物业管理企业有管理不到位的地方，业主不能拒交物业管理费。在诉讼过程中，常见业主以物业管理服务存在瑕疵抗辩，但业主得到法院支持的比较少。这既有举证的原因，也有物业管理服务合同本身具有长期性的特性。
首先，物业管理是一个动态的长期的过程，自家都有时候干净有时候没那么卫生，一旦发生小区卫生没搞好这种情况，业主维权的话，通常会先向物业管理企业提出存在这样的服务瑕疵，物业服务企业一般情况都会主动做好，如果长期不理睬业主的主张，那么拒交物业管理费的就不是一户。而事实上，因此拖欠物管费被起诉的业主占小区所有业主数量的比例并不会太高。
如果业主确实觉得管理不好，怎么保护权利？到法院诉讼的话，法官肯定要看证据，比如业主称有向物业管理提出异议，最好是用书面的方式提出来，留下证据。如果物管公司不改正，也要提出相应的依据，要足以证明存在严重的瑕疵，法院才会酌减物业管理费。
诉讼不能要求换物管
可向业委会提议更换
物业服务质量差，业主可以起诉换掉物业公司吗？房地产庭副庭长赵云川表示，如果业主认为物管公司服务不到位，起诉的诉求是把服务企业换掉，这是司法功能承担不了的事。如果业主想降低物管收费，这也不是一个好操作的事情。比如业主认为应该减少或者免除物业管理费，首先需要足够的证据支撑，即便是有证据，获得支持的难度依然存在。
不过也并非全部驳回。曾经有个案件，物业服务企业是一个商场，在提供服务的过程中，商场气氛不够融合，商场为减少成本把电梯给关掉了，为楼上的商户提供照明、卫生清理等都没做，法院判决减免物业收费。但不得不说，这类纠纷确实仍是让法官感到头疼的问题。
赵云川同时指出，业主在发现问题、纠纷产生苗头的时候，就应该向物业服务企业提要求，毕竟双方是长期性合同关系。根据合同法的附属义务，业主也有提醒义务、协商的义务。而在提醒协商的过程中，业主可以进一步收集证据，比如反映问题后，对方是不是积极认真地处理。
物业服务出现的瑕疵，业主还需要搞清楚，是服务企业制度的原因，还是某一个具体的某一项服务工作的原因，还是人员个别的原因。如果是个别的人员，应当要求物管公司培训员工，加强管理。如果是制度方面的，业主要提出一个整改措施，向业委会提交处理方案。
如果物管公司不接受，业主不能容忍，回到物业服务合同来，向业主大会表达诉求，搜集到足够多的业主名义，提议业主大会表决更换物业管理公司。