●京沪穗汉4城试点两年，60周岁以上有完全独立房屋产权老人可投保
●70年产权如何突破？房产不留子女会否引发嫌隙？诸多疑问待解
“年轻的时候我养房子，现在老了，换房子来养我。”
6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。文件显示，获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉等四地；试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止；投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；产品犹豫期将延长至30天。南都记者昨日询问多家保险公司，多持观望态度。幸福人寿则告诉南都记者，目前已经初步完成以房养老产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。
两种试点产品
老年人住房反向抵押养老保险，被称为“以房养老”，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故。身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
作为社会养老保障体系的补充，这种以房养老模式帮助的是“有房的穷人”，名下有一套有产权的房子、退休金较低的老人，都可以通过这种方式换取现金旅游、看病、雇护工、住进高档养老院。
保监会提到，老年人住房反向抵押养老保险，是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高。特意提出谨慎经营，强化风险管理。该业务将传统养老保险与房地产联系起来，风险因素多，风险管理难度大。
保监会要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面要求秉持公平公正原则，严格执行合同条款。
根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
一位不愿具名的险企人士向南都记者透露。“如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿到一定的增值年金，这样的就会让整个领取的年金提高；如果是非参与型，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值的部分所带的剩余金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。”
产品犹豫期延至30天
保监会还要求，保险公司在宣传该产品时一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。
此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。
而为了充分保护客户的“反悔权”，意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，比征求意见稿15天的犹豫期有所加长。
在投诉处理方面，如查实存在销售误导，可视客户意愿办理退保，并取消有关销售人员销售资格；如属于业务管理问题，应充分听取客户意见，并积极整改。
保险公司多观望
南都记者昨日询问了多家保险公司，对以房养老这个“新事物”多持观望态度。多位保险人士均表示，目前还没有任何一家公司推出反向抵押的保险产品。
上海一位不愿具名的保险公司中层人士对南都记者表示，其实目前还不具备参与的条件。“以房养老保险”的盈利模式并没有明确，如果处理不好，将步大病保险的后尘。
“在缺乏精算数据情况下，又涉及地产估值和增值，不知道有多少家保险公司能够驾驭。而且因为涉及养老民生问题，盈亏平衡如何把握是保险公司考虑开展这个业务的核心要素。”一位资深保险人士对南都记者称，“此外，以房养老要在国内实施还需要建立一系列配套措施，包括地方政府的支持，以及市场上形成较稳定的房地产流动机制。”
幸福人寿申报试点
 
而南都记者了解到，幸福人寿已经在北京和上海各选了一个街道合作进行以房养老保险的试点。
幸福人寿昨日回复南都记者称，幸福人寿目前正在紧锣密鼓地准备开展相关试点准备工作，目前已经初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，幸福人寿将采取统一规划、分步启动的方式，在北京、上海、广州和武汉四个城市陆续开展试点工作。
幸福人寿的相关人士称，在开展住房反向抵押养老保险相关市场调研过程中，陆续有老人向幸福人寿表示他们对开展以房养老试点的兴趣和需求。
幸福人寿另一位知情内部人士告诉南都记者：“产品正处于研究中，试点只是前期的介绍。以房养老产品非常复杂，涉及到房屋价值评估到房屋持有。”
一位保险合资公司的精算部副总经理表示，试点期内，以房养老产品供应被锁定为较小的规模。在这个产品中，保险公司需要面临的风险主要是房价波动和人的寿命，产品的规模过小则不能覆盖风险，规模太大也不行。而且为分散风险，相关保险公司还有可能开发新的融资平台，把以房养老的资产证券化。
[案例]回报偏低，有老人打退堂鼓
对于老人家来说，最实际的仍然是把房子质押给保险公司，保险公司能给回多少生活费。据悉，北京试点区域19位有意愿的老人都已经打起退堂鼓。
北京一位曾经向幸福人寿了解过试点方案的陈先生告诉南都记者，“自己在北京朝阳区的房子，市价在200万左右，保险公司初步给出的补贴才1万左右。这样的补贴太低了，这样的保险对我来说，肯定不会考虑。”
“目前北上广等城市房价处于高位，最近监管层一直在强调地产风险。如果未来房产真的出现大幅下跌，保险公司将面临很高的风险，所以保险公司也不敢给予老人很高的补贴。”广州一位不愿具名的保险公司经理告诉南都记者。“以房养老保险对精算提出了更高的要求，精算师们用长远的眼光判断未来几十年房价的涨跌走势，考虑到目前中国人的平均寿命等因素来进行评估和精算。”
哪些人可以投保？
60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
哪些城市试点？
北京、上海、广州、武汉
什么时候试点？
试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止
哪些保险公司能试点？
满足已开业满5年，注册资本不少于20亿元等7个条件
（南都记者周亮，广州张德明律师整理）
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门槛
60周岁以上，拥有完全独立产权
昨日公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称“指导意见”)中，对何谓“反向抵押养老保险”作出解释：拥有房屋完全产权的60周岁以上的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
指导意见强调，“以房养老”在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，“老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保”。
指导意见的绝大部分内容，都聚焦在对试点保险公司的规限、监管方面。当中要求，试点的保险公司必须已开业满5年，注册资本不少于20亿元，并且满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。
值得注意的是，指导意见对购买者的指引仍较为缺乏。包括符合条件的老人购买条件、如何参与“以房养老”、房产的限制、有什么保险产品可以选择、购买时应该注意什么等一系列问题，都暂未在指导意见里找到答案。
难题
70年产权 如何突破
早在去年，国务院已印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》。此前，成都已出现“以房养老”的第一人称后悔的情况，虽然签订服务合同的一方不是金融机构，但合同内容符合“以房养老”的含义。
“受到中国人的观念影响，‘以房养老’可以作为一种补充，但很难成为主流。”广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，适合以房养老的人群毕竟有限。
暨南大学管理学院教授胡刚分析，“以房养老”不适合拥有多套房产的老人，以及没有房产或房产使用年限已较长的低收入老人。“只有中间人群可能适合以房养老，但具体还要看权属年限，保险的收益跟这个因素密切挂钩。”
根据规定，中国的一般住宅建筑权属年限为70年。而胡刚提到，很多老年人都能活到八九十岁，城市建设也经常导致建筑使用权限仅三四十年就要被拆除。“若老人比房子‘活’得久，‘以房养老’要怎么推？目前的法律都还没办法协调这一问题。”
除了广州，北京、上海、武汉都定为首批“以房养老”的试点城市。胡刚认为，由于反向抵押养老保险跨越的年限很长，除了与老人房产的使用年限紧密挂钩，还与金融市场的稳定性密切相关，因此保险公司需要承担较大的风险。“目前一线城市的楼价较高，保险公司的盈利空间相对较大，保险产品的抗风险能力也较高。而且一线城市的居民，对抵押的接受度会高很多。”
走访
房子不留子女 老人担心生嫌隙
截至2013年底，广州市共有60岁以上老人133万，占户籍人口总数的15.98%，老龄化形势非常严峻。目前广州的养老主要有居家养老、社区养老和养老机构养老等几种方式。广州市民政局有关负责人此前就曾表示，“以房养老”政策在广州的试点，只会作为一种补充的养老方式，给老人多一种选择。
广州最大的民办养老机构———广州友好老年公寓副院长张慧清告诉记者，目前在该养老机构养老的老人中，没有子女的老人约有200名左右，占院内老人数量10%左右，这些老人大多都是有退休金或者有房子出租，还有一部分是卖掉自己的房子住进养老院。目前住进老年公寓的老人中，7成左右都是自己掏钱入住的，只有3成左右是子女出的钱。
张慧清表示，之前老人们也讨论过“以房养老”的话题，“但感觉在广东的老人人群中，对以房养老的政策普遍接受度不是很高”。在大多数老人的观念中，还是觉得房子应该留给子女，“有些人即使想过这个以房养老的方式，也会担心得不到子女理解，子女会因为房子不留给自己而与老人心生嫌隙”，所以很多人即使有多套房产，也只会选择出租方式，遗产还是会留给子女。
历程
以房养老“塔尖”上的养老
作为一个新兴事物，“以房养老”在中国已开始探索。
2006年以来，上海、南京等地开展了以政府为主导的“以房养老”，但由于相关政策配套缺失等原因，进展缓慢。
2011年，一些商业银行推出“银行版”的“以房养老”，即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，借款人按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。
保监会此次开展试点的是“商业保险版”的“以房养老”，实际上是利用保险公司管理和资金上的优势，以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。
国外，“以房养老”在欧美以及亚洲的新加坡、韩国、日本等较为成熟，但占比很低，是一种补充性的养老选择。
一些专家认为，如果将养老金体系比成一个金字塔，那么塔底是政府主导的基础养老金，塔中是以企业年金为代表的补充养老金，塔尖是个人商业保险，而老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。