房屋买卖合同
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案例回顾
合同变更
买主只认“旧”账
2008年，张先生通过中介将自己的二手房出售给家住昆明北市区的李先生。成交价是35万元，并签订了房屋买卖合同。张先生同意李先生分两次付清房款。合同还约定：李先生应将余款30万元在2009年9月10日之前一次性付清;如果届时不能付清房款，李先生并不算违约，只按每月2000元向张先生支付房屋租金即可。2008年5月10日支付首付款5万元后，李先生便按照合同约定入住。
2009年9月10日，李先生未能按合同约定支付剩余的20万元房款。在中介公司的协调下，双方于2009年9月15日重新签订了一份房屋买卖合同，将付款截止时间推迟到2009年10月15日，同时约定，如果10月15日李先生仍然不能付清房款就算违约，违约金为剩余房款的15%(4万5千元)。
付款期限已过，李先生仍然没能凑齐房款，并决定放弃购买该房。张先生决定按照补充合同的约定，从李先生当时交付的首付款中扣除违约金3万元。但是，李先生坚持按照最初合同的约定执行，拒绝支付违约金，只同意按照每月2000元的价格付给张先生租金。张先生十分苦恼，为此向律师咨询应该如何处理。
案例分析
就“近”原则
买主应付违约金
对于本案，云南国平律师事务所陈平主任认为：民法遵循当事人意愿自主原则，在合同依双方当事人协商一致变更后，变更后的条款只要不违反法律规定，对双方都有约束力，因此本案中双方应依照变更后的合同条款履行义务和承担责任。法律没有对违约金规定比例，但是若违约金过于高于或低于实际损失的，可以主张适当减少或增加。本案张先生扣除3万元违约金也是低于合同约定比例，行为合理且合法。
在购买房屋时应注意，在双方签订了多个合同，而多个合同的条款存在冲突的情形下，应以最后一次签订的合同条款为准，但同时应注意以下几个问题：
首先，合同变更以后，被变更的部分即失去了法律上的效力;已变更的部分，在完成变更程序之后，即产生了新的权利和义务。其次，对没有冲突的约定条款，或只在原合同有约定的条款，仍然有效。第三，合同的变更原则上将来发生效力，不存在溯及力的问题。已经履行的债务不因合同的变更而失去法律根据，未变更的权利和义务继续有效。简单地说，就是新的合同不能约定之前的行为和后果，新合同签订之前已经履行的部分也继续有效。最后，合同中原来约定的争议条款的效力，继续有效。
律师在线无预售证
购房合同无效
吴女士：我在没有验看《商品房预售许可证》的情况下，就买了一套房子。之后朋友提醒我，应该查验这个楼盘是否有预售证。我现在比较担心，如果开发商没有取得“预售证”，我与开发商签订的购房合同是否有效?另外，房地产开发企业预售商品房，应当符合哪些条件?
律师回复：开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房人签订的买卖合同是无效合同。但是，在起诉前如果开发企业取得了“预售证”，购房合同就变为有效的了。
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
违反合同约定
开发商应承担违约责任
张女士：我收房时发现，厨房没有地漏，而厨房地漏一项，在购房合同中是有明确约定的。我多次与开发商协商，都没有得到解决，我该怎么办?开发商是否应该承担违约责任?
律师回复：购房合同中约定厨房要安装地漏，而实际上地漏却未装，很明显，开发商的行为违反了购房合同的约定。如果合同中有双方约定的违约责任条款，应按照约定执行;如果没有相关约定，您可要求开发商，依照购房合同约定，履行安装地漏的义务，或者由您自行安装，开发商则需要承担您因此而支付的费用。若您先行垫付，事后可向开发商追讨赔偿。
如果同楼层的其他房屋均未安装地漏，您可联合其他业主，共同向开发商主张权利。
第四联(提货联)发票
有法律效力吗?
孙先生问：我购买了一套住房，开发商给我开具的发票是第四联(提货联)，我认为开发商应该给我客户联，但我提出疑问时对方说是客户联拿去办产权证了。请问开发商给我的发票是否具有法律效力?
律师答复：不动产发票，真正具有法律效力的是第二联，也就是发票联。在开发商办理产权证时，需要将发票联交给产权处，待办理完毕后，在产权处存档，因此购房者需要用到该发票时可以到产权处查档。而开发商在购房者付款时开具的是房款发票，房款发票的法律意义在于证明购房者支付房款的事实，房款发票不存在提货联。因此不动产发票不交给客户的行为也是符合法律规定的，购房者需要关注的仅只是开发商是否确实在办理产权证。
