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房屋权属登记与法院查封发生冲突该怎么办?
发布日期:2014-11-24    作者:靳双权律师
甲公司与乙公司于2003年签订了房屋买卖合同,合同约定,甲公司购买乙公司房屋一栋,房屋总价款208万。合同签订后,甲公司按照约定支付了全部购房款,乙公司也于2003年交付了房屋,但并未办理房屋过户登记。乙公司于2004年7月取得了房屋所有权证,并于2007年6月才将房产证原件交给甲公司。2007年6月才将房产证原件交付给甲公司。2007年6月,甲公司向法院提起诉讼要求乙公司办理房屋过户登记。此案在诉讼过程中国,第三人刘某申请参加诉讼。刘某主张,2005年5月刘某曾经起诉乙公司,要求乙公司向其支付拖欠的贷款152万元,并申请查封了本案所涉房屋,法院也已作出了查封裁定,现刘某已向法院提起申请强制执行,故该房屋拍卖或变卖后应优先用以实现其债权。
       结果
       法院经审理认为,对于迟延办证并非因甲公司未缴纳契税、未提供相关资料等原因所致,也就是说,甲公司对于延迟办理过户登记并无过错,故法院的查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。最后裁定解除查封,支持甲公司的诉讼请求。
      分析
      对于不动产的物权变动,虽然在理论与司法实践中也采纳登记生效主义,但是毕竟没有明确的法律规定,且《查封、扣押、冻结财产的规定》是人民法院司法实践经验的总结,符合公平原则,有利于相关案件的妥善解决,因此,应按照《查封、扣押、冻结财产的规定》来处理。但是,由于法院的查封属于“活封”,房屋的现实占有人并不能及时知道房屋被查封,进而提出异议,法院自然也就不能对房屋买受人是否存在过错进行审理,从而导致法院的查封很可能违反《查封、扣押、冻结财产的规定》,如果法院查封是到现场查看房屋的现状则可能避免此问题的发生。
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