【案情摘要】
2005年6月甲男与乙女经他人介绍相识，经过一段时间的相处彼此对对方都产生好感，很快两人便到了谈婚论嫁的地步。为拥有自己的一套婚房，两人便开始筹划起来，和很多人一样“先买房再结婚”。2005年12月初，他们选中了一套中意的房子（以下简称：“婚房”），双方共同出资在办理完购房相关手续之后，12月底两人便在民政部门登记领取了结婚证，开启了一段美好的婚姻生活。一年之后甲男和乙女有了自己的孩子，二人又开始筹划再买一套房子（以下简称：“第二套房”），因为资金紧缺，甲男将自己1993年购买的一套老房子变卖之后，用来支付和乙女婚后第二套住房的部分房款。随着结婚日子越来越久两人的感情开始起了变化，经常为琐事争吵，2010年8月乙女将甲男起诉到法院，要求法院解除与甲男的婚姻关系并依法分割财产，同时请求取得孩子的抚养权，由甲男向孩子支付相应抚养费。
【案例评析】
   本案的争议焦点在于哪些财产属于婚后共同财产，应依法平均分割；哪些财产属于婚前个人财产，应当先析产后分割。所以对财产准确的定性尤为重要。婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方的婚前财产，不管是动产还是不动产、有形财产还是无形财产，只要合法取得，就依法受到法律保护。
　　在我国早期的婚姻法等相应法规中，对婚前财产未作规定，默认结婚后所有财产为双方公共财产。但经修改的婚姻法中规定婚前财产属夫妻之一方所有，相关规定如下：
 
　　第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
 
　　(一)一方的婚前财产；
 
　　第十九条　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。（注：此处十七、十八条即夫妻关系存续期间财产多数情况属共有，婚前财产及其它一些符合条件的属一方所有）。
 
　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
 
　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。在上述案例当中甲男和乙女并不存在婚后对财产进行约定的情形，目前大部分人一般为了维系良好的家庭关系，在婚姻关系存续期间很少有人对财产进行明确清晰的约定。因此一旦婚姻走向末路，关于财产的认定和划分就显得较为纷杂。
 
　　（一）在理解婚前财产时应注意如下方面：
 
　　1．判断是否属于婚前财产的关键在于财产权的取得时间系在结婚之前。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质属于婚前个人财产。比如婚前夫妻一方接受继承，遗产在婚后才分割，该遗产虽然是婚后所实际得到，但其所有权在婚前就已经取得，所以应认定为一方婚前财产。结合上述案例，2005年年底甲男与乙女结婚，但是婚房购买在甲乙两人领取结婚证之前，且产权人登记于甲男一人名下，但是乙女也有部分出资（有出资凭证足以证明出资人为乙女）按照形式要件婚房取得的时间在甲乙二人领取结婚证之前，但是乙女有足够的证据表明该房产购买时自己也有部分出资，而且二人婚后一直生活在该处，该房屋的贷款也是用两人的共同收入来偿还，因此，乙女出资购房的房款对应的房屋价值应为乙方个人财产，而婚后共同偿还的贷款部分对应的房屋价值为甲乙双方的共同财产，应当在经过评估机构对该房屋价值进行评估之后，依法分割该房产。因此不能单纯的以形式要件来确定是否属于婚前财产，而应结合实际情况区别对待。
 
　　2．夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
 
最高人民法院曾在1993年的司法解释中规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”这一司法解释规定婚前财产只要经夫妻共同使用、经营、管理并经过一定期限就可以转化为夫妻共同财产，既不符合婚后所得共同制的原理，也不符合所有权取得的理论，而且有超越司法解释权限之嫌。修正后的婚姻法没有采纳这一司法实践中的做法，第18条第1项明确规定一方的婚前财产为个人财产。为此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第19条指出：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”由于前一司法解释与新的司法解释相抵触，因而应以新的司法解释为准。
 
本案当中甲乙购买第二套房屋时，甲方将自己婚前一套住房变卖的收益，用于支付第二套房款，这种情况只有在甲方提供足够充分、合法证据的情况下，证明出售的房屋为婚前个人财产，并且变卖后的收益实际用于支付第二套房屋，这样才能证明该部分出资所对应的房屋产权为甲方个人所有，否则无法证明甲方在购买第二套房屋时的出资为婚前个人财产。这里存在的一个问题是，婚前个人财产在婚后出售所得的收益，究竟该界定为婚后收益而属于两人的共同财产还是应当认定为仅为婚前个人财产形式的变化，并未改变财产仍属个人财产的性质？根据我国《婚姻法》第十七和第十八条关于夫妻财产的法律规定，本文作者个人观点，认为财产存在形式的转变并不改变财产本来属于婚前个人财产的性质。因此对婚前财产的出售所得仍属个人财产。
 
　　（二）相关法律法规及婚姻财产中的几个疑难问题的解析
 
　　1．法律对一般婚前财产的原则性规定
 
　　我国婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。
 
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”可见，我国婚姻法规定夫妻财产遵循的是有约定从约定，无约定从法定的原则。
 
　　2．何为“婚前”？何为“婚前购房”？
 
　　婚前房产的确认有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始视为购买房产成功。
 
　　对于前者，答案很简单。即夫妻双方自领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。
 
　　对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？ 有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据我国相关法律的规定，购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为产权证登记的产权取得时间。因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
 
　　3．“共同还贷”如何补偿对方？
 
　　婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑（以取得房产证为准），然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有贷款前，应当将房屋产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
 
　　要弄清楚这个问题前先要弄清楚其中的法律关系，简单地说，购房者与卖房者是房屋买卖关系，而购房人与贷款人则是房款借贷关系。当购房人与卖房人签订了购房合同，并在找贷款人借到了钱，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向贷款人偿还借款的行为，属于购房人与贷款人因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
 
　　买房人买房行为得到的房产所有权是属于物权，还贷行为是属于债权法律关系，物权优于债权，所以婚后共同还贷的行为不能造成房产所有权的变更，且房产作为不动产，其所有权变更必须经过房产部门的登记公示程序，才能产生法律效力，婚后共同还贷的行为只能产生债权债务的法律关系，也就是说在婚后还贷的行为中共同承担了这一还款义务，可以就以偿还贷款的部分主张一半的债权。
 
（三）关于婚前财产约定的理解：
 
婚前财产约是一种双方法律行为，它必须具备一定的条件：
 
　　1．双方必须有明确、真实的意思表示，并且是自愿的；
 
　　2、必须是合法的，不得违反男女平等原则，不得损害妇女和子女的利益；
 
　　3．要采用书面形式；
 
　　4．约定不得损害不知道该约定的善意第三人的利益。
 
有证据证明是婚前财产的，无论婚姻存续期间有多长，都属于个人财产。关于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。举例来说，假设男方婚前贷款买了价值100万的房子，当时首付3成即30万，贷款70万，婚后夫妻双方共同还贷30万，还剩40万银行贷款没有还清。此时若双方离婚的话，按照新规，首付30万是男方个人财产，40万未偿还贷款则为男方个人债务，只有已共同还贷的30万才属于共同财产，因此最后男方将能分到房子，40万债务将由他个人继续偿还，女方则只能分到已偿还部分的一半（15万），以及男方视房子市场价格上涨而协商给予的一定补贴。但法律的制定永远是滞后的，新的情况不断涌现，本案当中婚房的购买情况与本解释的内容有一定的相似性，因此可借鉴本解释的相关规定来分析。