房屋买卖合同中对于承租人优先购买权保护的浅析
在房屋买卖合同过程中，涉及到房屋承租人优先购买权是一种较为普遍的现象，仔细研究这个问题，是系统和复杂的。结合以往实践经验，加之自己的思考与分析，对于该问题进行相应的探讨。
在引入该议题前，有必要先引入一个真实案例，这也是笔者曾经代理过的一个案件。甲乙双方签订一个房屋买卖合同，后因为履行问题诉至法院，第三人丙作为房屋承租人，在得知该诉讼后，也介入诉讼,主张该房屋归其承租，作为房屋承租人享有优先购买权，而主张甲乙双方的买卖协议无效。丙为切实维护自身利益，聘请我介入代理其进行诉讼。事实上该案件比较复杂，有许多的问题需要进行分析研究，本律师在调查核实后发现，丙的诉求要求行使优先购买权的房产份额要大于其承租的房产份额；其次对于优先购买权性质的认定，是否能够认定甲乙的买卖合同无效；再次对于通知期限的认定，应如何确理解司法解释规定的十五天的提前通知，起算应从何时开始等。而该案件通过律师的努力，以及对于相关问题精确的阐述，最终受到了良好的法律效果，维护了丙的自身利益。
对于等额主张对于承租房屋的优先购买权，并不难理解。如何认识主张优先购买的份额多出其承租份额，该诉求是否能够得到支持。最高院层就该问题有过相应的批复，作为司法实践中的指导，《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋是是否享有优先购买权的复函》，批复要求从两个方面来理解这个问题，从房屋使用功能以及承租人承租的部分所占比例综合考虑，而在本案中承租人丙承租份额已经高达百分之八十，依据该批复的精神，对于丙的诉求应该获得支持。
对于优先购买权的性质，是否会引起买卖合同效力无效。优先购买权属于一种强制缔约义务，对于出卖人选择买受人进行了限制，结合买卖合同无效的法定情形，优先购买权并不能导致协议的无效。依据《关于审理城镇房屋阻力合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 在这个案件最终的法院判决中，法院支持我方当事人的优先购买权，但是并没有确定甲乙的买卖合同无效。
该案件还涉及到一个通知期限的问题，依据司法解释应该提前十五天通知承租人，该期限起算从何时开始，法律并没有明确的进行规定。结合相关法律规定，优先购买权是一种在同等条件下的优先购买，这就决定了条件必须是确定的。而条件确定只能是在合同有效成立后，提前十五天，所谓的提前应该是合同履行期限届满的前的十五天，该十五天是对于出卖人通知期限的最短的限制，只有合同履行了才存在对于承租人优先购买权的侵害。
