【导读】本周，北京住建委发布新规：严禁中介代收房租、房屋分割出租等行为。中介、租户、买房人对此表示欢迎，同时关心政策如何真正落地？能否实现有效监管？新规会不会导致租金上涨？《天天315》本周关键词：规范房产中介。
　　中广网北京5月19日消息 据经济之声《天天315》报道，上个月，节目报道了房东遭遇黑中介的事情，房主把自住房租给个人，三个月后发现房子竟被中介转手多次，不仅屋内的家具、电器遗失，客厅还被打了隔断。房主想要收回房屋，却遭到中介威胁。像这样的黑中介简直是监管的中空地带，似乎谁都拿它没办法。
　　本周，北京市政府出台了《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，针对房产中介的20项禁令，明确规定房产中介不得吃差价、不得分割出租等等。中介、租户、买房人对此表示欢迎，同时大家最关心的是政策如何真正落地？新规实施会不会导致房租的进一步上涨？中国消费者协会前副秘书长武高汉，和北京京创律师事务所主任律师孔民，做客节目，深入分析房产市场的规范。
　　武高汉：我对差价的理解是，从房子的主人那儿谈了价格，每个月1千块钱，然后又跟租户谈了价格2千块钱，他不把这个价格告诉房主，自己吃掉1千块钱，这种差价不能吃。佣金的概念是，房子多少钱租出去的，三方都知道，非常透明，否则将会发生很多很多的混乱，而且会使市场混乱。房屋中介很复杂，中介是一方，房主是一方，租房人是一方，三方之间法律关系不一样。租房子的人是消费者，当他和双方发生关系的时候，应该适用消法等相关的法律；如果中介和房主之间他们之间形成的协议可能要受合同法等相关法律的调整。
　　马克思把消费划分为三个层次，第一个层次叫生存消费，维系生命、繁衍后代的消费叫生存消费。第二类消费叫做发展消费，比如为了将来谋得更好的职业，现在去学习，比如孟母三迁。第三个层次叫享受消费，比如有若干套房。所有国家的政府要对生存消费确保，对发展消费鼓励，对享受消费不提倡、也不制止。而租房领域或者住房领域是横跨三个消费的，如果准许生存消费进入市场，将来是出问题的。所以生存消费的住房，国家一定要管而且要管好，一定要所有的人都有房子住，要和收入水平恰当。政府一定要出台政策，确保租房领域中的生存消费能够满足人民群众的基本需求。
　　孔民：2011年，住建委、国家发改委和人力资源和社会保障部颁布的房地产经济管理办法第二十五条关于中介公司的一些禁止性规定，其中第二款就明确规定了中介赚取差价。但是在这次北京市的征求意见稿对于这一条做了完善。
　　现在用租金代替差价比较科学，不是不让挣钱，而是让钱挣得明明白白。但是中介挣的这笔钱到底包含什么？其实中介应该承担很多义务，才能够挣到这笔钱。在北京的租赁市场上，代理租赁非常普遍，房屋托管也是从中赚取差价的，同时还可以设置房屋租赁空置期。
　　孔民：房屋租赁空置期是出租人与承租人签订了租赁合同以后，会有一段时间承租人不支付租金的时间。比如租了一套房，房东给了两周的装修期，那么这两周装修期就是房屋租赁空置期，在这期间是免交房租费的。还比如中介租了一套房，房东给他两个月找租户的时间，这两个月的时间也是房屋租赁的空置期。
　　记者采访到恒洋地产中介张津超，他说通过房屋租赁空置期这种方式，中介公司一单就能赚上万元。
　　张津超：如果业主着急，可以给我们，但他必须得给我们找顾客的时间，我们挣的就是时间钱。今天拿了，给我一个月时间，但我明天就租了，这一个月房租加中介费，一共得产生1万的业绩。
　　在北京租房多年的王先生尽管不愿意花这个冤枉钱，但也无可奈何。
　　王先生：中介从房主那里租了五年，然后再高价租给我们。他就尽量不让我们跟房主见面，这个是正常的，要不然他挣什么钱呢。
　　除了暗地里“吃差价”，续租时中介会再收一个月房租作为中介费。
　　而对于承租人来说，碰到这种情况，即使不租了，也会损失一个月房租。
　　于小姐：续签，第二年会加收一个月的中介费。在第10个月就会再续签第二年的合同，如果不再续签，他就会让你提前一个月让你搬走，等于还是损失了一个月的房租。
　　针对这种情况，征求意见稿规定，同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
　　武高汉：这应该是一种保障。应该有很多很多种规定，比如解除合同，谁来解除？今年租3千，明年租6千，就涉及到涨价，管理办法要体现。从国外很多国家的情况看是不允许的，不能想涨多少就是多少，完全自由化的市场经济是没有的，特别是涉及到民生的最基本保障的住房方面，是不可以的。
　　孔民：按照规定，租户要直接跟房东续约，中介公司根本收不到佣金，等于中介公司作为代替房屋的中介机构，经常是租户直接跟中介签，现在抛开中介公司，让租户直接跟房东来续约或者是手签合同的时候就直接跟房东签，谈不到续约以后的涨价的问题了。
　　征求意见稿还禁止中介用打电话、发信息、上门洽谈方式骚扰他人。
　　武高汉：正在修订的消费者权益保护法规定了消费者有隐私权，包括个人信息不能泄漏给他人，还包括别人不能够用非法渠道获得的信息打扰消费者。
　　这次的征求意见对于房屋租赁的管理，说到中介费有很多的陷阱。比如黄先生就投诉，他是经由“我爱我家”租房，被中介收取了一千多元卫生费。黄先生说，签订租房合同前，中介人员态度很好，再三强调“我爱我家”是一家大公司，服务不会差，而且店长承诺房租中包含每个月打扫一次卫生的服务。
　　武高汉：有关法规应该规定中介可以做什么，不可以做什么。还应该规定，当中介做了不该做的事之后，消费者有什么样的权力。在故意欺诈消费者的前提下，消费者能不能按照老消法损一赔二，按照新消法损一赔三，不足500元的补齐500元。这些措施，如果你没有具体规定，给消费者所有的权力仅仅是好听的词汇而已，不会落到实处，所以我希望既然北京市搞这样的规定，就可以搞可以落地的规定，让弱者能够真正得到保护的规定。
　　出现这样的问题也是因为在北京这样的大城市，租房市场僧多粥少，房源也比较紧张，所以中介在提供服务的过程当中就有了很多的陷阱。监管机构对这样的行为应该采取什么样的处罚的力度呢？
　　孔民：按照房地产经济管理办法的规定，一般都是罚款一到两万，中介公司往往通过一两单业务就可以弥补。所以管理部门应该加强，首先是信用档案的公示制度，让老百姓知道哪些中介公司信誉好，一些情节严重的，依法要给予一些停业整顿的处罚，加大违规成本。
　　今年初，兰州大学学生小刑和几名同学来北京实习，通过房屋中介找到一处住房，由于实习期较短，因此打算只租三个月。在中介人员的要求下，他们交付三个月的房租及两个月租金作为押金，此外还支付了中介费用。然而期满退房时，几名学生被扣了900元押金。一名学生对记者表示，中介人员的理由是，你们走了房屋无人续租，只有降价才能租出，这部分要补偿。否则就会按照一天120元扣押金。记者给这家公司合同代理人打电话，对方表示，由于所签合同是一年的，中途退房需要另找承租人，由此发生租金损失，需要扣留一些押金。小刑说，当初签合同，中介人员说合同都是签一年的，没有签三个月的。由于实习期紧急，我们没时间再找，所以只好签了一年。到底这个责任该谁来负？客户和中介能不能够协商呢？
　　孔民：合同肯定不是必须要签一年的，因为承租人完全可以跟中介公司协商期限，没有法律规定合同必须签订多长时间，这是没有任何法律依据的。
　　武高汉：这涉及到合同陷阱，当消费者要求签三个月的合同，他说没有这样的文本，我只有一年的文本，跟消费者签了这样的合同。当消费者三个月期满，要履行退租、解约这样比较合理的要求的时候，他拿出这个合同来倒打一耙，要求支付适当的违约金。从表面听好像挺有理有节的，如果要分析，他是故意设置合同陷阱。因此对这样问题的处理，就不仅仅是退回给消费者900块钱的问题，而是应该再退回900，要按新消法就是再退回1800，这样才能抑制一些经营者故意损害消费者合法权益。
　　目前房屋中介费目前没有具体的规定，尤其对于租赁的。这次新规当中还是有很多很具体的办法的，比如要从事前收取变为事后收取。这一点从消费者的角度来讲，操作上有难度吗？
　　孔民：在消费者操作这一块，首先应争取能和真正的房东签订租赁合同，如果现实中还是中介公司来代租，也要看清楚中介公司和房东签的合同的原件，确定中介公司有权力，而且在合同有效期。其次，要在办理交接完毕入住以后再付费，比如水、电、燃气、网费、钥匙，这些都要联合物业公司交接完毕，再给中介公司交中介费，这样承租人的风险就小了很多。
　　现在在北京由于中心区租金价格连年上涨，不少中介便把房产进行隔断，比如将一个两居室隔断成5居室，这样单价虽然下降了，但整套房子的租金收益提高了。但是分割出租非常容易造成安全隐患。
　　武高汉：这里面涉及到房主和中介公司之间的矛盾。市场决定只有分割成十小间或者五小间，这个房子才能租出去，本身存在一定的市场规律。其次隔断是否经过了房主的同意，隔断之后是否符合公安部等有关部门安全的要求，会不会发生火灾怎么办。所以这次干脆做了规定，不许打隔断。但是这些大套房的出租就会出现问题，富人不租，穷人租不起。
　　此次《办法》征求稿将打隔断出租划为禁区。在执行上会遇到哪些困难？
　　孔民：规定的出发点很好，但是因为出租房屋属于个人空间，执法部门不容易监管，要想减少或者杜绝打隔断的发生，首先要从房东或者中介公司的角度树立一旦出现事故要承担巨额赔偿的意识。第二通过加大宣传，让老百姓知道打隔断有重大的安全隐患，自觉地拒绝隔断，积极地举报隔断。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，政策都是好政策，问题是怎么落实。
　　胡景晖：这对于规范市场合理的引导交易环境是好的，但是怎么能让它更符合市场的需求，特别是在后续的监督和执法环节，怎么能够有效落地，还值得商榷和探讨。
　　一些不规范的中介行为大多出现在小中介、黑中介或者二房东身上，如何监管这些可能打一枪换一个地方的不法中介组织？
　　孔民：第一，要落实征求意见稿当中相关的规定，对于中介公司要加强管理，要真正做到落实。第二，公示中介公司的信用评价制度，老百姓就知道尽量找那些信誉好的中介公司提供服务，让这些违规的中介公司没有市场。第三，要完善投诉机制，老百姓每投诉一起能最终有个结果，对违规中介也是一种震慑。
　　站在消费者角度，现在急需要在北京这样的大城市租到房子，哪些建议呢？
　　武高汉：希望消费者到大的房屋中介公司洽谈，反映需求。它实力比较雄厚、教育比较到位，一旦发生问题有承担民事责任的能力。