房改房买卖合同纠纷的性质及单位收回房屋条款的效力
【案情简介】
廖恩超原系石化规划院的职工。2000年10月18日，石化规划院（甲方）与廖恩超（乙方）签订了《房屋买卖契约》，约定：甲方将A房屋出售给乙方，建筑面积为60平方米，房价款为5万元；甲乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地房地产交易所办理立契过户手续，并到房地产管理部门办理产权登记，领取《房屋所有权证》；乙方向甲方付清全部房款后，乙方为在职职工者《房屋所有权证》由甲方保管，其他职工由甲方将《房屋所有权证》交给乙方保管；乙方要求调离本院时由甲方收回产权并将已交房款退给乙方，待乙方交出住房后，方可办理调离手续，乙方若被除名，乙方须无条件将已购住房及产权交甲方，甲方将已交房款退给乙方。廖恩超于2001年3月16日交纳了购房款合同购房押金款共49000元。现诉争房屋的产权证在廖恩超名下，房屋所有权证由石化规划院保管。2005年6月17日，廖恩超申请辞职，6月20日石化规划院同意廖恩超的辞职申请。廖恩超辞职后，没有将诉争房屋交还石化规划院。现诉争房屋由廖恩超及其妻子居住。
石化规划院于2005年诉诸法院，要求依法确认诉争房屋归石化规划院所有，廖恩超及同住人其妻将诉争房屋腾空交还石化规划院，支付房屋使用费1万元，并负担诉讼费用，被告答辩称：自己已经取得了房屋所有权证，不同意石化规划院的诉求，并要求石化规划院交付诉争房屋所有权证。
【律师解析】
虽然石化规划院与廖恩超在签订《房屋买卖契约》时存在劳动关系，但双方之间的房屋买卖契约关系不属劳动关系范畴。作为房改售房契约，该契约虽然在主体和内容上有一定特殊性，但其本质上仍是双方当事人自由协商的结果，属于平等主体间的民事合同，应受合同法的调整，且为有效合同。
房屋买卖合同中关于廖恩超调离时石化规划院有权收回诉争房屋所有权并将已交房款退给廖恩超的条款虽然不尽合理，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应有效。现廖恩超已调离石化规划院，石化规划院要求其腾退房屋，于法有据，应该解除双方之间的房屋买卖合同，由廖恩超返还房屋，石化规划院返还购房款。在此条件下，廖恩超无权要求石化规划院交付房屋所有权证书。另外，合同的解除系因约定的条件成就，双方当事人对此均无过错，因此石化规划院无须给付廖恩超购房款利息，廖恩超也无须给付石化规划院房屋使用费。
【律师提醒】
房改房买卖协议作为民事合同，其内容只要不违反法律和行政法规的强制性规定，就应有效。购买房改房确实属于职工应当享受的一种福利，既然作为职工，就有权利享受此种福利。约定职工于离职时房屋由单位收回，实质上就是约定单位有权于职工离职时取消职工在职时已享受的福利，这对职工尤其是工作时间较长的确实不太公平，职工当然不会自愿接受这种条款。但是，房改房所包含的福利中既有国家福利的成分，也有单位福利的因素，实际上不同单位之间支配的房屋资源差别很大，单位对房屋分配有一定的自主权，可以在不违背法律和房改政策的情况下结合本单位实际情况制定自己的分房方案。在房屋资源不能满足全部职工分房需求的情况下，此种方案有其合理性，是单位行使分房自主权的表现。
