没有得到银行贷款购成违约，承担法律责任有苦难言
没有得到银行贷款购成违约，承担法律责任有苦难言
【案情I来自浙江宁波的古先生于2005年3月，经过朋友介绍，和上海某 髙档楼盘的业主谈好了一套房屋的转让事宜，以每平方米22000元的价格购买 145平方米的房子，总价值达到近320万元。本年4月15日，古先生支付了定 金10万元并签署了房屋买卖协议，双方同时约定古先生“以贷款形式支付剩 余房款”。
然而，在办理购房贷款时，银行工作人员表明，由于古先生名下的房产太 多，而且超过一半的房屋都有贷款且未还清，资信状况不足以再贷款200万 元。而且这套房屋又是“非普通住宅”，贷款要求更髙，别说200万，就是 160万也不可能！而按照古先生和出卖方业主的事先约定，如果古先生在15 个工作日内不付清房款，将视作买方违约，10万元定金将悉数归卖方所有。
无奈之下，古先生的律师出主意，让古先生主张“因为银行贷款政策改
变办不出贷款属不可抗力，按照我国《合同法》，在此情况下可以单方面终止 合同而不用赔偿损失”为由和卖主交涉。然而，卖主并不承认这个理由，他 认为：合同上写着以银行贷款买房并非指只能通过银行贷款买房，而是说可以 将银行贷款作为支付手段而已，作为卖主，当然希望看到对方直接将现金捧到 面前，而同意对方以贷款支付只是给他这样一个选择，不是代表这是卖主的义 务。此外，古先生即使主张银行贷款政策改变，也需要有银行的官方书面文件 为准，不是仅仅以某个贷款审核员的口头说明就为依据的，更何况，我国法律 对“不可抗力”解释非常明确，银行内部政策变化根本不算不可抗力，也不 是合同无法行使的理由。
【审判】
在法院的调解下，经过买卖双方的反复磋商，古先生最终选择了将10万 元定金中的6万作为赔偿来了结此事。
【评析】
本案争议的焦点有三个，一是合同约定“以贷款支付房款”的法律效力； 二是古先生能否主张不可抗力来免责；三是违约金的数额问题。
首先，《合同法》的基本要素之一就是强调权利义务对等。在房屋买卖 中，卖方的基本义务就是到时交房，而买方则是到时交钱，不管这个钱是自己 的还是银行借的甚至找亲戚朋友借的，如果要卖方还要负责钱款来源审核，这 将显失公平。因此，在这样的约定中，应该视为卖方同意买方以贷款支付，但 并不是只能以贷款支付。目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选 付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力'支付房款，基于买 卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最 后不得不承担违约责任。而且，从2004年下半年开始，随着一系列相关政策 的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包 括对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上髙价房贷款额度的调整。 这样，很多购房者就可能存在部分基于中介公司口头承诺办理贷款而最终没有 实现的情况。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法 律关系，除非在买卖合同中约定未能成功贷款可以成为终止合同且不用承担违 约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购 房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前， 购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力。
其次，关于不可抗力的辩解。不可抗力作为法定免责事由，在民法理论上 已成定论，且已为世界各国立法所普遍确认，我国民事立法对此也有规定。 《合同法》对不可抗力的定义沿用了《民法通则》的表述“本法所称不可抗 力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《民法通则》第一百 零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责 任。”《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不 可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由此可 见，不可抗力的要件一般要分主观要件和客观要件。主观要件强调作为不可抗 力的客观现象的+能预见性，即不以人的意志为转移，这是判断当事人主观上 是否存在过错的关键因素，如果造成合同履行困难的客观现象或致人损害的行 为是当事人能够预见到的，而他仍然一意孤行，则按照过错原则的要求，在发 生损失后进行归责时，当事人的故意就成为责任要件中的主观要件，因而对当 事人不能免责，这一客观现象也就不成为不可抗力。所以，不可抗力的主观要 件就是指“不能预见”。客观要件强调作为不可抗力的客观现象的不能避免和 不能克服的特性，即当事人无法对这种客观现象的发生与否、发生程度等作出 安排或处置，在某种意义上说当事人只能听天由命。这些客观要件中实际上也 包含了判断当事人主观过错的客观因素，即当事人的能力不足以避免和克服那 些影响合同履行或导致侵权行为发生的自然力和社会力的客观事实。不可抗力 的两个要件从主客观两个方面完整构成了不可抗力这一法定免责制度的整体， 任何一方面都不可偏废。就本案而言，贷款办不下来，不是不可预见，因为银 行本来就有权利拒贷任何贷款，也不是不可克服，一般人可以向亲戚朋友父母 借，个别人借不到那不是普遍的现象不能成为毁约理由。
再次，关于违约金的赔偿额问题。违约责任是指当事人一方不臢行合同债 务或其履行不符合合同约定时，对另一方当事人所应承担的继续履行、采取补 救措施或者赔偿损失等民事责任。我国《合同法》第一百零七条规定，当事 人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任有四个特征：第一，违约责 任是当事人一方不履行合同债务或其履行不符合合同约定或法律规定时所产生 的民事责任。第二，违约责任原则上是不履行合同债务或其履行不符合约定或 法律规定的一方当事人向另一方当事人承担的民事责任。第三，违约责任可以 由当事人在法律允许的范围内约定。第四，违约责仟是财产责任。违约责任的 主要目的在于补偿合同债权人所受的财产损失。因而，违约责任是财产责任, 对违约方当事人适用的是赔偿损失、支付违约金等财产性民事责任的形式，而 不适用于赔礼道歉等非财产性民事责任形式。多数情况下，违约金的数额双方 应在合同中约定；如果没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确 定违约金：（一）因房地产转让人的过错，未在约定的时间内交付房地产的, 转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的 74 同期存款利率计算所得利息的两倍。（二）因房地产受让人的过错，未在约定 的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价 款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
