房屋确权败诉后，承租人要求败诉方返还租金
案 例 分 析
一、基本情况
1999年，高某通过竞拍获得江汉区青年路259号华玻璃商住楼2-3号裙楼11层一室和12层一室 ，高某将上述房产出租给李某等人，并与各商户签定租赁合同，各商户依合同约定向高某支付了租金。2012年4月，武汉世纪明月科技有限公司（以下简称：明月科技）持房产证要求各商户向其支付租金，李某等人信以为真，2012年4月至2013年6月，各商户向明月科技支付租金。2012年4月高某向中院提起房产确权诉讼，一审获得法院支持，但被告明月科技已上诉，该案现审理中。2013年6月6日，明月科技向李某等人发出腾退通知，并称若不腾退将停水、停电、封门，李某等人拿出一审判决书称其不是房产所有人，明月科技以其已上诉一审判决未生效为由要求商户腾房。2013年6月8日，高某向各租户发出催款房屋租金通知书，要求各租户补齐2013年4月至2013年6月租金。各商户在得知明月科技不是房屋产权人时要求其返还已交房租。
一、案例分析
1、明月科技虽持有房屋产权证，但不是真实产权人，明月科技向李某等人收取房租没有合法根据，依据《民法通则》第九十二条规定，即没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。李某等人可以以不当得利之诉要求明月科技返还其已支付的2012年4月至2013年6月的租金，并可以列高某为第三人方便法院查清事实。
2、高某房屋确权之诉，一审法院判其胜诉，被告明月科技已向高院上诉，该案现审理中。因本案以高某房屋确权之诉审判结果为事实依据，法院在受理李某诉明月科技不当得利后，若前述确权之诉未审理终结，法院可能会裁定中止本案审理，待前述确权之诉审理终结后再行处理。
3、若高某房屋确权败诉，李某等人可以要求法院变更被告及相关诉讼请求，要求高某返还不当得利。
4、请求权的诉讼时效一般为二年，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。本案中高某房屋确权之诉并未审理终结，故不存在时效问题。
2013年6月10日
