黄浦区露香园地块房屋征收补偿方案
黄浦区露香园地块房屋征收补偿方案
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明，更多成功经典案例详见：//www.lawyerhfm.com/）
【上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明律师按】：露香园拆迁地块随着房屋动拆迁工作进一步落实和推进，拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与公房同住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋动拆迁引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已经代理该拆迁地块几起案件的审判实践及本律师多年来从事房屋动拆迁纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋被动迁市民提几点建议：1、对于拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置内容分歧较大一时无法达成安置协议的情形，我们建议被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人与被拆迁房屋有关联的同住人（亦称公房同住人或居住困难认定安置对象，拆迁新政策统称为“共同居住人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与拆迁人签订补偿安置协议，尽量避免拆迁人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被拆迁人千万不要有侥幸心里，更不可自以为政府不敢轻易强迁，合法强制拆迁房屋在我们国家一直是存在的，而不少市民总是认为政府是不可以强制拆迁房屋的，这是房屋动拆迁实践中一个普遍误解。从法律政策上来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未及时申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被拆迁人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很差，甚至房源位置既偏房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被拆迁房屋安置利益有关的所有人员。2、关于被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间因补偿安置权益分割引发的纠纷，建议被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，作为被拆迁房屋的公房同住人或居住困难认定对象应抓紧时间考虑诉讼解决问题。3、由于房屋动拆迁实践中往往是公房同住人或居住困难认定对象的安置权益容易受到侵害，笔者认为：作为公房同住人或居住困难认定对象应尽可能通过多渠道了解补偿安置协议的谈判与签订情况，由于房屋动迁过程中，拆迁人仅与被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人商谈整个拆迁补偿安置事宜，因此，其他公房同住人或居住困难认定对象难得及时得知房屋拆迁协议的谈判及签订过程（现在普遍采取电脑及上墙张贴公示基本安置情况，但也存在公布不及时以及更详细的安置材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，公房同住人及居住困难认定对象在大体了解安置协议签订已经签订的情况下，及时向法院提起共有分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是愿意放弃安置房安置而接受分割补偿安置款的情形。而对主张取得安置房屋的公房同住人或居住困难认定对象而言，万不可也无必要立即启动诉讼程序，因为根据上海法院受理安置房确权诉讼的前提条件，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。综上，对于仅主张分割补偿安置款的当事人而言，可以在安置协议签订后即使协议没有生效，也可向法院提起诉讼，在起诉主张自己应得补偿安置款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋拆迁人出具财产保全裁定书，要求拆迁人在向被拆迁人支付补偿安置款之前，在被拆迁人银行账户内冻结公房同住人或居住困难认定对象所主张的安置份额，以确保自己主张并得到法院支持的安置款在法院判决后得到顺利执行，至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿安置协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿安置款及应当获得安置房屋的情况下，尽可能确认公房承租人或房屋产权人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则公房同住人或居住困难认定对象基本可以“高枕无忧”，待安置房大产权证办出后，直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若公房承租人或房屋产权人选择的安置房源较少，则公房同住人或居住困难认定对象应考虑改安置房的确权诉讼为安置款的共有物分割诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。关于公房同住人或困难居住认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及，有疑问的朋友，可以电话咨询：13817558905，黄方明律师。附：黄浦区露香园地块旧城区改建房屋征收补偿方案 黄浦区露香园地块旧城区改建房屋征收补偿方案一、房屋征收与补偿的法律依据1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）3、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发【2012】24号）
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征【2012】9号）
5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市【2012】5号）7、其他相关法规和规范性文件二、房屋征收的目的加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。三、房屋征收的范围东至河南南路、狮子街、松雪街，南至大境路、吉祥路、方浜中路，西至露香园路、旧仓街，北至高墩街、福佑路。四、房屋征收补偿协议（一）房屋征收补偿的计户标准被征收人、公有房屋继承人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。（二）房屋征收补偿协议签订主体的确定房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。房屋征收范围内的私有房屋产权人死亡的，其继承人作为补偿协议签订主体。房屋正说范围内的公有居住房屋继承人户口迁离本市或死亡的，有继续承租资格的当事人可协商一致，共同推选或委托一人作为补偿协议签订的主体。（三）房屋征收补偿协议的订立房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。（四）房屋征收补偿协议为附生效条件协议房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，，征收决定终止执行。根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到80%。同时本地块采取“一次征收、分块实施”的模式，将按自然街坊等因素划分成7个小块（具体划块情况详见地块公示栏），各小块签约比例在地块公示栏内进行公示。（五）房屋征收补偿决定本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。五、被征收房屋类型和建筑面积的认定（一）被征收房屋类型的认定房屋类型根据房地产权证、房籍摘录资料进行认定。被征收人、共有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。（二）被征收房屋面积的认定对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件，但在1999年10月25日前已经建造用于居住的房屋，以黄浦区测绘中心实地丈量的建筑面积为准。在1999年10月25日后建造用于居住的房屋，其合法用地范围、建筑高度内的测绘面积认定为房屋建筑面积。（居民需提供相关材料证明其房屋建造年份）承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型
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公寓
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独立住宅（花园住宅）
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新里住宅
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新工房（有电梯、成套）
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新工房（无电梯、成套）
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新工房（无电梯、不成套）
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“两万户”新工房
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旧里住宅
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简屋
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换算系数
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2.06
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1.83
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1.82
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2.00
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1.98
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1.94
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1.65
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1.54
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1.25
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在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米以下的部分，不计算建筑面积。租用公房凭证中已有记载的、用于居住但未计算收取租金的阁楼，高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积（不乘系数）计算建筑面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半（不乘系数）计算建筑面积；高度在1.2米以下的部分，不计算建筑面积。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。经工商部门核发有效营业执照的个体户营业房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业部位建筑面积记载的，以相关文件记载的营业部位建筑面积为准。对未经登记建筑的认定和处理，详见附件一《黄浦区露香园路地块认定建筑面积外的使用面积认定办法及补偿标准》。六、居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（一）征收居住房屋的货币补偿被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房屋征收评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。根据相关规定，本市补贴系数为0.3.被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。根据相关规定，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。（二）征收居住房屋的产权调换被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。（三）征收居住房屋的补偿、补贴标准1、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。2、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准。征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。3、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。（四）居住困难户的保障补贴1、居住困难户的申请和审核居住困难的被征收人、公有房屋承租人向征收事务所提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。由征收中心、指挥部、街道等工作人员组成“居住困难户认定小组”按本地块公布的标准（详见附件二《黄浦区露香园路地块居住困难户认定办法》）对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。2、居住困难户的保障补贴按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。本地块折算单价为9000元。七、非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法本方案中“非居住房屋”，指持有有效个体工商营业执照的个体工商户房屋。征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。2、征收私有非居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。八、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用1、无认定建筑面积外的使用面积补贴对被征收人、公房屋承租人无认定建筑面积外的使用面积或未获得认定建筑面积外的使用面积补偿的，给予补贴10万元。2、装潢补贴室内装饰装修价值按被征收房屋建筑面积每平方米500元补贴；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。3、临时安置费（1）临时安置费有效期限：被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的安置房屋为期房的，自征收补偿协议生效之月起至征收补偿协议约定交房的年月止的实际自然月份。考虑到交房后需要办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。（2）临时安置费发放标准：按照被征收人、公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋（期房）房型，一居室：每套每月补贴1500元；二居室：每套每月补贴2000元；三居室：每套每月补贴2500元。4、搬迁费按被征收居住房屋核定的建筑面积每平方米12元计算，每户低于500元，按500元发放。若选购征收安置配套商品房（期房）的，搬迁费增加一倍计算。5、家用设施移装补贴①．电话移装费，每户140元（凭缴费单据）②．管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）③．热水器移装费，每台300元（凭购机发票）④．空调移装费，每台400元（凭购机发票）⑤．有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）⑥．宽带移装费，每户90元（凭收费单据）⑦．家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）6、特困对象的补贴对符合认定标准的特困对象，给予特殊补助。其认定标准和认定流程，详见附件三《黄浦区露香园路地块特困对象认定办法》。7、签约奖励费在本地块房屋征收补偿签约期限内，凡与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的居民户，被征收居住房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），每证发放签约奖励15万，房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发签约奖励费3000元。8、搬迁奖励费被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每证发放奖励费5万元，建筑面积超过25平方米的，增加奖励费每平方米1000元。9、速迁加奖费本地块划分成7个小块，各小块分别统计签约比例，所在小块签约比例达到80%后7天内居民自行搬迁的，每证户发放速迁加奖费3万元。10、建筑面积奖励费以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。11、协议生效计息奖励费房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以半年期贷款年利率6.10%标准计息。被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。12、实物奖励在本地块房屋征收补偿签约期限内签约的被征收人、公有房屋承租人，给予价值1万元的实物奖励。九、征收非居住房屋的各类补贴、奖励费用1、因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。2、对持有有效个体工商营业执照的个体工商户，给予一次性补贴30万元。（该补贴已包含但不限于设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备的补偿）。3、自行购房补贴以被征收房屋个体工商户非居住建筑面积为基准，每平方米补贴10000元，每证户低于20万元的，按20万元计算。4、室内装饰装修价值、按被征收房屋建筑面积每平方米补贴1000元计算，每证户低于10万元的，按10万元计算。5、无认定建筑面积外的使用面积补贴6、被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，被征收房屋建筑面积在20平方米以内的，补贴30万元；被征收房屋建筑面积在20平方米以上，超出部分按每平方米1万元补贴。7、被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，按权证每证一次性奖励30万元。签约期限结束后奖励费逐步扣除，扣除标准另行公布。8、速迁加奖费本地块分成本地块划分成7个小块，各小块分别统计签约比例，所在小块签约比例达到80%后7天内自行搬迁的，每证户发放速迁加奖费10万元。9、协议生效计息奖励费房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以半年期贷款年利率6.10%标准计息。被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。【特别告知】个体工商户房屋中含居住面积的，则居住面积补偿按照上文第七条“征收居住房屋的各类补贴、奖励费用”进行补偿。若权证面积全部用作营业用途，无居住面积的，除按本条1—9款享受个体工商户补偿外，另按权证每证享受居住房屋套型面积补贴及其他居住房屋享受的相应奖励补贴。十、安置房屋的基本情况和选购方法（一）安置房屋的基本情况主要包括闵行浦江、松江泗泾、浦东航头、浦东三林等处房源及本区内就近安置房源。（二）安置房屋的选购原则1、安置房屋实行先签约、先选择、先购房的原则。2、安置房屋的购买实行一房一价。3、安置房屋购房总额一般不得超过该户被征收居住房屋货币补偿总金额。4、选购安置房屋的被征收人。公有房屋承租人，其办理进房手续房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金等费用，由购房人按相关规定支付。（三）安置房屋的选购标准被征收人、公有房屋承租人以征收决定核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证为基准选购房源。基本标准：
认定建筑面积
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选购房型
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25㎡以下（含25㎡）
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一套二居室
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25㎡以上（不含25㎡）至50㎡以下（含50㎡）
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二套二居室
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50㎡以上（不含50㎡）
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三套二居室
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注：具体选房办法另行公布。（四）自行购房补贴1、被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿安置，且不选择购买本地块提供安置房屋的，给予自行购房补贴，标准如下：按被征收房屋建筑面积每平方米7000元补贴，每证户低于30万元的按30万元计算。2、被征收人、公有房屋承租人按规定可选购本地块提供多套安置房屋的，只选择购买本地块提供一套安置房屋的，给予自行购房补贴，标准如下：按被征收房屋建筑面积每平方米2000元补贴，每证户低于15万元的按15万元计算。十一、房屋征收评估机构选定办法房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。房屋征收部门组织被被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。十二、房屋征收补偿的签约期限签约期限为4个月，具体时间；另行公布。十三、搬迁期限的搬迁过渡方式、过渡期限被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。搬迁过渡方式：征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费予以过度，具体支付方式如前文所述。十四、房屋征收部门和房屋征收实施单位房屋征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局房屋征收实施单位的具体分工范围见地块公示栏，名称、现场办公地址如下：上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司 人民路850号上海市黄浦第二房屋征收服务事务所有限公司 人民路850号上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司 方浜中路613号上海市黄浦第四房屋征收服务事务所有限公司 方浜中路578弄内十五、其他事项1、征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。2、本房屋征收补偿方案中的货币为人民币。 （本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）
