郑州房地产律师讲述城市居民购买农民私宅地，买卖协议无效
郑州房地产律师：陈奎
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       郑州房地产律师讲述:近日，山东省沾化县人民法院审结了一起城镇居民购买农村私宅引发的房屋买卖纠纷案，由于双方所签订的院落买卖协议被法院确认无效，城镇居民要求交付院落的诉讼请求被法院当庭驳回。
　　郑州房产律师：法院查明，安某是沾化县原玛钢厂下岗职工，由于其无力在县城购置楼房，经朋友撮合便于2010年5月1日与农民刘某签订购房协议：约定购买刘某位于该县某村邻近县城的一处闲置宅院，价格5万元，安某交定金5000元，房款于合同签订之日起15日内全部付清，宅院于房款付清30日内交付，若一方违约，则按合同法中的定金罚则处理。合同签订后，安某按约将房款全部付清，但刘某反悔，以其在外地上大学的儿子不同意出卖需要做其工作为由，迟迟不将宅院交付。无奈之下，安某诉至法院，要求刘某交付院落，并返还双倍定金1万元。
　　郑州房产律师：庭审中，刘某辩称，作为城镇居民的安某购置农民私宅，违反了法律的强制性规定，双方所签订的院落买卖协议无效，其诉讼请求，法院依法应予驳回。
　　郑州房地产律师：法院经审理认为，安某、刘某所签订的院落买卖协议，虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定以及国务院于1999年所颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定，应为无效协议。协议被确认无效后，尚未履行的，不得履行，部分履行或者全部履行的，协议双方应将其依协议取得的财产相互返还。因此，安某的请求与法相悖，法院不予支持，刘某的辩解理由正当，法院应予采信。据此，依法判决驳回安某要求刘某交付院落及双倍返还定金1万元的诉讼请求，刘某向安某返还购房款5万元及定金5000元。

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