夫妻房产归属和分割常见问题(一)
夫妻房产归属和分割常见问题
（一）
《离婚律师》剧中每当有夫妻离婚时，总是免不了涉及房产的分割问题。确实，房屋对于绝大多数家庭来说是主要财产之一，离婚的夫妻双方不得不关注有加。房屋作为不动产，现实生活中有着非常多的存在形式，本文仅将离婚诉讼（或协议）中房屋的常见类型、分割的原则及方法、法律依据及非典型房屋分割等问题予以介绍。
一、房屋的性质
根据我国《物权法》的规定，房屋属于不动产。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，房屋相对于家庭的其他财产有一个最重要的特征：登记。只有取得完全所有权的房屋才可进行登记。现实生活中，还有未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋及无法取得所有权的房屋等情形。
二、离婚中房屋常见类型
日常生活中，房屋的存在形态是多样的。按照离婚时房屋不同的方面予以分类，可分为以下几种：
1、已办理产权登记和未办理产权登记；
2、违章建筑房屋与合法建筑房屋；
3、夫妻共同财产与夫妻个人财产；
4、全额付款房屋与按揭购买房屋；
5、婚前购买房屋与婚后购买房屋；
6、夫妻共同出资购买、一方父母出资购买、双方父母共同出资购买、一方或双方父母与夫妻共同出资购买的房屋；
7、父母出资首付款，夫妻婚前或婚后偿付按揭款等等。
三、离婚中有关房屋分割的法律规定
我国《婚姻法》仅就财产的分割进行了原则性规定，具体实践中主要是适用《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）、（二）、（三）这几部最高人民法院的司法解释。作者将在文中，就法律及司法解释中关于房屋分割问题的具体规定，谈谈我的理解，给离婚当事人提出适当的建议。
四、房屋分割的方式
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
可见，离婚中如果双方达不成协议，那么关于房屋的分割方式就是以上三种。需要提醒的是，适用以上三种房屋分割方式的前提条件是：所涉房屋为夫妻共同财产且已取得房屋所有权。
对于还没能取得所有权的房屋怎样进行分割呢？《婚姻法解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
也就是说，对于离婚时尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的情况下，法院只能就房屋的使用权予以处理。
（待续）
王大志律师咨询电话：13316190747
