房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷案例分析

原告xx证券有限责任公司，住所地xxxxx。

法定代表人胡燕，董事长。


委托代理人：胡天涛 天津益清律师事务所律师。

被告:xx房地产开发经营公司，住所地xxxx。

法定代表人张仁章，总经理。

原告xxx有限责任公司诉被告xxx房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年5月8日立案受理后，于2009年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人xxxx，被告的法定代表人张仁章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告为购买被告开发建造的本市大连西路261号商品房，于1995年6月30日、9月17日与被告签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，原告购买上址底层中间大厅和2201－2206室六套房屋，共计建筑面积1,906.35平方米。

1996年7月22日，双方签订了《结算协议》，确认了房价总款为人民币13,367,449元(以下币种均为人民币)，原告已付款为1,031万元，余款为3,057,449元。协议签订后，原告即分三次付清了余款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故向法院提起诉讼，要求判令被告为原告办理产权过户手续。

被告辩称，原告所述基本属实，因被告资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。

经审理查明，双方当事人对以下事实无争议：

一、1995年6月30日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买本市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅 (2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在本市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9,137,440元。被告须于1995年12月31日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。

二、1995年9月17日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3,139,100元。上述房款原告须于1995年12月30日前付清。

三、原告于1996年3月起实际使用了系争房屋。

四、1996年7月22日，原、被告签订一份《结算协议》，就购房款结算事宜进行了协商，并约定在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。

五、原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助本院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。

六、2000年6月9日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。

七、系争房屋第22层2201－2206室，由被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，于1999年1月5日被本院查封。系争房屋底层中间大厅，由原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，于2002年5月21日被北京市第二中级人民法院查封。

八、因原告付清房款后未能取得房地产权证，故向本院提起诉讼，要求被告为其办理房地产过户手续，并明确表示只要求被告办理产权过户手续，不因权利无法实现而在本案中诉请被告赔偿损失。

以上事实由《商品房预售合同》、《补充协议》、《结算协议》、房地产权证、相关民事裁定书及协助执行通知书、当事人陈述等为证。

本院认为，被告为本市大连西路261号“河南证券大厦”的房地产权利人，其向原告转让部分房地产，于法不悖。原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，被告对该事实状态予以确认，况双方对合同效力均未持有异议，故认定该合同为有效，双方均应受其拘束。

对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题上，合议庭存在两种意见：

少数意见认为：办理产权过户手续是被告的义务，原告依据合同要求被告履行，该请求仍属债权请求的范畴，并非是确权之诉。法院的判决只是判令被告办理产权过户手续，并不确认系争房屋属原告所有，不会出现“一物两权”的局面。虽然系争房屋被查封，但被告能否办理产权过户手续是未知状态，有可能因被告清偿其债务而解除查封，也有可能被告未能清偿其债务而致系争房屋被拍卖或转让。即使出现后一种情况，也只是出现判令被告办理产权过户手续的判决终止执行的局面，原告的损失至此方形成，其可再向被告主张。而判决能否执行完毕的可能性不应成为能否判决的前提条件，故应支持原告的诉讼请求。

多数意见认为：原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，从目前情况分析，如果法院支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。

按照少数服从多数的原则，合议庭经评议后决定按多数意见下判。原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：

对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。

本案案件受理费76,847元、财产保全费49,010元，共计125,857元，由原告xx证券有限责任公司负担53,800元、被告xxxx房地产开发经营公司负担72,057元。 房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷案例分析＜房地产法律网//www.fangchan100.com/06b/20.html