二手房改房过户交纳的有关税费
二手房改房过户交纳的有关税费
房改房上市交易计征税费的基数分两种情况：一种是对于出售的房改房, 以房屋成交值（成交值低于评估值的按评估值）为计征基数；对交换、出租、 抵押、继承、赠与的房改房，以评估值为计征基数。
102
(一）买方需要交纳的税费
契税
一般来说，按3%计征，但各地也有不同的变通：
甘肃省2004年8月11日实施的《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交 易管理办法》（简称《办法》）就规定了房改房交易税费减半。具体包括三方 面内容，一是取消了已购公房和经济适用住房（以下简称房改房）的上市门 槛。自二级市场开放以来，单位优先购买的规定已成为房改房上市的主要阻 力，新办法取消了单位优先购买权。该《办法》规定：城市居民根据国家和 县级以上人民政府有关住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购 买的公有住房，以及按照县级以上人民政府指导价购买的经济适用住房（含 安居工程住房、解困房和集资合作建房），在房地产交易管理部门对其合法性 进行审核后，均可买卖、租赁、交换、赠予、抵押。对尚未核发土地使用权证 书的房改房，房屋产权人可凭房屋所有权证书先办理交易过户手续，办理完房 屋所有权转移登记手续后30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋 所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。二是交 易税费下调。为活跃房改房交易，该《办法》还下调了契税，由原来的按交易 金额的1.5%计征下调至按照交易金额0.75%计征，由买方缴纳。三是房改房可 以换购。该《办法》规定，在已购公房出售前后一年内，房屋产权人又购买住 房的，可视为住房交换。出售现住房应缴纳的个人所得税在买新住房时可以享受 规定的退税政策。但房改房出售后，该户家庭不得再按照成本价或标准价购买公 有住房，也不得购买经济适用房等其他政府提供优惠政策建设的住房。
辽宁省地税局2005年10月17日下发《关于进一步明确房地产市场税收 征管有关问题的通知》中也规定，个人将拥有产权的房改房首次上市转让时, 可视为普通住房，免征营业税，减半征收契税。
郑州市从2005年7月20日起，郑州市二手普通住宅和非普通住宅的契税 税率分别由原来的1%和2%提高至2%和4% ,与新房交易的契税税率持平。 同时规定，从2005年6月1日起个人购买住宅不足两年转手交易的，销售时 要按照全部收人征收5%的营业税和0. 5%的附加税；购买普通住宅超过两年 销售的，免征营业税；购买非普通住宅超过两年销售的，按售出价与买入价的 差额征税。
印花税
一般都是按交易金额的0. 05%由买卖双方各自交纳。
土地出让金
(1)房改房上市出售、交换、继承、赠与时，购房者（含继承、受赠、
103
交换）要缴纳土地出让金，土地出让金为房屋成交金额（低于评估值的按评 估值）的1%。
(2)如果职工所购买的房改房是原产权单位在房地产市场上购买的商品 房（商品房价格中已包含了土地出让金）后再按房改政策出售给职工的，或 者是原单位组织的职工全额集资建房而单位在办理建房用地时也已向土地管理 部门缴纳并由单位承担了土地出让金，这两种情况下，在上市交易时，依然荽 1由购房者按照1%的比例缴纳土地出让金。
(二）卖方需要交纳的税费
印花税
同上，即按交易金额的0.05%由买卖双方各自交纳。
综合税
根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的5.55%
(简称综合税率），由卖方缴纳。这里重点说一下营业税。
根据建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税 务总局和银监会七部委2005年4月30日发布的《关于做好稳定住房价格工作 的意见》（简称《意见》）的要求，从2005年6月1日后，个人对外销售购买 时间超过2年（含2年）、符合当地公布的普通住房标准的住房时，应持该住 房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料，以及地方税务部门要求 的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。另外,该《意见》 要求，为配合这一优惠政策的实施，2005年5月31.日以前，各地要公布本地 区享受优惠政策的普通住房标准。此外还规定，如果个人将购买时间超过2牟 (含2年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不 符合规定条件的，将一律按非普通住房的有关政策征收营业税。其中，享受优 惠政策的条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方 米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。《意 见》同时规定，各地可以根据实际情况，制定本地区的具体标准，?而允许单 套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。但在执行 以上意见的过程中，各地都有变通。
3.所得收益
关于这一点，各地规定也不同。
1999年，财政部、国土资源部、建设部出台《已购公有住房和经济适用 住房上市出售收益分配办法》，按照这一规定，职工个入上市出售已购公有住 房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积 标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。为此，杭州市 根据国家规定制定了实施细则：出售价格大于住房标准价款1.3倍、小于（等 于）1.6倍的部分，按25%缴纳所得收益；出售价格大于住房标准价款1.6倍 以上部分，按50%缴纳所得收益。但是，为了平抑房价，杭州从2005年4月 1曰起停止执行房改房上市交易后卖方交纳房改房超额所得收益的规定。另 外，还有很多地方都取消了这一个规定，比如2004年1月17日实施的《烟台
105
市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》中的第十二条也规定 “已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土 地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。”
4.个人所得税
2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体 化管理若干具体问题的通知》（简称《通知》）中重申了二手房交易必须交纳 个税。此次《通知》明确规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一 窗式”征收。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育 费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收， 不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。《通知》还 规定，业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收 征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款入库预 算级次缴人国库。
根据现行政策规定，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得暂免征收个人所得税。其中，“个人自用房屋起点时间”的确定分 以下几种情况：购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或 《商品房买卖合同》约定的交房时间为准；购买公有住房的，以购房合同的生 效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的交款时间或 房屋产权证上注明的时间为准；自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工 验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；个人通过受赠、继 承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分 割行为前的自用时间为准。另外，“个人自用房屋的终止时间”，是以转让房 屋时向房管部门申请交易所填报的房地产买卖登记申请表上注明的受理日期为 准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照“孰先”的原则确 定自用时间。这项规定也是充分照顾了纳税人的实际利益。
目前，我国各地对房改房业主应交个税的情况基本上都是这样规定的，对 房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价, 减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20%的税率计缴个人所得税。 这其中，减除的“成本”包括：住房面积标准的经济适用住房价款、原支付 超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规 定的合理费用。
另外，根据有关规定，房改房首次上市交易，一般都免收交易手续费。
?房改房上市交易计征税费的基数分两种情况：一种是对于出售的房改房, 以房屋成交值（成交值低于评估值的按评估值）为计征基数；对交换、出租、 抵押、继承、赠与的房改房，以评估值为计征基数。
102
(一）买方需要交纳的税费
契税
一般来说，按3%计征，但各地也有不同的变通：
甘肃省2004年8月11日实施的《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交 易管理办法》（简称《办法》）就规定了房改房交易税费减半。具体包括三方 面内容，一是取消了已购公房和经济适用住房（以下简称房改房）的上市门 槛。自二级市场开放以来，单位优先购买的规定已成为房改房上市的主要阻 力，新办法取消了单位优先购买权。该《办法》规定：城市居民根据国家和 县级以上人民政府有关住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购 买的公有住房，以及按照县级以上人民政府指导价购买的经济适用住房（含 安居工程住房、解困房和集资合作建房），在房地产交易管理部门对其合法性 进行审核后，均可买卖、租赁、交换、赠予、抵押。对尚未核发土地使用权证 书的房改房，房屋产权人可凭房屋所有权证书先办理交易过户手续，办理完房 屋所有权转移登记手续后30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋 所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。二是交 易税费下调。为活跃房改房交易，该《办法》还下调了契税，由原来的按交易 金额的1.5%计征下调至按照交易金额0.75%计征，由买方缴纳。三是房改房可 以换购。该《办法》规定，在已购公房出售前后一年内，房屋产权人又购买住 房的，可视为住房交换。出售现住房应缴纳的个人所得税在买新住房时可以享受 规定的退税政策。但房改房出售后，该户家庭不得再按照成本价或标准价购买公 有住房，也不得购买经济适用房等其他政府提供优惠政策建设的住房。
辽宁省地税局2005年10月17日下发《关于进一步明确房地产市场税收 征管有关问题的通知》中也规定，个人将拥有产权的房改房首次上市转让时, 可视为普通住房，免征营业税，减半征收契税。
郑州市从2005年7月20日起，郑州市二手普通住宅和非普通住宅的契税 税率分别由原来的1%和2%提高至2%和4% ,与新房交易的契税税率持平。 同时规定，从2005年6月1日起个人购买住宅不足两年转手交易的，销售时 要按照全部收人征收5%的营业税和0. 5%的附加税；购买普通住宅超过两年 销售的，免征营业税；购买非普通住宅超过两年销售的，按售出价与买入价的 差额征税。
印花税
一般都是按交易金额的0. 05%由买卖双方各自交纳。
土地出让金
(1)房改房上市出售、交换、继承、赠与时，购房者（含继承、受赠、
103
交换）要缴纳土地出让金，土地出让金为房屋成交金额（低于评估值的按评 估值）的1%。
(2)如果职工所购买的房改房是原产权单位在房地产市场上购买的商品 房（商品房价格中已包含了土地出让金）后再按房改政策出售给职工的，或 者是原单位组织的职工全额集资建房而单位在办理建房用地时也已向土地管理 部门缴纳并由单位承担了土地出让金，这两种情况下，在上市交易时，依然荽 1由购房者按照1%的比例缴纳土地出让金。
(二）卖方需要交纳的税费
印花税
同上，即按交易金额的0.05%由买卖双方各自交纳。
综合税
根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的5.55%
(简称综合税率），由卖方缴纳。这里重点说一下营业税。
根据建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税 务总局和银监会七部委2005年4月30日发布的《关于做好稳定住房价格工作 的意见》（简称《意见》）的要求，从2005年6月1日后，个人对外销售购买 时间超过2年（含2年）、符合当地公布的普通住房标准的住房时，应持该住 房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料，以及地方税务部门要求 的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。另外,该《意见》 要求，为配合这一优惠政策的实施，2005年5月31.日以前，各地要公布本地 区享受优惠政策的普通住房标准。此外还规定，如果个人将购买时间超过2牟 (含2年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不 符合规定条件的，将一律按非普通住房的有关政策征收营业税。其中，享受优 惠政策的条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方 米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。《意 见》同时规定，各地可以根据实际情况，制定本地区的具体标准，?而允许单 套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。但在执行 以上意见的过程中，各地都有变通。
3.所得收益
关于这一点，各地规定也不同。
1999年，财政部、国土资源部、建设部出台《已购公有住房和经济适用 住房上市出售收益分配办法》，按照这一规定，职工个入上市出售已购公有住 房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积 标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。为此，杭州市 根据国家规定制定了实施细则：出售价格大于住房标准价款1.3倍、小于（等 于）1.6倍的部分，按25%缴纳所得收益；出售价格大于住房标准价款1.6倍 以上部分，按50%缴纳所得收益。但是，为了平抑房价，杭州从2005年4月 1曰起停止执行房改房上市交易后卖方交纳房改房超额所得收益的规定。另 外，还有很多地方都取消了这一个规定，比如2004年1月17日实施的《烟台
105
市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》中的第十二条也规定 “已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土 地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。”
4.个人所得税
2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体 化管理若干具体问题的通知》（简称《通知》）中重申了二手房交易必须交纳 个税。此次《通知》明确规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一 窗式”征收。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育 费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收， 不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。《通知》还 规定，业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收 征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款入库预 算级次缴人国库。
根据现行政策规定，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得暂免征收个人所得税。其中，“个人自用房屋起点时间”的确定分 以下几种情况：购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或 《商品房买卖合同》约定的交房时间为准；购买公有住房的，以购房合同的生 效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的交款时间或 房屋产权证上注明的时间为准；自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工 验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；个人通过受赠、继 承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分 割行为前的自用时间为准。另外，“个人自用房屋的终止时间”，是以转让房 屋时向房管部门申请交易所填报的房地产买卖登记申请表上注明的受理日期为 准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照“孰先”的原则确 定自用时间。这项规定也是充分照顾了纳税人的实际利益。
目前，我国各地对房改房业主应交个税的情况基本上都是这样规定的，对 房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价, 减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20%的税率计缴个人所得税。 这其中，减除的“成本”包括：住房面积标准的经济适用住房价款、原支付 超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规 定的合理费用。
另外，根据有关规定，房改房首次上市交易，一般都免收交易手续费。
?
