购房定金交付之前必备的法律知识
1、定金是指当事人依照<<中华人民共和国担保法>>，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不应超过主合同村的额20%，并且在实际交付时生效。目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商成购房初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书(也有叫做预定书或订购书的)。一般只有写明“定金”字样，才能适用定金罚则。
2、2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这一规定体现了定金罚则的基本宗旨：制裁恶意违约的一方当事人，令其自负恶意毁约的后果。
具体来说，如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况\价款等，导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约定无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款进行协商不能取得一致的原因造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
相关法律风险提示：
1、定金或订金交付前，一定要确定权属主体、卖方资质，现卖看房，到房管部门验证，就主要的交易条款达成意向并确定，一防遇到骗子，二防事后扯皮。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心，勿图省事，避免仓促交易而上当受骗。
2、为了防止开发商反悔，购房人在交纳购房定金时要详细约定双方已确认的内容。为避免开发商利用对买卖合同的谈判，故意制造不能达成一致意见而无法签署买卖合同的事实，将房屋另卖他人而又不承担违约责任，购房人在认购书中可以对定金罚则的适用作出尽可能详尽的约定，或者将双方已认可的商品房买卖合同条款作为认购书的附件，或者直接签订商品房买卖合同。
3、购买房起诉要求继续履行合同或确认合同有效，如未获支持，又未主张违约金，则可能会被驳回诉讼请求，就违约金
的主张只能另行起诉。
