案情介绍

原告：上海昌华工贸有限公司被告：上海埃澳达建材配件有限公司

1997年5月21日原、被告签订租赁合同。双方约定：由原告出租座落于上海市X路X号，面积为937平方米房屋；租期2年，自1997年6月至1999年6月；每平方米租金为人民币0.45元，全年租金为人民币（略）元，先付后住，第一期付款日为1997年6月。合同还约定：昌华公司必须按时提供完好的仓库及附属设施，租赁期内任何一方提前终止合同，在征得对方认可后视为违约，违约金为全年租金的20%，即人民币30780元。在双方签订租赁合同时，系争房屋正由昌华公司租给另一家公司使用，该公司与昌华公司租赁合同到期为1997年4月，该公司正式搬迁日为1997年7月15日。后埃澳达公司未给付租金，昌华公司于1997年7月25日致函埃澳达公司催付租金。嗣后，埃澳达公司通知昌华公司要求终止履行租赁合同。本案争议的房屋产权属上海市闵行区X乡X村第二生产队（现为上海华一实业公司），昌华公司与该村第二生产队于1995年1月6日订立仓储协议书，该协议约定本协议书须经闵行区仓储总公司鉴证方能生效，并有附议：该村第二生产队同意原告转租。诉讼中，上海华一实业公司及其上级单位认为该仓储协议虽未经鉴证，但实际已履行，无需再作鉴证，该协议仍为有效。鉴于埃澳达公司未付租金且要求终止合同，昌华公司认为按照双方合同约定，埃澳达公司构成违约。而埃澳达公司则认为昌华公司未按合同及时提供约定的房屋，故己方不必履行合同，并已书面通知昌华公司，昌华公司将他人的房屋进行转租应属无效。由于双方意见不一，昌华公司遂诉至法院，要求判令埃澳达公司支付违约金并赔偿损失。

法院审判

一审法院审理后认为，昌华公司与上海华一实业公司所签订的仑储协议已实际履行多年，且由上海华一实业公司及上级单位予以追认有效，故原告有权转租争议房。双方所订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，故该合同应予以解除；合同约定先付后住及付款期限，而埃澳达公司届时未支付租金，且在昌华公司催讨后埃澳达公司单方面宣布终止合同，致使双方所签订的合同未实际履行，其过错责任在于埃澳达公司，现昌华公司要求埃澳达公司按合同约定承担违约金，并无不当，应予支持。据此，判决：一、原告昌华公司与被告埃澳达公司所签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告埃澳达公司应给付昌华公司违约金30780元；三、原告昌华公司的其他诉讼请求不予支持。

宣判后，埃澳达公司不服，上诉认为：房屋交付的时间应是1997年6月之前；使用房屋的时间应是交付房租之后，前提是在约定的交房时间内有房可住，而争议房屋于1997年7月15日之前由另一家公司使用着，故上诉人不承担违约责任，请求依法改判。昌华公司则要求维持原判。

二审法院审理后认为，昌华公司与埃澳达公司所签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示。根据协议埃澳达公司应履约“先付后住”，但昌华公司未按协议规定按时向埃澳达公司提供完好的仓库及附属设施，故埃澳达公司提出系争仑库未腾空而不付租金的抗辩理由成立。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，原审法院依法判决解除租赁合同正确。原审法院确认双方未实际履行合同的过错责任在埃澳达公司，并据此所作出的判决依据不足，二审予以纠正。据此作出判决：一、维持一审民事判决第一项，即解除租赁合同；二、撤销一审民事判决第二、三项，即给付违约金、驳回其他诉讼请求；三、对昌华公司要求埃澳达公司给付单方终止合同违约金人民币30780元并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。一、二审案件受理费人民币2482元，由双方各半负担。

专家评析

本案涉及的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点在于根据合同约定埃澳达公司应先履行给付租金的义务，然后由昌华公司履行交付租赁房屋的义务，但埃澳达公司发现昌华公司应交付的房屋内原承租人仍在占用并未腾空时，据此拒付租金是否构成违约这就涉及到合同法理论上的一个问题即“不安抗辩权”。

不安抗辩权是指在双务合同中，当后履行义务一方当事人的财产状况发生恶化，存在不能履行合同的确切证据时，先履行义务的一方当事人可以此为由，拒绝先予履行自己义务的一种权利。大陆法系的法国、德国等国家的民法典中均有“不安抗辩权”的明文规定。按照传统民法，发生不安抗辩权须具备两项条件：其一，须在双务合同成立后对方发生财产状况之恶化；其二，须对方财产显形减少有难为给付之虞。由于在商事活动中，大多数双务合同的履行不是同时进行的，往往是由一方先履行义务，另一方后履行义务。在这种请况下，设立不安抗辩权法律制度，对于贯彻交易公平、诚实信用原则，避免先履行义务一方当事人遭受损失，保证交易安全具有重要意义。

不安抗辩权制度充分体现了公平、诚实信用原则，适用这个制度审理合同纠纷案件，能更好地贯彻民法的这一基本原则。