租赁合同纠纷案件的代理词
原告赵某某诉被告李某某、闫某某、银川市兴庆区银水大酒店酒店租赁合同纠纷一案
代 理 词
尊敬的审判长：
根据《中华人民共和国律师法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，北京大成律师事务所银川分所接受本案原告赵某某的委托，并指派我们参加本案的诉讼活动，通过刚才的质证、认证，本案的事实已经非常清楚，现就本案的焦点问题，发表如下代理意见：
第一、我们认为，本案原告赵某某主体适格，有权进行本案的诉讼活动，并有权要求被告承担赔偿责任。
我们认为，原告丈夫李发雄的去世并不影响本合同的继续履行。理由是：根据《民法通则意见》第43条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”之规定，本案原告系李发雄的妻子，因此其也是共同经营权人之一，完全有权继续承包经营——享受权利、履行义务。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”之规定，以家庭为承包单位的李发雄死亡后，并不影响酒店的继续经营。其共同经营权人赵某某有权继续经营——享受权利、履行义务。因此，本案原告赵某某完全适格，有权进行本案的诉讼活动。
同时，在本案中，被告李某某、闫某某的强制接管酒店、收回经营权的行为，属于严重的违约行为，并损害了本案原告的合法经营权。根据《中华人民共和国民法通则》第115条规定:“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利”及《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案原告赵某某有权就被告李某某、闫某某的强制接管酒店、收回经营权的行为向被告主张赔偿责任。
第二、双方签订的《银水酒店承包经营合同》属合法有效的合同，应得到法律的支持和保护。
2008年5月22日，李发雄【系原告丈夫】和被告李某某【与被告闫某某系夫妻关系】就银水酒店承包经营事项签订了一份《银水酒店承包经营合同》，该合同约定的内容有：承包经营期限为三年，即自2008年7月1日至2011年6月30日；每年承包费为320000.00元；承包期间，酒店产经营产生的水、电、暖、排污、税费等费用均由承租人承担，收费价格出租方应按银川市统一价格执行；因被告原因致使合同提前终止或解除，被告违约金按承租方年缴租金的15%进行赔偿，并对承租人装修投入的设备和财产进行全额赔偿，以承租人提供的累积装修数额为准；本合同经双方代表签字并交清租金后生效，合同期满并结清费用后合同终止。据此，我们认为，该合同是当事人双方真实意思的表现，且该合同并没有违背法律、法规的禁止性规定，因此，属合法有效的合同，应得到法律的支持和保护。
第三、合同签订后，本案原告的丈夫依约履行了自己应履行的义务，并为履行该合同进行了大量的投入，累计达人民币327557.00元整。
合同签订后，原告的丈夫李发雄按约定向被告李某某支付了320000.00元承包费，并向被告李某某、闫某某支付了水费、电费等相关费用【其中2008年9月1日收取水费1445.00元、2009年9月25日收取电费8000.00元、2008年11月19日收取电费8000.00元、2008年12月6日收取水费1652.00元，共计达19097.00元】，并投入大量的人力、财力、物力对酒店进行了装饰、装修，配置了必要的经营设施，累计投入达人民币327557.00元整。原告提供的第二份证据足以证实，而本案被告未能提供任何相反的证据予以反驳。对此，恳请人民法院对本案原告提交的第二组证据予以采纳，并作为本案定案的事实依据。
第四、因被告李某某、闫某某严重的违约，致使原告的投入不能收回，给原告造成巨大的经济损失。而根据双方签订的合同之约定，本案被告应承担法律责任。
原告丈夫李发雄承包该酒店之前，该酒店一直处于亏损状态，原告丈夫承租后，做了大量的广告宣传，改变了一些经营管理措施，在短短的一年内使酒店扭亏为盈。被告李某某、闫某某看到原告丈夫改变了酒店的亏损局面后，便想收回酒店的经营权。于是，在原告按合同约定交付第二年租金时，被告李某某、闫某某一再推脱时间尚早、不用着急，并声称这些都是小事情等原因，拒绝收取租金。2009年7月1日，至第一年承包期满时，被告李某某、闫某某便以当时合同签订人李发雄死亡为借口，想借机强行收回酒店经营权。7月2日，被告李某某、闫某某又对原告经营的酒店断水、断电，强行接管该酒店，并赶走了酒店的工作人员，强行接管酒店。可见，被告李某某、闫某某收回酒店经营权，是早有预谋的。换言之，其强行接管酒店的行为属于严重的违约行为，对此，恳请人民法院对此案件事实予以认定，并作为本案定案的事实依据。
同时，依据《银水酒店承包经营合同》第五条第一项“在乙方正常经营期间，因甲方原因造成承租方无法正常经营所造成的经济损失，由出租方全额承担”及另根据《银水酒店承包经营合同》第六条第二项“因甲方原因致使合同提前终止或解除，甲方的违约金按承租方年缴租金的15%进行赔偿，并对一方装修投入的设备财产进行全额赔偿，以乙方提供的累计装修数额为准”之约定，本案被告人应当承担法律责任：即被告李某某、闫某某应对原告投入的和设备和财产进行全额赔偿，赔偿金额为327557.00元，并按原告丈夫已交年租金的15%进行赔偿，金额为96000.00元，共计金额为：423557.00元。
第五、被告李某某、闫某某应退还向原告多收取的水费、电费25836.00元。
根据双方签订的合同第五条第二款约定：在承包期间，酒店经营产生的水、电、暖、排污、税费等费用由乙方【即原告的丈夫】承担，收费价格出租方按照银川市统一价格执行。而银川市水费价格每吨1.7元，而被告李某某、闫某某却违法双方的约定向原告丈夫每吨收取水费3.4元，每吨多收1.7元；银川市供电局的商业用电每度0.7元，被告李某某、闫某某却违法约定向原告的丈夫收取的电费每度0.9元，每度多收0.2元，上述两笔费用共计多收25836.00元。对于这种情况，原告的丈夫是敢怒而不敢言，否则，被告李某某、闫某某就以停电停水相威胁，原告的丈夫投入巨大，为了能继续经营，挽回损失，只能忍气吞声。但即使这样仍然不能息事宁人，被告李某某、闫某某还是强行将原告的工作人员赶出酒店。因此，对于被告李某某、闫某某严重违反合同约定向原告丈夫多收的水电费，被告李某某、闫某某应当予以退还。
第六、本案被告李某某、闫某某、银川市兴庆区银水大酒店应当承担责任。理由是：
1、首先被告银川市兴庆区银水大酒店系被告人李某某、闫某某投资举办的个人独资企业，而根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条关于个人独资企业法律概念“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”之规定，被告银川市兴庆区银水大酒店作为本案的被告参加诉讼符合法律的规定，并应当对其法定负责人的行为后果承担法律责任；
2、《中华人民共和国个人独资企业法》 第十七条“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”等相关规定，被告闫某某既然是企业的投资人，其应该在享受权利的同时，也应当履行义务，承担相关的法律责任;
3、被告闫某某分别于2008年9月1日向原告丈夫收取水费1445.00元、2009年9月25日向原告丈夫收取电费8000.00元、2008年11月19日向原告丈夫收取电费8000.00元、2008年12月6日向原告丈夫收取水费1652.00元，共计达收取19097.00元的事实，表明其以自己的实际行为默许了其丈夫即本案被告李某某签订酒店承包经营合同行为的合法性,换言之，其收取水电费的行为究其实质而言系追认行为;
4、本案被告李某某在银川仲裁委员会的庭审过程中的“虽然她是法人，但经营事项都是我来办理，她是我妻子”的陈述表明其系闫某某的丈夫，并受闫某某的委托来办理相关事宜的，因此，被告李某某应系被告闫某某的代理人，因此，被告闫某某应对被告李某某签订合同、收取相关费用、强行收回酒店的行为承担法律责任。
综上所述，被告李某某、闫某某单方毁约，提前终止合同，既无合同依据，也无法律依据，相反，其违约行为给原告造成巨大损失的事实清楚，证据确凿、充分，请求法庭依法裁定被告被告银川市兴庆区银水大酒店、李某某、闫某某承担赔偿责任。
代理人：马晓明 律师
