【律师点评】售后房屋归属起争议，法院判决夫妻共有
在上世纪90年代之前，我国职工的收入里面一般都不包括住房性收入这一部分。公民住房性收入都是由国家、企业通过将房屋分配给职工，以较低的价格进行租赁，作为职工的住房福利实现的。然而随着改革开放的推进，房地产政策的放开，那些原本仅享有使用权的房屋被买下了产权，成为了产权房，这就是我们通常所说的售后公房。售后公房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将逐渐退出历史的舞台。但是从目前来看，售后公房还是广泛
存在于各大城市之中，并且成为了离婚案件财产分割时一项非常复杂的问题。据此，笔者曾花费大量的时间对这一问题进行研究，然而随着我们对售后公房分割问题的研究逐步深入，终有一天“售后公房”这个名词会与我们的生活渐行渐远，成为辞海中的一个“生僻词”。
一、售后公房的概念
在对售后公房的处理进行说明之前，我们首先要明确什么是售后公售后公房也称房改房，是指职工单位将公房以工资货币分配方式出售给职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权住房。我国售后公房政策源自于1994年，当时政府根据不同的房改政策房（也就是使用权房）出售给职工（买下产权），后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房，分成本价房和标准价价购房（北京市等有些地方也叫优惠价房）。
公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。
二、售后公房的分割
笔者时常接到一些咨询，咨询者觉得现在自己所住的房屋是婚后买下的售后公房，不是司法解释中明确规定，该房屋应作为夫妻共同财产吗？为何自己拿不到该房屋一半的利益？
笔者认为，这些咨询者存在着两个认识上的误区．第 ，我国司法解释中的规定夫妻共同财产是有严格限制的，并不是所有的售后公房都是夫妻共同财产；第二，即便是夫妻共同财产，也不意味着在分割时必然会采取平均分割的方式，法院在处理该房屋时还是会考虑双方对该房屋的贡献大小及来源进行分割。
婚后购买婚前由一方承租的公有房屋的过程中，可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况，对此应当区别情况予以处理：
（一）对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确结论。一般实践中对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的理解认为，我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即售后公房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，根据公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即属于夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方
承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上一般较为谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。
(二)对婚前由一方或一方父母承租的公有房屋婚后以共同财产购买的，根据《婚姻法司法解释（一）》第十九条的规定，夫妻一方婚前承租的房屋，婚后以共同财产购买的，该房屋为夫妻共同财产。但是婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权房后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原来一方承租时的使用价值，也有失公允。因此在实践中，法院一般区分以下情形进行分割
1、一方婚前承租的公房，实际由福利政策分配取得的，婚后亦以共同财产购买产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出公房使用权的交换价值，则在离婚分割产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。除非受配人在分得房屋时还被附加了其他条件，例如要求受配人必须。服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房补贴或分房基金等，则仍然需要在分割该房屋时根据具体情况予以公平处理。
2、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付的对价部分视为一方个人的出资并确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，该房屋的剩余价值按照夫妻共同财产进行分割。
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租的公房，婚后用夫妻共同财产购买产权，并登记为夫妻一方或双方的名字，离婚时该房屋可按照夫妻共同财产进 行分割，但是对于原公房使用权的交换价值可依据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条、《婚姻法司法解释（三）》第七条的规定，登记在自己子女名下，视为对自己子女的赠与，登记在双方名下视为对双方的赠与。
这里笔者还需要强调一个94方案的问题，上海在1994年颁布了《关于出售公有住房的暂行办法》，俗称94方案。根据94方案规定，售后公房购买时只能登记一人的名字。如果售后公房购买时是基于94方案的规定，那么对于一方父母承租的房屋婚后用夫妻共同财产买下产权的情况，就不能单以产权登记情况视为父母对子女的单方赠与了，而是要综合其他因素进行考量。
4、对于婚前由夫或妻一方父母承租的公房，婚后用夫妻共同财产出资购买成产权房'并登记在一方父母名下的，根据《婚姻法司法解释（三）》第十二条的规定，该房屋应作为产权证上所登记的一方父母的财产，而非夫妻共同财产。对于购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
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