原告：冷某某，女，25岁，通城县X镇居民。

被告：通城县房地产开发总公司。

原、被告双方争议的标的物，为位于通城县X镇X路X号的面积为39.8平方米的住房。该房屋产权属通城县国有资产管理局所有，原由县X乡建设环保局的下属单位房地产管理所管理。后通城县房地产开发总公司（即本案被告，下称房产总公司）成立，该房于1993年2月转交房产总公司管理。该房长期由李德林租住，并每年办理一次租赁手续，1993年的房屋租金120元，李德林一次性交给了房管所。房产总公司为了便于房屋的管理和收集资金用于房地产开发，于1993年4月1日决定拍卖由本公司管理包括民主路X号在内的20处房屋.后县政府明确通知房产总公司，按县政府隽政发（1992）3号关于《隽水城区X路规划内要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，包括民主路X号在内的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，不能出卖。房产总公司在4月7日拍卖房屋时对民主路X号房屋没有予以拍卖。4月8日，原、被告明知民主路X号房是规划内要拆迁房屋，但各自为了自己的利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖民主路X号房屋协议。协议上未写明该房屋的面积、结构、交付房产期限，房屋产权人国有资产管理局没有盖章。同时，房产总公司为了在房屋拆迁时不负责任，要原告写出“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房产总公司扯皮”的保证书。原告当即向被告交付购房款3800元，并于当月24日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续，领取了房屋所有权证。当原告准备搬迁时，从70年代起就租住此房的李德林向被告申请优先购买权，并向被告交付了现金。但因原告不愿将有关买房手续退回被告，引起纠纷。7月7日，属于城建规划内的170号房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，该房已成危房。李德林不得不被迫中止租赁而迁出该房。10月25日，原告诉至通城县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效，并要求被告赔偿因未交房而造成的全部经济损失。

「审判」

通城县人民法院经审理认为：原、被告讼争的民主路X号房屋属于县国有资产管理局所有，房产总公司系该房屋的管理者，而不是房屋的所有权人，因而房产总公司没有处分权。房产总公司擅自处分170号房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属于侵权行为。且原、被告所订立的房屋买卖合同既未注明买卖房屋的面积、结构、交付房屋期限，又未经过房屋产权人验证盖章，其房屋买卖关系无效。同时，原、被告明知按通城县政府有关文件规定，170号房屋属于拆迁房屋，但出于各自的利益，恶意串通，以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的，将列入城建规划内即将拆除的房屋进行买卖。为逃避责任，被告要求原告按自己的意愿出具保证书。这种置国家利益于不顾，恶意串通的行为，不受法律保护，其房屋买卖关系无效。通城县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，第二款，第六十一条、第七十二条、第七十三条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项之规定，判决如下：一、原告冷某某与被告房地产开发总公司1993年4月8日关于民主路X号房屋的买卖关系无效。二、被告房地产开发总公司返还原告冷某某购房款3400元。

宣判后，冷某某不服，以一审判决认定事实有出入，适用法律不当为理由，向咸宁地区中级人民法院提出上诉。被上诉人（原审被告）以原理由进行答辩：本公司承认房屋买卖关系有效，本公司未违约，原告无理上诉，请求法院依法予以驳回。咸宁地区中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，于1994年4月5日判决：驳回上诉，维持原判。

「评析」

一、二审人民法院对这起房屋买卖纠纷案的判决是正确的。首先，本案中的被告对隽水镇X路X号房屋只有管理权没有处分权，其出卖该房屋时也未得到房屋所有权人的授权，事后也未得到房屋所有权人的追认，其处分房屋的行为当然无效。其次，在房屋买卖过程中，原、被告明知该房屋是属于城建规划内要拆除的房屋，但各自为了自己的利益（对于原告而言，取得拆迁房屋的产权，目的是为了在拆迁时向国家提出过高的要求，其损害国家利益的目的是显而易见的。对于被告而言，趁拆迁之机将房屋卖出，以非产权所有人的名义非法获利，从而损害产权人的利益的目的也是显而易见的），仍进行买卖，此种行为属于《民法通则》第五十八条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”无效的民事行为，法律不予保护。再次，即使是该房屋可以出卖，因该房已存在有租赁关系，并仍在租赁期限内，作为该房的租赁人李德林在同等条件下对该房享有优先购买权，被告出卖房屋应先通知李德林，而不能背着租赁人另行买卖。即使买卖关系已成立，优先购买权人依法主张权利的，也应宣布买卖关系无效，保护优先购买权。因此，本案房屋买卖虽然已办理了房屋产权过户手续，但无论从上述那一点看，其买卖行为都是无效的，该房屋买卖关系不受法律保护。