关于口头购房合同产生的纠纷案件
内容简介：购房者购买房屋，是一项重大的民事活动，也是一项重大的投资活动，购房者一般都会谨慎行事，但也有些购房者确很随意，甚至采用口头形式，不签订书面合同。当一方反悔，购房者权利会受到影响。但口头购房合同能证明购房事实及主要权利义务的，也可以认定双方之间的房屋买卖关系。
案件情况：
霍某与第三人王某强系夫妻，王某与李某是夫妻关系，霍某系王某和李某的儿媳，第三人系王某与李某的儿子。北京市东城区东直门外大街某房屋系王某与李某的夫妻共同财产，登记在王某的名下。2010年6月霍某搬进王某的房屋居住，2010年12月18日，王某出具收据，载明：“今收到王某强、霍某两人房款人民币现金叁佰捌拾伍元整，收款人王某。”2010年10月，王某与李某搬出房屋，霍某对涉案房屋进行装修，2011年4月10日及2011年5月9日分两次支付装修款17760元。
后来，霍某和王某以及王某强因一些琐事发生纠纷，霍某要求王某办理产权过后，但王某确称该房屋之前只是借住，并非买卖。霍某与其多次协商后未果，决定起诉王某，咨询了多家律师事务所，后选择了有着十多年房产诉讼经验的靳双权律师做为她的代理律师，靳律师了解情况案情后，将王某和李某起诉者北京市东城区人民法院，请求法院判令被告协助原告办理东城区东直门外大街某房屋的产权过户手续。
在庭审上我方出具录音证据一份，证明口头合同内容，原告与被告王某达成过口头协议，王某同意以385万元的价格将房屋转让给或木偶和王某强夫妇，并约定了王某在霍某购房款付清当月办理房屋产权过户手续。
被告王某辩称：2009年霍某与王某强为改善居住条件，想买套新的房屋，但他们要求暂时搬到我这里来，并承诺9月买完房就走，我就允许他们搬过来一起住，但他们搬过来之后经常吵架，后我要去他们搬出未果，故提出我们搬出，但条件是霍某和王某强将385万元交给我，包含售房所得款及我外出租房的费用5万元。我从未与霍某达成过买卖房屋的口头协议，双方也没有买卖房屋的书面协议。涉诉房产是夫妻共同财产，我无权处分该房屋。
被告李某辩称：涉诉房屋系夫妻共同财产，我知道王某收款的事情，但具体情况不清楚，霍某和王某强现居住该房是借住，不是买卖。 第三人王某强诉称，霍某入住被告房屋时霍某与我买房前的过渡时期，是借住，涉诉房屋不存在买卖关系。霍某经过我同意，将385万元交给王某，王某出具收条的事情我不清楚。 案件审理结果：
法院审理认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。故作出判决，判令被告王某、李某协助原告霍某及第三人办理位于北京市东城区东直门外大街某房屋的产权变更登记手续，产权变更为原告霍某及第三人王某强，王某强亦负有协助义务。被告收到判决后不服提起上诉，中院维持了原判。
房地产专业律师靳双权解析：
本案争议焦点为：口头达成的房屋买卖协议是否有效。 1、口头房产转让协议是否存在 本案中霍某提出与王某、李某就诉争房屋的买卖曾达成口头协议并出示了相应的“房款”收据和录音证据，王某、李某也承认收到了385万元，并且出示了王某向霍某出具的收据，从收据的字面含义理解，此处的“房款”应认为是购房款，而非王某主张的替霍某、王某强保管的售房款，同时结合原、被告之间特殊的身份关系、王某和李某搬出涉诉房屋及霍某对房屋进行装修并实际居住的事实，认定王某、李某主张为霍某保管售房款的说法不能成立。可以认定霍某与王某、李某之间存在口头房屋买卖协议关系。 2、口头房产转移协议的效力 口头协议也是合同形式中一种重要的表现形式，只要其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一方没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；双方不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；双方不是以合法的形式掩盖非法目的；没有损害社会公共利益；订立合同的主体具有民事行为能力和民事权利能力；意思表示真实，这个合同就成立并具有法律效力，受法律保护。 本案中的原、被告之间已经形成了口头房屋买卖协议，法律没有规定口头的房产买卖合同就无效，并且双方已经实际履行了该合同，所以本案中的口头房屋买卖协议是有效的。
