[裁判要旨]  依法取得合同约定解除权的当事人起诉要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，合同自起诉状签收之日起解除。

    [案情]

    上诉人(一审被告、反诉原告)：铜仁洋汇酒店有限公司(以下简称洋汇酒店)。
    被上诉人(一审原告、反诉被告)：徐文勇。

    2004年4月17日，洋汇酒店为甲方，徐文勇为乙方，双方签订了租赁合同，约定：一、甲方把餐饮部出租给乙方，包括厨房及现有的所有设备和用品；二、租赁期限为5年；三、甲方与乙方签订合同两日内，乙方需交押金4.4万元和预交3个月房租共计6.8万元。押金待租期满后甲方立即退还乙方；四、租金及付款方式：租金每月为8000元，年租金为9.6万元。……七、乙方在租用期间如丢失或损坏甲方的设备及用品需照价赔偿；八、合同期未满，如甲方或乙方提前终止合同，终止合同一方赔偿对方违约金2万元。如乙方违约，须向甲方交纳10％的餐具和厨具折旧费；如甲方违约，一次性退还乙方抵押金4.4万元。……十五、乙方税务发票由甲方代领，但税费由乙方自付。此外，双方还对水电费、住客早餐、房屋装饰维修责任等内容进行了约定。合同签订后，徐文勇于4月18日向洋汇酒店交纳了押金4.4万元。之后，洋汇酒店将其餐饮部及全部餐具、厨具等交由徐文勇租赁经营(取名为龙仔湾食府)，2004年6月27日，双方签订补充协议书，协议第3条约定，乙方必须按月向甲方交纳水电费。拖欠时间最长以15天为限，超过15天甲方有权停止供水供电，并解除合同。2005年，徐文勇所租赁的餐饮部营业大厅、九龙洞包房楼顶有渗水现象发生，徐文勇多次向洋汇酒店反映但未能得到解决。2005年11月6日、12月3日，洋汇酒店以书面形式通知徐文勇交纳拖欠的租金和水电费，但徐文勇因漏水、发票等问题得不到解决拒付。2006年4月28日，洋汇酒店在龙仔湾食府门上张贴书面通知要求徐文勇交清欠款。29日，洋汇酒店再次贴出通知，要求徐文勇在当日下午18:00前交清欠款，否则其将按合同对餐饮部进行接收。之后，洋汇酒店在徐文勇未向其交纳欠款的情况下，自行将龙仔湾食府营业大厅上锁并在《铜仁日报》上登载餐饮部对外招聘、招租广告。此后，徐文勇未能经营龙仔湾食府，遂诉至法院。洋汇酒店在徐文勇提起诉讼后提出反诉。2006年5月25日，徐文勇签收了洋汇酒店表明解除双方租赁合同的反诉状。

    另查明，诉讼期间，贵州省铜仁市人民法院分别委托中介机构对徐文勇租赁期间的经营情况以及对洋汇酒店餐饮部的餐厨具损失进行评估，其结论为：餐饮部日均利润为1548.61元；餐厨具损失为87603.85元。

    [审判]

    贵州省铜仁市人民法院认为：徐文勇与洋汇酒店签订的合同、补充协议书为有效合同。在合同的履行过程中，徐文勇经营的营业大厅、九龙洞包房楼顶有漏水现象，徐文勇采取拖欠租金、水电费方式拒交，根据补充协议第3条约定，徐文勇不得以任何理由拖欠水电费。如果拖欠时间超过15天，甲方有权停止乙方的供水供电并解除合同。徐文勇拖欠水电费已超过15天，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。而洋汇酒店自收到徐文勇要求解决渗水问题的函后置之不理，导致徐文勇拖欠其房租、水电费，对此也有过错，洋汇酒店虽然可以解除合同，但应通过双方当事人协商或采取合法手段进行，洋汇酒店未征得徐文勇同意，即将餐饮部关门，其行为已构成侵权，故应赔偿徐文勇正常履行合同应获得的可得利益，时间应从2006年4月29日算至2006年10月29日止，赔偿标准以评估报告结论为准，徐文勇要求每天按1500元赔偿，共计180天，计人民币27万元，应予支持。关于徐文勇要求继续履行合同的诉请，结合本案，该合同已无法再履行，应予解除。依照合同法第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款；民法通则第一百零六条第一、二款，第一百三十四条第(四)项、第(七)项、第(八)项的规定，判决：一、洋汇酒店赔偿徐文勇经济损失人民币27万元；二、洋汇酒店返还徐文勇押金人民币4.4万元，退还徐文勇存放在洋汇酒店内的物品；三、徐文勇补交租金、水电费人民币87123.2元，支付违约金人民币2万元，支付餐具、厨具折旧费14735.7元，合计121858.9元；四、驳回徐文勇、洋汇酒店的其他诉讼请求；五、解除徐文勇与洋汇酒店签订的租赁合同。

    宣判后，洋汇酒店不服提起上诉，其理由是：1、徐文勇已构成违约，洋汇酒店有权解除合同，洋汇酒店停水停电和锁门是按合同约定行使权利，不属侵权行为。2、原判赔偿标准以评估结论计算至案件结束之日，不符合客观事实和法律规定。请求二审依法改判。

    贵州省铜仁地区中级人民法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中徐文勇与洋汇酒店签订的租赁合同和补充协议书属有效合同。在合同履行过程中，徐文勇承租的餐饮部营业大厅、九龙包房楼顶有渗水现象，经承租人催告后，出租人洋汇酒店未对其进行维修，根据合同法第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，洋汇酒店的行为已构成了对租赁合同从合同义务的违反，应承担相应的违约责任。同时根据双方合同第十五条关于”乙方税务发票由甲方代领，但税费由乙方自付”的约定，洋汇酒店从2005年11月就未履行代领发票的从合同义务，故亦应对此承担相应的违约责任。考虑到洋汇酒店的违约行为对承租人徐文勇的经营带来一定的影响，故本院酌情减少承租人徐文勇应付出租人洋汇酒店2个月的租金16000元。另在合同双方因维修问题发生纠纷且出租方未予维修的情况下，承租人徐文勇没有根据合同法第二百二十一条关于“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定来妥善解决双方合同履行过程中出现的问题，而是采取拒绝和拖延履行其应承担的主合同义务(即应按时交纳租金、水电费)的方式来对抗，根据租赁合同的性质，承租人徐文勇的上述行为已构成了根本性违约，徐文勇应承担本案的主要违约责任。

    关于洋汇酒店的锁门行为是否构成侵权以及双方签订的租赁合同是否已经解除的问题。本案承租人徐文勇拖欠水电费的时间已远远超过了合同约定的15日期限，故洋汇酒店据此取得了合同约定的解除权。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案出租人洋汇酒店解除合同的意思表示是在其反诉状中明确向承租人徐文勇提出，故双方签订的租赁合同应自2006年5月25日徐文勇签收反诉状之日解除。洋汇酒店在合同尚未解除前擅自锁门的行为属侵权行为，故其应对合同尚未解除前即4月29日--5月25日期间(共27天)徐文勇的经营损失承担赔偿责任。按照徐文勇主张的1500元日均利润计算(该主张低于评估结论日均利润1548.61元)，该损失额应为27天x1500元=40500元。另根据双方合同关于“乙方在租用期间如丢失或损坏甲方的设备及用品需照价赔偿”的约定，徐文勇应赔偿洋汇酒店损失87603.85元。

    综上，原判认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判。根据民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决：1、撤销铜仁市人民法院(2006)铜民初字第273号民事判决；2、徐文勇与洋汇酒店有限公司签订的租赁合同和补充协议书于2006年5月25日解除；3、由铜仁洋汇酒店有限公司赔偿徐文勇2006年4月29日--5月25日期间的经济损失40500元；4、由洋汇酒店退还徐文勇存放在酒店内的物品；5、由徐文勇补交洋汇酒店租金40000元、水电费35164元，支付餐具、厨具赔偿费87603.85元，合计162767.85元，抵扣徐文勇已交纳的押金44000元，徐文勇还应支付118767.85元给洋汇酒店；6、驳回徐文勇的其他诉讼请求；7、驳回洋汇酒店的其他反诉请求。

    [评析]

    本案最核心的争议是案涉租赁合同是否已解除以及解除效力发生时间如何确定。

    一、合同解除权行使的条件和程序

    合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。一般情况下，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能等情况下，合同继续存在已失去积极意义，并将造成不适当结果或将导致双方权益严重失衡的情形，才允许解除合同。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除几种。当事人双方通过协商同意将合同解除的行为为协议解除；由当事人以合同形式约定可以为一方或双方保留解除权的解除为约定解除；解除的条件由法律直接加以规定的，其解除为法定解除。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该规定为约定解除。需要说明的是，出现解除的条件不过为合同解除的前提，由于我国法律并未采取当然解除主义，因此当解除的条件成就时，合同并不当然解除，还必须当事人为一定的解除行为，即必须把解除合同的意思表示送达到对方才能解除合同。因此，当事人行使解除权应遵循如下程序：一、解除权的行使应符合法律规定的程序，即遵守合同解除的条件。只有在出现了合同规定的条件和法律规定的情况下一方才有权向对方通知解除合同，而不必征得对方同意。二、解除合同原则上须采用书面的形式通知对方当事人。关于通知的形式，我国法律虽并没有明确为书面形式，但作为意思表示的有效载体，书面形式无疑是最好的表达方式，可以避免将来诉讼中举证存在的纷争。如果当事人有充分证据能够证明其意思表示已通过其它形式向对方送达且对方已明确表示收到和理解该意思表示内容的，亦可认定解除权人履行了通知义务。三、解除权的行使必须及时，如果长时间不行使，会影响当事人权利、义务关系的确定。四、法律、行政法规规定了解除合同应当办理批准、登记手续的，应依照其规定。否则不发生解除的效力。

    二、租赁合同解除效力发生时间点的判断

    合同解除，其解除效力从何时起算问题是个难点。司法实践中，当事人在起诉时往往主张请求法院解除其与某某之间签订的合同。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条规定，法院只是对当事人解除合同的效力作出判断，而不是由法院来决定合同是否解除以及合同从何时解除。同理，如合同相对方对于解除合同行为表示异议，亦可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即“合同自解除合同的意思表示到达对方当事人解除，不因对方当事人的异议而受影响。这样，可以防止违约方故意提出异议阻碍合同的解除。”学者黄立认为：“解除权之行使，只须各他方当事人以意思表示为之，不必请求法院为宣告解除之形成判决。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时，虽须请法院裁判，但法院认为此项意思表示有效者，解除之效力，仍于此项意思表示达到他方时即已发生，非自判决确定时始行发生。”因此，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。

    三、诉讼前未经通知程序的合同解除自何时发生效力

    一般而言，当事人诉前已通知了相对方解除合同，经法院审查当事人解除合同合法，则合同解除的时间应当自解除的通知到达对方当事人时起算。对此问题，合同法已作了明确规定，应无疑义。而有争议的是合同解除权人在起诉前并未通知或未以法律认可的通知形式告知对方当事人解除合同，而是直接起诉要求解除合同。那么，对于这种解除合同的情况，其解除日期应当如何起算?审判实践中对此问题存在争议，主要有四种观点：一是认为应从判决之日起算；二是认为应从起诉之日起算；三是主张分情况而定，如一审判决明确了合同解除日期，二审维持的，则从一审判决确定的时间起算，一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算；四是认为应从收到起诉状副本时起算。

    笔者认为，从合同法的立法本意分析，第四种观点较为适当。首先，根据合同法规定，尽管取得约定解除权的当事人解除合同并不以相对方的同意作为条件，但法律规定解除权的行使必须为一定行为，使对方当事人知道解除权人有解除合同的意思，这条规定的立法目的是使相对人能够及时了解解除权人解除合同的事实，并作好合同终止履行的相关准备，避免相对方因对合同即将被解除不知情而继续履行合同受到损失。因此，如果以解除权人提起诉讼的时间作为合同解除的时间，就等于剥夺了法律赋予合同相对方及时了解合同是否解除的知情权。其次，法院的判决只是对当事人解除合同的效力作出判断，而不是由法院来决定合同是否解除以及合同从何时解除。法院的判决只能是对权利人行使解除权的合法性予以审查，而不是代替当事人行使实体权利。否则，解除权的权利性质就无从实现。如解除权人解除合同经审查不合法，则不发生合同解除的起算问题。另需说明的是，法院对于当事人因适用情事变更原则要求解除合同时，由于当事人无解除行为，只是由法院根据案件的具体情况和情事变更原则的法律要件加以裁决，这一类型的合同解除则属于法院有权裁决的范围，即由法院对合同是否解除作出判决。再次，合同法虽然规定了解除权人行使解除权的通知义务，但并不要求对方同意通知的内容，且对于通知的形式并没有限定。因此，除非当事人对通知的方式有特别约定，否则，只要采用能使对方当事人了解其有解除合同意思的通知，均应予认可。而当事人起诉要求解除合同的行为，已经表达了当事人解除合同的意思表示，而相对方签收起诉状的行为则表明解除权人已借助司法送达的途径向相对方履行了通知义务。所以，利用送达的通知功能，将起诉状副本送达视为解除合同的一种特殊通知方式即诉讼通知，是公平合理的。

    四、余论

    本案徐文勇的违约行为，使洋汇酒店据此取得了合同约定的解除权。洋汇酒店虽然在徐文勇的经营场所张贴催收通知，但从通知的内容上看，其主要目的是催收欠款，并没有使用解除合同的字眼，故洋汇酒店张贴催收通知的行为，不属于解除合同的意思表示，依法不能产生解除合同的法律效果。另本案双方在合同履行过程中，洋汇酒店亦存在违约行为，但其行为只构成对合同从义务的违反，并未对徐文勇的经营产生较大影响，但徐文勇采取拒绝和拖延履行其主合同义务的方式来抗辩，则给出租人造成重大损失，违反了合同对待给付的原则，导致履行抗辩不对称，构成根本性违约，洋汇酒店据此解除合同理由成立。一审法院将合同解除时间确定在判决前数日显属不当，导致合同双方权利严重失衡，二审法院依法改判，平衡了双方利益。

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