07年物权法的生效实施，对于我国现行财产法律体系、民事法律体系产生了一系列重大的变革和调整。简要概括，具体影响在以下三个方面：一、确立基本的物权法规则体系，如物权立法的原则、物权变动的模式、建筑物区分所有权、用益物权基本规则等；二、修正了原来散落于各单行法律、法规中一些不合理、不妥当的规定，集中体现在担保物权部分，也是今天想着重讨论的部分内容；三、整合了原有分散的物权法规定，尤其体现在所有权与用益物权部分。
  1995的《担保法》对完善我国担保制度法律体系起到了开创性的重要作用，但是，随着市场经济的发展，日益复杂和新型的社会需求以及纠纷的出现，让这部法律出现了一些不能完全应对的落后之处。而物权法的制订，对物权相关制度的统一，作出了应有的修正。在担保物权一章，物权法与担保法和担保解释有很大部分是重复性的规定，为了物权法篇章结构的完整，并没有创新，但是，物权法的实施，废止（《物权法》第一百七十八条：担保法与本法的规定不一致的，适用本法）了担保法的部分规定，有十几个条文，这些条文就是最有深意的地方。
  一、  抵押权的生效问题，存在一个重大的立法转变
以前在担保法中对抵押权物问题存在的争议，物权法的内容对此有了完善的规定。原来，在担保法关于所谓强制登记的不动产、运输工具、企业设备等抵押的规定，深度混淆了抵押权的生效与抵押合同的生效要件。担保法第41条规定： 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。这一规定有两个天然的缺陷：（1）、这意味着双方订立的书面抵押合同成立后，对当事人并不产生其本意欲设立的物权与债权上的约束力。尤其是，如果抵押合同签订后，抵押人恶意不去办理登记的，抵押权人并无请求其为登记行为的权利，因为，该债权合同还没有生效，最多让恶意不办理登记手续的抵押人承担缔约过失责任而非抵押的违约责任，同时，《担保法解释》第56条第2款也采用了将错就错的解释：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。（2）、担保法混淆了债权行为与物权行为的生效关系，错误的将物权行为（抵押权）的生效要件当作债权行为（抵押合同）的生效要件。那么，在《物权法》中，以第15条、第187－189条的规定从本质上予以澄清，彻底扭转了原本颠倒的物权和债权关系，使它们回到应有的合理的轨道。根据物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也即，不论是不动产还是动产抵押合同，均为要式合同，双方在合同书上签字或者盖章后，这个债权性的合同就成立并生效了，除非法律另有规定或者合同另有约定，如附有条件或者期限，使抵押合同的性质与其他任意的私法性合同在法律效力的层面上被同等看待，并无额外的特殊。换言之，抵押权合同本身不需要办理登记；后来的物权登记办理与否，并不能反过来影响这个债权合同的效力。从而，不动产抵押、动产浮动抵押合同生效后的效力就体现在：抵押人必须依约办理抵押登记，否则将构成违约，应当承担违约责任，而不是缔约过失责任，因为此时合同已经成立，违约责任对债权人的保护效果更好，对违约人的惩罚可能更痛，更有预防当事一方恶意违约的效果；其他动产抵押合同生效后的效力则体现在：抵押人有依约办理抵押登记的义务，否则也将构成违约。但是，动产抵押权的生效并不以办理抵押登记为前提，所以，在动产抵押情形下，抵押人是否应当承担违约责任，更多的，要看抵押合同的义务规定，不办理抵押登记，抵押权仍然成立并生效，只是，在这个时候，没有登记的抵押权和质押权会劣后于其他办理了登记的抵押权人、质押权人，沦为没有法定优先权的一种尴尬的不太完全的担保物权，有时候，和普通的债权也就相差无几。物权法将这里完善后的另一点意义就是，办理抵押登记后，不动产抵押权成立且生效，产生债权人开始对该不动产享有优先受偿权的效力。依据这些，我们可以得出一个明确的结论――抵押登记是不动产抵押权而非不动产抵押合同的生效要件。这一立法精神的重大变动对物权法生效前后的涉诉案件处理将会产生极大的影响。说到以上的问题，趁此机会，我们再涉及一下物权变动的问题，从本源上讨论这一立法例的重大合理突破之处。物权法用整整一章的篇幅来规定物权变动，说到物权变动及其模式，就一定要提到物权行为。而要深刻理解和把握物权行为，就不得不说法律行为。虽然物权行为是包含了一项以转移所有权为目的的物权契约，而抵押权是依债权产生，并不转移对抵押物的占有，但是其与物权变动制度有着天然不可分割的关系，因为抵押行为存在着债权的某种物权化，担保物权这种与用益物权相对应的他物权，是为确保债权实现而设定的，以直接取得或支配特定财产的交换价值为内容的权利，具有物上请求权和物上代位性以及价值权的权利内容，所以，叫担保物权。按照德国民法学者萨维尼的观点，基于买卖合同的物权交易中，同时包含了两个法律行为：债权行为和物权行为，后者的效力不受前者的影响。这意味着物权行为独立于债权行为而存在，其次意味着物权行为在效力上与债权行为绝缘，由此，产生了物权行为的独立性与无因性问题。物权行为的重要意义在于，它将财产行为区分为债权行为和处分行为，物权行为是处分行为的一种，它使法律行为这一概念更趋精致和科学。法律行为的本意，就是行为人创设其意欲的法律关系而从事的意思表示行为，强调了法律行为的意思表示要素与所产生的私法效果。而我国的法律行为将合法性作为意思表示成立并生效的必备要件，是在理论上备受争议的，因为合法性仅仅是法律行为的效力判断要件，而不应该是法律行为的本质构成要件。而我国民法通则第54、55、58条恰恰就是将合法性作为民事法律行为的构成要件来规定的，导致的结果就是违反法律规定的民事法律行为从根本上就未成立。引入到抵押物权行为上来，就是担保法的错误规定第41条、第64条第2款、第76条、第78－79条都是错误的规定，抵押登记是不动产、特殊动产抵押合同的生效要件，动产交付是动产质押合同的生效要件，权利凭证交付或者权利质押登记是权利质权合同的生效要件。这样的规定彻底混淆了物权行为的生效与债权行为的生效关系，不但违背法理，也产生了许多现实中难以解决的法律困难。究其原因，就是在于立法没有严格区分物权行为（担保物权）与债权行为（担保合同），错把物权的生效要件当成债权的生效要件。其实，在物权法之前，我国纠正这一错误的也有一个司法解释，1999年最高院《合同法解释一》第9条第1款明确规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。据此，属于物权变动的生效要件即登记手续没有完成的，所产生的后果是物权不能变动，但并不影响合同本身的效力，清楚的表明了物权变动要件与债权行为生效的不相干。然而，我国于物权变动领域，是不承认德国民法的物权行为无因性理论的，因为从实际效果看来，这个理论有很大的缺陷。我国采用物权行为的有因性，即债权行为是物权行为的原因，物权行为的成立与生效受到债权行为的影响。今天不讨论物权行为了，要不就跑题了。但总结一下我国法律行为的物权变动模式的选择――我国采用债权形式主义，可以表述为：有效债权行为＋交付/登记（法律行为）＝物权变动。要点是物权变动以债权行为有效为前提；登记或交付是物权变动的生效要件。
  二、  讨论一下登记的效力问题。在这里担保法的规定有欠缺之处。
担保法将抵押登记的效力分为两种情况：分别是第41－43条，第41条：条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效   。第42条：办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第43条：当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。  当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。――对于不动产、运输工具、企业设备等抵押，登记是强制性的，且为合同的生效要件；对于其他的动产抵押，登记是自愿性质的，为抵押权的对抗要件。这一规定的不恰当之处在于：将运输工具、企业设备等动产与不动产混为一谈，采用统一规则，非常不合理。后来，依《海商法》第13条、《民用航空法》第14条分别规定：以船舶、飞行器设立抵押的，采登记对抗主义而非登记要件主义。依特别法优于普通法之原理，担保法第42条第4项并不适用于船舶、航空器，但是，在物权统一制度的立法文件里，物权法这次对此作出决定性的更新。物权法总则非常明确的规定，唯有不动产物权变动需要以登记为其生效要件，动产，即使是运输工具、企业设备等以前被特别保护的“劳动人民的生产生活资料”――土的发霉的词汇，都不适用不动产的物权规则。具体到抵押制度，物权法第187－189条规定，登记对于抵押权的效力分3种情形：（1）、对于不动产抵押，登记是强制性的，且为抵押权的生效要件，即不动产抵押权的生效采登记要件主义；（2）、对于动产浮动抵押，登记是强制性的，但仅为抵押权的对抗要件，即集合动产抵押的生效采意思主义；（3）、对于其他动产（包括在建的船舶、飞行器）抵押，登记是自愿性质的，为抵押权的对抗要件，即动产抵押的生效采意思主义。这一立法精神的变革，也将对之后的案件处理产生重大影响。很多之前司法考试题目正确的答案，如今变得不再正确。
  三、讨论一下抵押人的权利中一点特殊的处分权。因为抵押人以其所有的财产为他人设定抵押，由于并不转移占有，所以仍然享有所有权的占有、处分和收益三大权能，但这里的处分权能也只能是狭义的，只能进行抵押物的转让。这里面有一些问题，物权法第191条说：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。重点和难点出来了，在第二款，结合担保法第49条第1款和担保法解释第67条可以分解出这层意思：（1）抵押期间，抵押人可以转让抵押物；（2）转让抵押物的，抵押人应尽到两个义务：A、经过抵押权人同意（担保法第49条原规定告知抵押权人即可）；B、告知受让人（依据是合同法第150条的权利瑕疵担保义务）。但实践中存在的问题是，未经过抵押权人同意的转让，其行为效力如何呢？我们分两种情形讨论：一、已经登记的不动产、动产（包括集合动产浮动抵押）抵押权。需要举一个案例为原型：甲欠乙债务1000万，以楼房一栋为乙设定抵押，并且办理登记手续。抵押期间，甲以1200擅自出卖给丙，并办理了所有权转移手续，后来告知乙。乙大怒，恐自己债权不保，出来纠纷。可以怎样解决？可以明确的说，甲与丙的买卖行为在法律上并非当然、绝对的无效，而是，属于“对特定第三人（债权人）无效的法律行为”，因为这里面存在着几种可能性：A、甲将所得价款中的1000万提前向乙进行清偿或提存，此时乙没有权利、也，没有必要请求法院确认该买卖无效；B、丙取得房屋所有权后，将其中应当支付给甲的1000直接提前代为清偿给乙或提存，或在甲、乙间的债务到期时直接向乙交付，同样乙也没有权利和必要再主张该买卖合同无效吧；C、甲、丙钱货两清后，乙才对该房屋主张抵押权。而丙在此时为了保有房屋，另行拿出1000万支付给乙，而后再向甲追偿，此时，乙亦无权利也无必要再请求法院确认该买卖合同无效，打官司多麻烦，赢了也不一定能拿到钱；D、甲、丙房款两清后，甲携款潜逃，乙对该房屋主张行使抵押权，丙也不同意；或者甲将该房仅以100万的价格向丙转让了。这时候，乙才确实有必要、也有权利向法院提出请求，要求确认甲和丙间的买卖合同无效，以执行该房屋获得优先受偿权。可以得出如下的结论：未经抵押权人同意的抵押物转让行为，并不会当然无效。唯有那些已经损害抵押权人优先受偿权的擅自转让行为，并经债权人主张，且经过法院作出判决认定无效的，方才无效。其实从法条原文看来，也可以得出这样符合法律本意的文意解释，因为立法给出的词语是――“不得” ，虽然属于法律的强行性规范，但是不属于效力规范，而是属于指导规范、取缔规范，违反法律强行性规范中的取缔规范，并不会导致行为的当然无效，是否确定无效，必须由当事人主张后，法院以判决的形式认定。再说它的另一层意思：即使违反第191条第2款后，被法院认定转让行为无效的，也并不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为。就是说属于对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由该特定的第三人主张认定无效的权利，跟国家、集体、其他人无干。第二种情形：未登记的动产（包括集合动产）抵押权。动产抵押未予登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。从对于转让款的处理来说，动产抵押物被转让后，对所得价款抵押权人可以主张两项权利：提前清偿或提存，实际来说，正常的市场经济下的转让行为对抵押权人是不会产生利益损害的。最后还有一个小问题，就是在转让行为被认定无效的情况下，抵押人与受让人之间的关系处理，也有两种可能。A、转让合同被抵押权人主张无效的，抵押人（就是出让人）应当就无效的转让合同向无过错的受让人负缔约过失赔偿责任，因为此时，溯及到合同签订时自始无效，当然只有承担缔约过失责任了；B、转让合同有效，但因抵押权人主张优先受偿权而致受让人损失的，出让人因为负有权利瑕疵担保义务，即就交付的标的物负有保证第三人不得向受让人主张任何权利的义务，否则因此引起受让人损失的，出让人，要承担违约责任，源于抵押人的债务不履行行为而产生的损害赔偿。
  另外，还要注意一个法条：物权法第202条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。而担保法解释第12条第2款：担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。也就被前者废掉了。