果法律规定请求权的相对人负有不得拒绝的义务，该请求权就具有了一定的终局性和目的性。就承租人的优先购买权而言，将其性质定为附强制缔约义务的请求权，就能使承租人取得租赁物买受人的地位，使法律关系的稳定性增强，优先购买权的立法目的得以彰显。同时，也解决了审判实践中承租人优先购买权保护不周延，该权利无法行使的突出问题。《解释》没有明确规定承租人的优先购买权属于强制缔约请求权，该权利受侵害时，承租人可以请求直接与出租人缔结买卖合同，但从《解释》第22条、24条对承租人优先购买权保护的规定中，可以推断出这一含义。承租人优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，承租人享有损害赔偿请求权，也享有强制缔约请求权，两种请求权竞合，承租人可以选择一种请求权予以主张。
 
    当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是，承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是，依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起1年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。对上述内容司法解释未予规定，原因在于观点分歧，意见难以统一，从成熟一部分颁布一部分的司法解释制定原则出发，对上述问题搁置继续研究探讨。但笔者认为上述两项内容是完整保护承租人优先购买权必须要考虑的问题，实践中可以借鉴探索。
 
    2、抵押权人实现抵押权和租赁房屋拍卖时优先购买权的保护
 
    从权力的设置口的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价，变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，《解释》依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时，依法保护承租人的优先购买权。
 
    拍卖是出租人出售租赁房屋的一种方式，将该种出售方式排除在承租人优先购买权保护范围外，与合同法规定不符。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第16条规定，“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如五更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”《解释》征求意见稿中借鉴审判实践经验，在第23条规定，“出租人以拍卖方式出卖租赁房屋时，出租人或者拍卖人应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。拍卖过程中，有最高应价时，承租人可以表示以该最高价购买，如五更高应价，承租人享有以该最高价优先购买的权力；如有更高应价，承租人不作表示的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”商务部针对该条款的回复意见称，拍卖中，为保证承租人实现优先购买的权利，拍卖人通常采用的作法有跟价法和询价法两种方式。跟价法主要表现为：承租人在其他竞买人做出最高应价后，可以表示行使优先购买权，并以该最高价买受，其他竞买人不再继续加价。询价法则为拍卖师在其他竞买人的最高应价产生之后，询问承租人在同等价格情况下，是否愿意买受，如其表示愿意，则再询问其他竞买人是否加价，如此反复，直至确定买受人。该具体做法与最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定类似。拍卖中具体采用何种方式，应当做出明确规定，并由拍卖师在拍卖前予以宣布。上述两种方式在拍卖活动中，均收到了良好的效果，特别是询价法，拍卖师可以主动征询承租人的意向，帮助承租人行使其先买权，得到了承租人的普遍认可。因最高人民法院正在准备就拍卖法进行司法解释立项，《解释》删除了第23条有关具体拍卖程序中承租人优先购买权行使的规定，留待拍卖法司法解释作出规定。但这一问题的研究已较为成熟，审判实践可以参照解释征求意见稿中的规定，判断承租人在具体拍卖程序中优先购买权的行使问题。
 
    (三)优先购买权行使的例外情形
 
    《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形。1、房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。2、出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。3、出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对《合同法》第230条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
 
 
 
作者单位：最高人民法院