上海案件实例：购买二手房别忘“查户口”
[提要] 当你购买二手房时，价位、地段、户型、楼层、学区……上述这些因素经常出现在“考量指标”里。不过，记者在徐汇区法院审理的房屋买卖合同案中发现，因上家户口问题引发的纠纷占有相当比例。
当你购买二手房时，价位、地段、户型、楼层、学区……上述这些因素经常出现在“考量指标”里。不过，记者在徐汇区法院审理的房屋买卖合同案中发现，因上家户口问题引发的纠纷占有相当比例。
由于户口问题关系到房屋的再次买卖、子女入学等一系列问题，所以法官提醒买家，在二手房交易过程中做好所购房屋户籍状况查询的工作，并在签订的合同中就户口迁出等予以明确约定。
为儿购学区房遇“套贷”专业户
在两年前，王女士的儿子刚满3岁，尽管离读小学尚有时日，但她已着手实施择校计划。她打听到，自己心仪的一所重点小学的入学条件之一是，孩子及父母中一人的户口必须迁入该学校就近入学辖区内房屋满3年，也就是说，王女士必须在当年7月之前买下一套当地的学区房，并将本人和儿子的户口迁入。
随后经过数月寻觅，王女士找到一处合适的学区房。由于房主要求全额付款，她在亲友帮助下凑齐了93万元房款。
6月，王女士与房主时女士签订了房屋买卖合同。为防止出现意外，王女士多长了一个心眼，与对方约定先付83万元，10万元尾款要等这笔交易经房地产交易中心审批完成、双方交接并签署物业交验单、时女士在当年12月31日前迁出房屋内原有户口后再付。一个月后，王女士与时女士一同前往房产交易中心办理了房屋过户手续。其间时女士透露，这套房子里还住着一名姓施的先生和他的儿子，户口也在里面，但已与这两人说定年底前迁出。购房心切的王女士并未起疑，同意对方最晚年底交房。
转眼到了12月20日，王女士打电话提醒时女士按约迁户腾房，对方一口答应，但迟迟未见动静。元旦后，王女士再次催促，时女士表示一个月后交房，却依然未履约。王女士只得一边与时女士保持联系，一边上门与仍居住在房子里的施某父子交涉，可对方阳奉阴违。此时，王女士意识到自己可能落入陷阱中，于是根据合同约定，向仲裁机关申请仲裁。仲裁机关出具裁决书，要求时女士腾空房屋，而此时时女士已不知去向，施某则一副拒不配合的架势。王女士无奈向法院申请执行。
此后，徐汇区法院执行法官接手此案后展开调查。原来，这套位于老沪闵路的房屋原本归施某所有，多年前被他出售给别人，几经转手才到了时女士名下。尽管房屋几次易主，但交易的幕后主使都是施某本人，因此房屋始终由他居住，他这么做的目的只是为了借他人名义套取银行贷款。据悉，施某平日嗜好赌博，银行贷款已被挥霍得所剩无几，所以才再一次将房屋出售。在此后的执行过程中，执行法官几次上门，向施某作法律释明，告知其不履行交房义务所产生的法律后果。考虑到施某的实际生活状况，执行法官又与王女士沟通，设法为施某寻找落脚之地。几经协调，施某终于搬离了房屋。
卖房不迁户口 被判付违约金
在2011年5月，刘先生与陈先生签订房屋买卖合同，由刘先生以95万元的价格购买陈先生位于南丹路的一处房屋。双方约定，陈先生在9月20日前腾出房屋，交由刘先生验收，并在交房前清空房屋内户口。双方还在合同中补充约定，如有一方违约，每逾期一日，将按合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金。逾期超过15日，守约方有权单方面解除合同，并由违约方以总房款20%支付违约金。刘先生没有想到，4个月后陈先生并没有按时通知他交接房屋。在刘先生的再三交涉和催促下，双方于10月22日签订了《房地产买卖交接书》。可让刘先生更伤脑筋的是，陈先生的户口仍没有迁走。经过新一轮交涉，双方签订了《协议书》，陈先生承诺在2011年11月25日前迁走户口。
又过去一个月，陈先生在《协议书》中的承诺并没有兑现。忍无可忍的刘先生将对方推上被告席，要求其支付违约金20万元。陈先生辩称，由于卖房事宜和家人产生分歧，导致户口在短时间内无法迁出，为此同意承担10万元违约责任。
法院审理后认为，原、被告在买卖合同及《协议书》中对逾期迁出户口的违约责任作了明确约定，且截至本案开庭审理时，被告仍未将户口迁出，过错在被告，其理应按照约定承担相应的违约责任。根据双方合同约定，守约方有权向违约方请求总价款20%违约金的条件是：违约方逾期违约超过15日，且守约方选择单方面解除合同。现原告并没有选择解除合同，所以20%违约金的诉讼请求并不符合合同约定。鉴于被告对违约金金额提出调整请求，且属合理，法院遂根据此案情况，酌情判令被告陈先生向原告刘先生支付违约金10万元。
双方自行解约 中介讨要佣金
在2011年6月，在中介公司的介绍下，宋先生和濮先生签订房屋买卖合同。房屋所有人宋先生在合同中承诺，在买方濮先生申请的银行购房贷款放款之前，向房屋所在地派出所办妥原有户口的全部迁出手续。当日，中介公司与宋先生和濮先生签订了《佣金确认单》，约定居间服务费1.6万元。
在一个月后，买卖双方自行协议解除了买卖合同。中介公司得知这一情况后，将买卖双方告进法院，要求支付居间服务费。
本案审理过程中，宋先生的妻子出庭作证称，双方解除合同的原因是濮先生不能接受房屋内有其他户口，而宋先生无力解决这一问题。此后，濮先生与中介公司达成调解协议，由濮先生向对方支付7000元居间服务费。
对于中介公司提起的诉讼，宋先生认为，合同之所以解除，是因为中介公司隐瞒了房屋内还有宋先生表兄弟的户口的真实情况，导致买方不能接受有户口的房屋。中介公司并没有完成中介服务，不应该收取佣金。
法院审理后认为，原、被告虽未签订正式的书面居间协议，但根据双方的陈述、佣金确认单、买卖合同等证据，可证明双方之间存在委托居间服务关系。原告提供了居间服务，被告应当支付服务费。被告主张原告在为被告提供服务过程中违反如实告知义务，缺乏证据证实，法院不予采信。但鉴于原告收取被告全额佣金的前提是向双方提供房源信息，作政策解释，协助办理贷款、交易过户等手续，而原告尚未完成全部的居间工作，无权要求佣金确认书中约定的全额佣金，故酌情确定宋先生向中介公司支付佣金7000元。
法官说法
户口问题关系到房屋的再次买卖、子女入学等一系列问题，但法官在案件审理中发现，买受方在买房前对二手房内的户口问题重视不够，由此引发的纠纷在近年来的房屋买卖合同纠纷中占到了相当大的比例。
房屋买卖合同虽有关于户口迁移问题的约定，但一旦发生纠纷，由于户口迁移涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故法院对迁出户口要求不予处理，即使法院判决违约方支付一定数额的违约金，也无法解决上家空挂户口等问题。另外，买受人实际损失难确定。在买受人对房屋再次交易时，房屋内的空挂户口必然会对房屋的出售造成影响，以此造成的实际损失难以量化，经济赔偿也缺乏界定和量化的标准。
因此，法官提醒市民，在购买二手房时，应要求卖方出示户口本，并复印留存，同时与卖家一同前往当地派出所查询房屋内人员的户口情况；在合同中就户口问题作出约定，如留部分尾款在卖方迁出全部户口后才予以支付，同时明确违约方所应承担的责任。