四川成都政策房、经济适用房、拆迁安置房买房合同的法律效力分析
　　 （作者：杨鹏国 律师，单位：四川成都思创律师事务所 ）
　　
1、 我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《城市房地产管理法》制定主体是全国人大常委会，完全可以作为判决的依据。
　　
2、 《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。 七部委的经济适用房管理办法虽是部门规章，但可以在判决中加以引用，作为说理论证的依据
　　
 3、 成都市市房管局出台《关于经济适用住房售后管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房自合同备案之日（未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日）起，不满5年不得直接上市交易。如果在5年内，购房家庭因特殊原因确需转让经济适用住房的（不含法院判决、离婚、继承等），则必须由市住房保障机构按经济适用住房原出售价格回购。期限满5年后，购房家庭方可向市住房保障机构申请完善产权或转让经济适用住房。“取得完全产权的经济适用住房和普通房屋的完全产权一样，自主上市交易，不再受经济适用住房交易的规定限制。
　　4、国务院于二○○七年八月七日下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见核心规定：经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日下发《经济适用住房管理办法》，办法核心规定，经济适用住房由市、县人民政府限定价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售；经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度；经济适用住房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的具体规定，应为无效合同。
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5、经济适用房买卖转让合同被确认无效后，必然要牵涉到责任承担的问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
6、签订房屋买卖合同时无效，事后追认有效的情况。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。