房屋租赁合同纠纷案
　　上诉人（原审被告）罗某。
　　被上诉人（原审原告）陈某。
　　原审认定，2007年4月1日，陈某（甲方）与罗某（乙方）签订房屋租赁合同，由罗某向陈某承租系争房屋作居住用途使用。罗某保证，在租赁期内未征得陈某同意以及按规定需经有关部门审批而未批准前，不得擅自改变约定用途。合同约定，租赁期限自2007年4月20日至2012年4月20日止，月租金4,300元（人民币，下同）。罗某支付租金的方式为两个月一付，先付后用。罗某应在当月7日前向陈某支付，每逾期一日，罗某需向陈某支付日租金的3％标准支付违约金。罗某在签订合同时应向陈某支付保证金4,300元。租赁关系终止时，陈某收取的保证金除用于抵扣合同约定应由罗某承担的费用外，剩余部分无息归还罗某。罗某需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得陈某的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由陈某报请有关部门批准后方可进行。双方同意有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方支付违约金15,000元整。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分……；（三）罗某未征得陈某书面同意改变房屋用途，致使房屋破坏的；（四）罗某擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的（原审法院注：陈某、罗某划去本条，并签名确认）……（六）罗某逾期不支付租金累计超过7日的。合同关于违约责任约定：罗某未征得陈某书面同意或者超出陈某书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，陈某可以要求罗某恢复房屋原状。合同落款处除双方签名外，另有上海乐居房地产经纪有限公司九分公司加盖公章并由丁宜刚在“经纪机构代表签字”处签名。
　　合同签订后，罗某向陈某支付了保证金4,300元。关于租金的支付状况，陈某提供了银行对账单及付款时间表，认为罗某未按照合同约定在双月的7日前支付两个月的租金，罗某自2007年6月21日支付2007年6月20日至8月19日的房屋租金8,600元，逾期14天；2007年8月16日支付2007年8月20日至10月19日的房屋租金8,600元，逾期9天；2007年10月14日支付2007年10月20日至2008年1月19日的3个月房屋租金12,900元，逾期7天，同时存在部分提前履行的情况；之后四次罗某延付租金一个月，变为单月支付2个月的租金。2009年3月至5月还存在单次支付单月租金的情况。陈某并未同意罗某改变租金支付方式，故罗某违约应承担15,000元的违约金。罗某对陈某提供的银行对账单不持异议，但认为陈某计算有误。
　　罗某自2007年4月承租系争房屋至今，存在对外群租、将厨房改为房间单独出租、改变房屋结构，在客厅增加隔断搭建房间等情况。为此居委会曾上门拍照取证，小区居民也曾多次向陈某及上海市徐汇区政府相关部门反映情况。系争房屋所在物业管理处曾于2008年12月和2009年9月出具情况说明，认为2008年9月，系争房屋客厅隔出一间房间；2009年上半年发现隔出两间；物业单位第三次上门察看，发现客厅已隔出三间房屋。上海市徐汇区公安消防支队曾两次向系争房屋发出消防监督检查意见通知书，要求整改。上海市工商行政管理局徐汇分局曾向陈某发出责令整改通知书，责令陈某对罗某无照经营的行为立即整改。
　　罗某提供网页打印件及丁宜刚出具的证明，认为陈某是因为要提高租金或连租带售，故要求解除合同。罗某承租系争房屋时就存在隔断。罗某也按照消防整改要求增加了应急灯和报警器、灭火器等安全设施。陈某认为丁宜刚并非中介公司工作人员，罗某擅自增加客厅的隔断。罗某的整改行为不影响其违约事实的存在。
　　另查明，双方一致同意罗某支付陈某的4,300元保证金按合同约定处理，罗某在系争房屋内没有装饰装潢。罗某向陈某支付租金至2010年3月19日。
　　陈某诉称，罗某在承租系争房屋后，违反合同约定，不仅多次拖欠房租，而且擅自变更房屋实际功能和布局，将卧室、客厅、厨房违法分割成小间对外转租牟取利益。罗某行为对邻里关系和安全造成重大隐患，相关部门多次交涉未果。故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、罗某立即迁出系争房屋；3、罗某向陈某支付违约金15,000元整；4、罗某向陈某支付逾期支付房屋租金的违约金，按照每日4.30元的标准，自2007年6月8日计算至2010年2月10日，计2,674.60元；5、罗某向陈某支付房屋使用费，按照每月4,300元的标准，自2010年2月7日计算至罗某实际搬离之日止；6、案件诉讼费由罗某承担。
　　罗某辩称，不同意陈某诉讼请求。陈某要求解除房屋租赁合同无法律及合同依据。罗某按约向陈某支付租金，不存在违约行为。罗某一直在支付房租，也愿意继续支付房租。
　　在本案的审理过程中，陈某申请撤回要求罗某支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求。
　　原审法院认为，陈某、罗某签订的关于系争房屋的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。罗某在未经陈某同意的情况下，擅自变更租金支付时间，多次存在逾期付款超过7日的情形，构成违约。罗某在承租系争房屋内擅自在客厅增加隔断、将厨房间改为居住用途、对外群租等行为，均有违法律规定与合同目的。陈某据此要求解除合同、罗某迁出系争房屋并支付15,000元违约金的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。合同解除后，罗某还应按照原合同约定的租金标准向陈某支付其占用系争房屋期间的房屋使用费。关于罗某向陈某支付保证金4,300元，原审法院参照合同约定，将其冲抵罗某应向陈某支付的部分违约金。陈某申请撤回要求罗某支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，于法无悖，原审法院照准。
　　原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十七条之规定，于二○一○年三月十九日作出判决：一、陈某与罗某签订的关于上海市徐汇区宛平南路255弄32号1803室房屋的租赁合同于2010年3月19日解除；二、罗某于判决生效之日起三日内迁出上海市徐汇区宛平南路255弄32号1803室房屋；三、罗某于判决生效之日起十日内向陈某支付违约金10,700元（罗某向陈某支付的保证金4,300元已冲抵）；四、罗某按照每月4,300元的标准向陈某支付2010年3月20日至实际搬离房屋之日止的房屋使用费。