二手房交易合同的签订
二手房交易合同的签订
买卖双方协商一致后，就可以签订房屋买卖合同了。另外，如果双方有中 介公司介人，还要签订中介服务合同，如果买方需要贷款，还要签订贷款合 同。下面，一一详细说明。
(一）二手房买卖合同
1.房屋买卖合同的概念和特征
房屋买卖合同是指自然人之间、法人之间、自然人和法人之间就.买卖房屋 达成的协议。是买卖合同的一种，以不动产为标的物。
房屋买卖合同具有以下特征：
卖方将所出卖的房屋的所有权移转给买方。这是房屋买卖合同最基 本的法律特征。房屋买卖合同生效后，卖方的不动产所有权因出卖而归于消 灭，买方则因支付价金购买而取得该房屋的所有权。
房屋买卖合同是双务、有偿合同。在房屋买卖合同中，双方当事人 的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益。卖方承担交 出所卖房屋给买方的义务，享有收取价金的权利；买方则承担交付一定数额房 屋价金的义务，享有取得该房屋所有权的权利。
房屋买卖合同为要式合同。房屋不仅具有商品属性，而且是一种特 殊的商品，它具有功能多、造价髙、价值大、销售价格髙、使用期长等特点, 由此决定房屋买卖是一种很重大的财产买卖活动。因此，法律要求，房屋买卖 时双方应签订书面合同，且须经过特殊的登记办理过户手续，同时还应提交有 关证件，如房屋所有权证、身份证明、契证等，以保证房屋买卖行为的真实、 合法、有效。
房屋买卖合同只能在房屋所在地履行。房屋属不动产，具有不可移 动的性质，一旦移动就会破坏它的价值和使用价值。因此，在房屋买卖过程 中，仅仅有货币的流通，而不伴随房屋实体的空间移动。因此，房屋买卖只能 在房屋所在地履行。
(二）二手房买卖合同的形式和内容
目前，国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是 由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规 模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方 当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大 限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》有关规定，结合实践中的纠纷， 下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的。
当事人的名称或姓名、住所。主要是弄清当事人的具体情况、地址、 联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应 写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的。本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同 的关键，一定要明确约定。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装 修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原 售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱 建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交 过程D
价款。这也是主要内容之一，主要应写明总价款；付款方式；付款 条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 ?
履行期限、地点、方式。主要应写明交房时间；条件；办理相关手 续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服 务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
违约责任。主要应标明违约情形；如何承担违约责任；违约金、定 金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或 定金的选择适用问题。
解决争议的方式。主要应该约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼 方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国 《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款。双方应该约定合同生效时间；生效或失效条件；当 事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致 使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后的财产返还等。
合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第六十八条、第九十 一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。 有必要在合同中明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的 通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或 解除后的财产返还等。
合同的变更与转让。应该明确约定合同的变更与转让的条件或不能 进行变更、转让的禁止条款。
附件。主要是说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
