房屋租赁中特殊的法律问题
1． 优先购买权问题
（1）审查当事人资格：(a) 出租方主体对房屋是否有所有权或享有所有权人、使用权人委托的管理权；(b)承租方主体是否是房屋的承租人；(c) 房屋所有权人及房屋购买人是否作为当事人参加了诉讼。
（2）审查租赁合同成立要件和履约情况：(a) 依据《合同法》第32条、第36条、第37条规定情形，租赁合同是否成立；(b)租赁合同是否有效，有无《合同法》第52条规定的无效情形；(c)租赁合同履行中是否存在违约情形。如果出租方以承租方在履行合同过程中存在根本违约的行为作为抗辩理由，则应向出租方释明应提起反诉或另案起诉以解除租赁合同或以其他方式追究违约责任。
（3）承租方提出优先购买权的理由是否成立，应当查清(a) 出租方在出售房屋前是否已把房屋将出售的情况告知了承租方，承租方是否在合理期限内主张了优先购买权；(b) 当事人签订的租赁合同是否在房地产登记部门登记备案；(c) 系争房屋购买方对现存的租赁情况是否明知；(d) 承租方租赁的房屋是否是出租方出售房屋的全部;(e) 承租方是否有能力按同等条件购买系争房屋（包括房价、付款方式、购买房屋后对房屋使用的特别约定等）。
2．优先承租权问题
（1）审查当事人资格（同优先购买权）；
（2）审查租赁合同成立要件和履约情况（同优先购买权）；
（3）承租方提出优先承租权的理由是否成立，应当查清：(a)租赁双方在租赁合同中对到期是否续约有特别约定；(b) 承租方在履约过程中虽无根本违约但有瑕疵致出租方有足够理由对承租方的信用产生怀疑；(c) 承租方是否有能力按同等条件承租系争房屋（包括租金、付款方式、租赁期限、违约责任、 承租房屋后房屋使用目的等）。
3．房屋租赁权转让问题
房屋租赁权的转让是指承租人将租赁权转让（换房）给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存续于受让人与出租人之间的行为。
在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。如租赁权的转让未经出租人同意：受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的，由于转让行为不发生效力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任；出租人作为原告主张其合同权利的，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，侵害了出租人的财产权，出租人有权选择依照《合同法》要求原承租人承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任，此属违约责任和侵权责任竞合；如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让合同无效,并可要求他们赔偿损失。
4．房屋租赁中的添附问题
房屋租赁中的添附，是指出租人的房屋与承租人的装修物、设备结合，形成新的财产附合。这一承租人附合于租赁房屋之上的装修物和设备等财产俗称为增添物。
问题：若当事人在租赁协议上对增添物无约定时如何处理？
方法为：处理房屋租赁中的承租人增添物时，应当充分尊重当事人意思自治，有协议从协议，无协议可视不同情况分别处理：（1）未经出租人同意，承租人自行决定添附物的，出租人一般不必补偿，由承租人自行将添附物除去；（2）经出租人同意的添附，在合同解除后，承租人可以要求出租人补偿，补偿的限额是添附物的评估价值，结合导致租赁关系解除应负的过错责任，公平合理地予以确定；（3）若是承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有，出租人不必给予承租人赔偿。
5．房屋的转租问题
房屋转租是指房屋承租人经出租人同意，将承租的房屋部分或全部租赁给第三人即次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行为。房屋转租合同的法律特征是：（A）房屋转租合同以原租赁合同的存在为前提；（B）出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件；(C)出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系；（D）房屋转租不是房屋租赁权的转让。
问题：未经出租人同意，承租人与次承租人签订租赁协议，并在收取次承租人的预期租金后下落不明，出租人以财产权属为诉因，要求次承租人迁出租赁房屋如何处理？
方法之一：若出租人与承租人之间的租赁合同届满，不管承租人与次承租人之间的租赁合同是否到期，承办法官在追加承租人为无独立请求第三人参加诉讼及固定承租人与次承租人租赁事实、添附物残值后，让次承租人迁离系争房屋。
方法之二：若出租人与承租人之间的租赁合同未届满，即便承租人与次承租人之间的租赁合同已到期，承办法官应告知出租人不能以财产权属为诉因，直接要求次承租人迁让，而应当就租赁合同为诉因，以承租人擅自转租为理由，要求解除原租赁合同，并且把次承租人列为第三人要求其迁让出系争房屋。
6．商品房预租问题
商品房预租是指符合商品房预售条件，并依法取得房地产管理部门核发的商品房预租许可证，由房产开发商作为出租人与承租人建立的租赁行为。由于原实施的《上海市商品房预租试行办法》已经废止，故处理此类纠纷适用《合同法》及《上海市房屋租赁条例》。
需要注意：审理商品房预租合同，除了应当具备《上海市房屋租赁条例》规定的内容外，还应特别注意下列内容：
(a)预租房屋的交付时间，预付款的金额，支付期限；
（b）房产开发商是否在房屋竣工并取得房地产权证后，才与承租人签订预租商品房使用交接书，租赁双方是否持已经备案的预租合同及房屋交接书，在15日内向房屋所在地房产交易中心办理登记手续，领取预租合同登记备案证明；
（c）房产开发商是否将已预售的商品房预租，商品房预购人是否将预购的商品房预租；
(d) 承租人是否将未经初始登记、 未取得房产权证就将预租的商品房转租及将房屋承租权转让或承租权交换。
7．商品房包租问题
房屋售后包租是指房产开发商或房屋产权单位（即出售人）在其投资建造的商品房或存量产权房屋出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的租赁行为。
