婚后购买 婚前财产支付 婚前购买 共同还贷 房屋增值 财产分割 补偿款计算
关键词： 婚后购买 婚前财产支付 婚前购买 共同还贷
房屋增值 财产分割 补偿款计算
律师分析要点：
1、夫妻婚后购买房屋，一方以个人婚前财产支付首付款及部分贷款，且房屋产权登记在自己名下。婚后夫妻共同归还部分贷款，离婚时房屋贷款尚未清偿完毕。参照适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定。判决该房屋归房屋产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。补偿款的计算方式为：夫妻共同还贷的本金及利息÷（购房价格+已支付的房屋贷款利息+按照当下利率计算至清贷还需支付的贷款利息）×经评估确定的房屋现价值×1/2。
2、夫妻一方婚前购买房屋并归还部分贷款，婚后继续共同归还部分贷款，离婚时房屋贷款已经清偿完毕。适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定。判决该房屋归房屋产权登记一方，婚姻存续期间夫妻共同还贷支付的款项及其相对应的婚姻存续期间的房屋增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。补偿款的计算方式为：夫妻共同还贷的本金及利息÷（经评估确定的结婚时的房屋价值+至清贷总共支付的利息）×经评估确定的离婚时的房屋价值×1/2。
相关法条：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》 第十条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
基本案情：
原被告均系再婚，于2008年3月经人介绍相识，于2008年8月19日登记结婚并开始共同生活。2011年3月2日双方由于家庭琐事发生矛盾，2011年3月底被告离家在外居住，双方分居至今。原被告婚后未生育子女，原告与前夫生育一女孩，现年14岁，随原告生活。原告曾于2011年4月起诉被告要求离婚，后法院判决驳回原告诉讼请求。庭审中，被告表示同意离婚。
关于原被告婚前婚后财产情况：原告主张有婚前坐落于天津市黑牛城道纯雅公寓3号楼5门404-406号房屋一所（以下简称纯雅公寓房屋），被告主张该房产婚后还贷支付的款项及对应的房屋价值增值为夫妻共同财产，原告表示婚后还贷所用资金为其婚前个人财产，不应当作为夫妻共同财产分割，称还贷资金来源为：还贷银行账户婚前余额3000元；婚后归还的婚前借给姐姐王秀云的6万元；向姐姐王秀香借款1.5万元，后用2008年年终奖金归还；于婚前另一账户支出的资金2.2万元。对此被告表示：认可还贷银行账户婚前余额3000元；婚后归还的借款6万元，听原告说过此事但不能确定此款用于归还贷款；其他均不认可。纯雅公寓房屋的基本情况为：购买于2005年1月份，登记在原告名下。房价款25万元，其中首付7.7万元，以原告名义贷款17.3万元，原被告婚后归还贷款9.7万元，其中月供还贷本息合计4000元（包括：本金1900元，利息2100元），提前清贷9.3万元。原告还主张有实木双人床、单人床、四门衣柜、四门书柜各一件、实木床头柜两个、松下全自动洗衣机一台、长虹彩色电视机一台以及个人杂物等物品为其婚前个人财产，现在被告处存放，被告对此表示认可。
被告主张曾有婚前财产坐落于天津市南开区迎水道华苑小区地华里11号楼3门102号房屋一处（以下简称华苑房屋），2009年2月将此房出售，同年4月底得房款77.5万元用于购买坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧柏溪花园4号楼1门903号房屋（以下简称柏溪花园房屋），原告表示华苑房屋的卖房款中有56万元用于归还交柏溪花园房屋首付的借款以及提前清贷，余款用于购买家具、电器、威乐汽车等。柏溪花园房屋的基本情况为：购买于2009年2月份，登记在被告名下，房价款150万元，其中首付38万元，以被告名义贷款112万元，提前清贷38万元，双方共同月供还贷本息合计10.4万元，自2011年4月至还贷结束，还应还贷款本息合计106万元。原告还主张有个人婚前财产67449元收入，包括：婚后归还的婚前债权15000元以及房补、奖金、存款、华苑卖房款余款等。被告称婚后归还的借款15000元已用于交房屋首付，房补、奖金、存款等已经用于日常消费，华苑卖房款没有余款。
原被告于2009年5月11日购买牌照号为津JMC008威乐汽车一辆，车款6.8万元，双方认可现价值为4万元，登记在被告名下；于2011年1月预订速腾汽车一辆，原告支取被告名下银行存款175940元，给被告2400元用于归还柏溪房屋贷款，其余款项用于购车，2011年3月10日交车款159300元，2011年4月20日提车并交税费2.1万元，汽车牌照号为津GKL589, 登记在原告名下。被告称在2011年3月10日上午发短信告知原告其不同意买车，原告称当日交纳车款之后才看到短信；于2009年10月开始预订，2010年3月付款购买的家具电器，包括：南洋胡氏牌床一张、南洋胡氏牌床头柜两个、南洋胡氏牌五斗柜一个、南洋胡氏沙发一套、南洋胡氏茶几两个、南洋胡氏低平柜一个、南洋胡氏电视柜一个、双叶餐桌椅一套、双叶写字台两张、双叶圆几一个、双叶转椅五把、床垫一张、三星液晶电视一台、海尔冰箱一台、AO史密斯热水器两个、AO史密斯厨宝一个、格力挂式空调两台、格力柜式空调一台、吊灯三套、窗帘四套、苏绣装饰画三幅，以上物品总价为101637元，双方认可现价值按八折计价即81309.6元。以上财产中速腾汽车一辆，被告表示不同意购买，应将原告自行支取的存款175940元作为夫妻共同财产分割，除此之外被告表示认可。原被告有共同债权1万元（被告哥哥借款1万元），双方一致认可，该笔债权由被告享有，被告补偿原告5000元。2012年被告领取一笔开发商赔付的柏溪花园房屋的逾期交房违约金14000元，原告主张平均分配，被告主张按对房屋所作贡献分配。
关于原被告资金收支情况：2009年2月20日交柏溪花园房屋定金2万元（房屋总价135万元），同年2月17日开始卖华苑房屋，3月份向亲属借款18万加上积蓄20万元交付房屋首付38万元，以被告名义向银行贷款112万元，4月底拿到华苑卖房款77.5万元，此款项用于归还亲属借款18万元及2009年7月1日提前还贷38万元，余款应有21.5万元。2009年5月11日购买威乐汽车，花费7万元。2009年10月开始订家具电器，2010年3月购买家具电器付款花费10.2万元。关于柏溪花园房屋，自2009年6月至2011年3月期间，原被告共同还贷款本息合计10.4万元。关于纯雅公寓房屋，原被告婚姻存续期间，月供还贷本息共计4000元，2009年1月5日提前清贷9.3万元，总计还贷9.7万元。
经原告申请，本院委托天津正盛房地产土地评估有限公司对柏溪花园房屋的市场价格进行估价，估价结果：该房屋在估价时点2012年5月31日的公开市场价格为230万元。
经被告申请，本院委托津港房地产咨询评估有限公司对纯雅公寓房屋的增值进行估价，估价结果：该房屋在估价时点2008年8月19日可能实现的房地产市场价值总额为47万元；在估价时点2012年7月1日可能实现的房地产市场价值总额为83万元。
判决结果：
一、天津市西青区人民法院于2013年1月7日作出（2012）青民一初字第1792号民事判决书，判决结果为：准许原告王X与被告刘X离婚；
二、被告名下的坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧柏溪花园4号楼1门903号房屋归被告所有，被告补偿原告172500元，该房屋剩余贷款由被告继续偿还；原告名下的坐落于天津市黑牛城道纯雅公寓3号楼5门404-406号房屋归原告所有，原告补偿被告29880元；原告给付被告存款86770元，津GKL589速腾轿车一辆归原告所有；被告给付原告债权补偿5000元及违约金收入7000元。以上款项折抵后，被告应给付原告67850元，此款被告于本判决生效后五日内给付原告；
三、原被告婚后购买的津JMC008威乐轿车一辆及家具电器等（详见审理查明内容）归被告所有；
四、原告婚前个人财产存放于被告处的家具电器等物品（详见审理查明内容）归原告所有，原告于本判决生效后五日内自行取走。
宣判后，原告王X提出上诉。天津市第一中级人民法院于2013年4月18日作出判决，驳回上诉，维持原判。
本人分析理由：
对于财产分割,法院生效裁判认为：一、关于柏溪花园房屋，被告卖婚前华苑房屋所得房款77.5万元，属于被告婚前财产，其用途根据原被告的资金收支情况，原告主张符合实际情况，即其中56万元用于交付房款，余款用于购买家具、电器以及威乐汽车，本院予以采纳；被告婚后取得的婚前债权1.5万元，属于被告婚前财产，原告认可该款项用于交付柏溪花园房款，故被告婚前财产转化为的房屋价值，仍为被告婚前个人财产；被告主张的房补、奖金等系婚后实际取得，根据法律规定，应当属于婚后共同财产；婚前存款等没有证据证明用于买房，故不予采信；其他双方共同支付的房屋款项及其对应的房屋增值为夫妻共同财产。考虑到被告以婚前个人财产支付较多房款且房屋登记所有权人及贷款人均为被告，故该房屋归被告所有，剩余贷款由被告继续偿还，被告给予原告相应补偿。补偿数额计算方法：购房者为该房屋应总共支付1924000元（380000元+380000元+104000元+1060000元），其中夫妻共同支付289000元（200000元－15000元+104000元），夫妻共同支付部分占房屋总支付款的15%（289000元÷1924000元），故被告应当补偿原告172500元（2300000元×15%×1/2）。二、关于纯雅公寓房屋：原告主张婚前账户余额3000元用于归还该房贷款，被告无异议，本院予以认可；原告主张有6万元婚后取得的婚前借款，被告认可听说有此事，另原告所举证据形成证据链，可以证实此6万元用于归还纯雅公寓贷款，故本院予以认可；除此之外，原告所举其他证明还贷款项为其婚前个人财产的证据，不具关联性，故不予采信。该房屋为原告婚前购买，归原告所有。原被告婚后共同支付的房屋款项及2008年8月19日至2012年7月1日期间的房屋增值为夫妻共同财产，原告应给予被告相应补偿。补偿数额计算方法：假设该房屋于2008年8月19日以评估价格47万元购买，则购房者为该房屋总共支付472100元（470000元+2100元），其中夫妻共同支付34000元（97000元－3000元－60000元），夫妻共同支付部分占房屋总支付款的7.2%（34000元÷472100元），故原告应当补偿被告29880元（830000元×7.2%×1/2）。三、关于原被告婚后购买的威乐汽车及家具电器等（详见审理查明内容），系由被告婚前财产购买，归被告所有。四、关于原被告婚后购买的速腾汽车，原告支付车款时双方已产生矛盾，原告未征得被告同意自行支取存款交付车款，属不当处分财产，故应当以原告支取的双方存款175940元，减除原告已给付被告还贷款的2400元后，作为夫妻共同财产分割，由原告给付被告86770元（（175940元－2400元）×1/2）。速腾汽车归原告所有。五、关于被告领取的逾期交房违约金14000元，系婚后取得，按照共同财产予以分割，由被告给付原告7000元。六、关于原被告借给被告哥哥的10000元债权，归被告所有，由被告补偿原告5000元。七、关于原告婚前个人财产家具电器等物品（详见审理查明内容），归原告所有。
