【夫妻共同财产】妻子背着丈夫擅自卖房给亲哥被判决无效
【夫妻共同财产】妻子背着丈夫擅自卖房给亲哥被判决无效
当事人说：房被妻子偷着卖了
李先生和孙女士2004年结婚。在离婆婆家不远的地方，孙女士和李先生买了一套住房，房子登记在孙女士的名下。买房时小两口手头很紧，孙女士向她哥哥借了些钱，李先生向他母亲借了些钱。
然而后来夫妻俩感情出现矛盾，李先生搬回自己母亲的住房，与孙女士分居生活。孙女士于2012年10月起诉到法院要求离婚。
在庭审中，孙女士向法庭陈述夫妻名下没有房产，这让李先生感到很疑惑。经详细了解，李先生得知夫妻俩的房子被孙女士私自转移到了她哥哥的名下。而妻子此前从未向自己提及过要卖房子的事。李先生气愤地找妻子理论，孙女士则态度生硬：“房子已经卖了，钱我也都归还了借款，剩余的钱都花掉了，想分割财产？没有！”
看来家里的房子确实被卖了，但是售房款却一分也没看到。无奈，李先生通过朋友介绍，找到了在婚姻房产领域较有经验的钱学志律师。钱律师了解到，李先生和妻子闹矛盾后不久，在2010年12月妻子就以58万元的价格，将房屋过户到她哥哥的名下。该房屋面积98平方米，市场价格将近400万元。(文中当事人为化名)
律师说：妻子单独出售房产行为无效
钱学志律师明确告知李先生，根据婚姻法的规定，该房屋系婚姻关系存续期间用夫妻财产购买的，虽然购买时借了钱，但房屋属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法的规定，夫妻在家庭中地位平等。对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
由于孙女士没有和丈夫商量，无权单独处分房产，其行为已经严重侵犯到李先生的居住权及重大财产权益。钱律师认为，李先生可以主张妻子单独出售房产行为无效，追回已经被出售的房屋。之后，钱律师代理李先生提起诉讼，要求法院确认孙女士和其哥哥签订的房屋买卖合同无效。
法庭上，孙女士及其哥哥均认为买卖行为有效。孙女士声称，除了《北京市存量房屋买卖合同》，双方还签订了另外一份《二手房买卖合同》，该份合同约定房屋价格是160万元，实际成交价格也是160万元，并不是58万元。
钱律师明确向法庭表示，无论成交价是58万元，还是160万元，均属于妻子私自处分行为，向法院追加要求同时确认《二手房买卖合同》无效。
“同意售房”字条存在多个疑点
孙女士认为，卖房给自己的哥哥，是经过李先生同意的。第二次开庭时，她还向法庭提交了一个字条，字条写明：“本人李先生，同意将房屋出售给孙女士的哥哥，具体过户事宜由孙女士办理，售房款由孙女士收取。”字条上“签字”二字后有李先生的签名，书写日期为房屋被过户的前一天。
经钱律师反复询问，李先生肯定地回答没写过该字条，并回想起在第二次开庭五天前，他到妻子的住处看孩子，孙女士要求李先生给孩子的家庭作业签字，他当时没过多考虑就签字了。这张小字条很可能就是那张签字的家庭作业的下面部分，原文已经被撕掉了，在空白处填写了“我同意售房”的内容，并倒签了日期。
针对这张字条，钱律师指出了诸多疑点：一般重要内容都是书写在完整的A4纸上，而这张字条很小，只有五厘米宽，还经过了裁剪；另外，“签字”二字有描摹的痕迹，很明显。孙女士解释说，当时写到“签字”字时笔不出水了，所以才描写的。但这不符合一般写字时的现象，写第一笔时可能不太顺畅，但写到一半时不太可能出现笔不出水的现象，除非笔没有墨水了。由此，“签字”二字很可能书写在前，字条内容书写在后。
还有重要的一点是：根据字条落款时间，当天李先生母亲生病住院，李先生并未去过妻子孙女士的住处，也就不可能当天书写该字条。李先生向法庭提交了当日全天陪同母亲看病的相关证据。
妻子的哥哥不构成善意购买人
在此案审理中，房屋购买人孙女士的哥哥认为，“我是善意购买人，我的购房行为应当受到法律保护。”他要求法庭确认合同有效。
钱律师认为，孙女士的哥哥并不能构成善意购买人。他在进行购房的重大行为时，应尽到必要的审查与注意义务，对于孙女士与李先生是夫妻关系及他们当初购房时的情况，他是应当知悉的。孙女士提交有李先生签名的材料，作为处分房产知情书用于房产交易中，该知情书不仅不具备应有的格式、标注权利义务及主体等事项，而且载于并不完整的A4纸张上，有违常理，亦与房产交易惯例不符。由此，孙女士的哥哥并没有尽到合理审慎义务。
另外，孙女士及其哥哥也未提交充分证据，以证明购买房产时支付了购房款，合同约定的房价也远远低于市场价格。孙女士与其哥哥签署《房屋买卖合同》的次日，便进行网签，并办理过户手续。合同及交易流程与正常交易明显不符，有恶意串通、损害李先生利益的明显意图。因此，孙女士的哥哥作为购买人，并不构成善意取得。房屋买卖合同应被认定无效。
法院经过多次开庭审理，判决认定孙女士与其哥哥签订的房屋买卖合同无效，房屋恢复原来的登记状态。
孙女士及其哥哥不服判决而上诉，但随后被二审法院判决驳回，维持了一审原判。
来源：北京晚报 林靖
