湖南物业公司法律风险防范-《湖南省实施办法》的适用
按：《湖南省实施<物业管理条例>办法》（以下简称《办法》）已于2013年1月1日正式实施。《办法》的出台对物业服务企业的经营产生重大影响。湖南通程律师事务所组织专业律师对《办法》进行解读，揭示其可能对物业服务企业产生的重大法律风险，应引起物业服务企业的高度重视。鉴于实践中，很多物业服务企业与建设单位具有关联关系，本文一并就《办法》对建设单位产生的影响进行解读。
一、《办法》出台背景
（一）法律背景
2003年9月1日，《物业管理条例》实施；2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》实施。至此，我国物业管理法律法规体系基本完备，对地方物业管理规定产生决定性影响。以湖南为例，2002年制定的《湖南省城市住宅区物业管理条例》就与前述法律法规在很多内容上存在不一致，甚至相冲突情形。2010年5月29日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议决定废止《湖南省城市住宅区物业管理条例》,并按照《物权法》和《物业管理条例》确定的原则，结合湖南本地实际情况与经济社会发展水平，重新制定了《湖南省实施<物业管理条例>办法》。
（二）实践背景
随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，物业管理的覆盖面已从单纯的住宅小区延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校、机场、图书馆和体育馆等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务和物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。
物业管理在快速发展的同时，存在着如下困扰开发商、物业服务企业和业主等群体的严重问题：
（1）开发遗留问题突出。如违反规划开发、房屋质量差、配套设施设备不健全、开发商承诺不兑现等。这些问题都可能导致很多业主拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。
（2）共用部分与共用设施设备需要维修、养护与更新时，无人负责。
（3）业主委员会难以成立与运作，物业服务要直接面对众多业主的诉求，容易发生群体性事件。大多数住宅小区都未成立业主大会和业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，物业服务企业直接面对大量业主投诉等，疲于沟通应对，甚至产生严重对立与冲突。
（4）物业服务规范化有待加强。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强、随意撤出，缺乏先进的管理制度和优质的服务。
（5）物业管理与社区管理未有效结合。业主委员会与街道办事处和社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监督。
实践产生的物业管理问题迫切需要更加明确具体的操作性法规指导解决，《办法》直面深层次矛盾和问题，结合我省物业管理行业的发展现状，吸收物业管理的有效制度，创新管理模式，就解决物业管理实践中存在的突出问题，做出了一些有益的探索。
二、《办法》主要内容
《办法》共分为六章，包括总则、前期物业管理、业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用和维护与附则。较之《物权法》和《物业管理条例》，《办法》有5个方面的创新：
（1）明确物业管理区域划分标准与备案。物业管理区域的划分是物业管理的前提，也是成立业主大会与业主委员会的前提。《办法》规定物业管理区域的划分以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑建筑物规模、公用设施设备、社区建设和管理等因素。物业管理区域的备案则根据物业不同情况由建设单位、物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府分别报送备案。
（2）细化物业管理用房的配置标准。《物业管理条例》规定了建设单位应当配置物业管理用房，但缺乏具体操作规范。《办法》对物业管理用房面积、楼层等作出了详细规定。
（3）严格限制开发商对车库、车位进行出租。《办法》规定建设单位应当保障业主购买或者租赁车位、车库的优先权。满足业主需求后剩余车位、车库出租的，建设单位应当将租赁合同送交物业服务企业存档，且租赁期限不得超过6个月。
（4）保障业主共同管理权。《办法》进一步明确业主大会成立条件、程序，业主委员会委员资格，业主大会会议召开时间和召开形式等，为业委会的成立和业主行使共同管理权提供了依据。
（5）进一步规范物业服务。《办法》详细规定了物业服务合同内容、物业服务事项和物业服务企业续聘与退出制度，使物业合同的订立、履行自由协商的空间缩小。
三、《办法》对物业服务企业、建设单位施加的义务
（一）对物业服务企业施加的义务
（1）物业管理区域备案义务。对已经实施物业管理的区域，物业服务企业应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
（2）报送资料义务。物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等资料。
（3） 实行项目经理人制度。物业服务企业应当实施项目经理人制度，促使物业服务规范化、流程化与标准化，提高物业服务质量。
（4）合同备案义务。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
（5）交接义务。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
（6）终止服务时的告知义务。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满前3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。物业服务合同届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业可以按照原合同继续提供物业服务，但终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
（二）对建设单位施加的义务
（1）物业管理区域备案义务。新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。
（2）依法配置物业管理用房义务。新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，并且在房屋买卖合同中明示。物业管理用房建筑面积不少于建筑工程项目总建筑面积的2‰，最少不低于50平方米；物业管理用房应当是地面以上具备水、电等正常使用功能的独立成套装修房屋，没有配置电梯的，其所在楼层不得高于4层、低于1层。
（3）车位、车库善意处置义务。建设单位出售或者出租车位、车库的，应当保障业主优先权。满足业主需求后出租的，应当向全体业主公示，且租赁期限不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，并供业主、业主委员会及物业使用人查询。
（4）公开选聘物业服务企业的义务。住宅物业的建设单位，应当在申请房屋预售许可证前通过招投标方式选聘前期物业服务企业。通过协议方式选聘物业服务企业的仅限于以下情形：投标人少于3人或者多层物业总建筑面积少于3万平方米，单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
（5）报告业主大会成立条件的义务。物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
四、物业服务企业违反上述义务可能引发的法律风险
尽管《办法》没有对物业服务企业违法上述义务设定行政处罚，但是有关行政机关有权责令物业服务企业限期改正违反上述义务的行为，如《物业管理条例》与《物业服务企业资质管理办法》等法律法规对违反上述义务的行为设定了行政处罚。下面我们列举物业服务企业违反上述义务可能引发的多种法律风险，供物业服务企业参考并提前防范。
1、物业服务企业不按法律规定移交资料、办理交接手续的，主管部门有权责令限期改正，逾期未改正的，有权通报并处以1万元以上10万元以下罚款；同时在办理资质等级核定申请时，资质审批部门将不予批准。
2、实行物业管理项目经理人制度时，物业服务企业应当组建合理的服务队伍，具备物业管理职业资格证书。对聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，主管部门有权责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，还应当承担民事赔偿责任；并且不能依法通过资质等级审批。
鉴于我国物业管理法律法规体系庞大，对物业服务企业施加了很多法律义务，并且设定了严重的法律责任。我们建议物业服务企业全面了解物业管理法律法规，以便防范经营中的法律风险，避免遭受不必要的损失。
