违法建筑租赁中应注意的问题
违法建筑租赁中应注意的问题
违法建筑在房屋租赁市场中所占比重非常大，成为不容回避的事实。违法建筑自身的风险也会传递并影响租赁合同的履行。由于违法建筑的违法性决定了在出租或者承租时应有更多的风险意识。我们先来看一个案例。
承租起诉称：原告（承租人）、被告（出租人）于2010年12月12日签订了《厂房租赁协议书》，协议书中明确约定租用面积及租赁费用等内容。原告已经实际交给被告凌某25万元，其中一年租金23万元，还有2万元的借款。被告出租给原告的厂房涉嫌违章，于2011年12月20日被执法机构要求限期拆除，且于2011年12月21日被拆除部分厂房，导致原告租赁面积缩小。在拆除之后，被告没有及时整理场地，直到距拆除之日起一个月后才清理完毕，使原告租赁场地长期无法正常通行、使用，造成原告巨大经济损失。原告诉至法院，请求判令：一、各被告赔偿原告场地建设费用75000元；二、各被告返还原告2011年10月21日至同年12月11日期间及拆迁清理一个月的租金（面积按照实际拆除的面积约500平方米计算），共计20625元；三、各被告退还原告因当时租赁面积缩小而多付的租金2万元；四、各被告支付因部分场地被被告用自己名义租用给项目部使用的租金5000元；五、各被告支付因场地拆迁赔偿次承租人的费用8500元。
原告提供了下列证据材料：1.《厂房租赁协议书》1份，以证明原、被告签订厂房租赁合同的事实；2.借条1份，以证明被告以借条的名义退还原告多余租金；3.民事调解书（复印件）1份，以证明因厂房违章造成原告赔偿次承租人损失的事实。
被告一答辩称：原告与被告一于2010年12月12日签订了《厂房租赁协议书》，协议书约定被告将其施工建造的铁棚结构建筑面积约1500平方米的厂房按现场测量交付的形式出租给原告，租期5年，年租金25万元。2011年12月21日，因厂房涉嫌违章，被政府部门拆除约500平方米，鉴于房屋租赁合同无效，针对原告的诉讼请求，被告一逐项答辩如下：一、被告一不同意利用原告自建建筑，故原告要求被告一赔偿场地建设费用75000元没有事实依据，建议驳回；二、当时拆除约500平方米，被告一同意返回50天租金约1万元，并且，当时原告还可以正常使用出租厂房，故原告要求被告一返还租金20625元没有理由；三、协议双方以现场测量交付的形式并确认该厂房的建设面积为1500平方米左右，并约定年租金25万元，现原告以当初租赁面积缩小为由退还2万元租金没有理由，建议驳回；四、被告一与原告约定原告将3间办公室暂借给被告使用，双方未约定租金，被告一同意承担租金3300元；五、原告在被告一不知情的情况下，擅自将部分厂房转租给第三人，并且第五项诉讼请求与第二项诉讼请求系重复主张，所谓原告赔偿次承租人的费用8500元没有事实依据，建议驳回。另外，《厂房租赁协议书》签订时出租人只是被告一一人，原告让被告二、三作为合同主体未经被告一同意，故另两被告不应作为租赁合同主体。
反诉原告反诉称：鉴于反诉被告在2011年12月13日至2012年6月12日继续使用租赁厂房，建筑面积约1000平方米，应支付半年租金83000元。另外，反诉被告欠供电15487度，每度0.91元，共欠电费14093元；欠供水725.7吨，每吨4元，共欠水费2902元。故反诉如下，请求判令：一、反诉被告立即支付反诉原告屋占有使用费83000元；二、反诉被告支付反诉原告电费14093元、水费2902元。
被告（反诉原告）提供了下列证据材料：4.某村村民委员会的证明1份，以证明出租厂房是反诉原告施工建造及所有；5.照片4张，以证明反诉被告拖欠电费、水费的事实；6.《厂房租赁协议书》1份，以证明出租的面积约1500平方米，年租金25万元，并非原告陈述的23万元。
被告二、三没有提供书面的答辩状，也没有到庭应诉，于2012年8月27日接受本院谈话时陈述如下：本案涉及的租赁房屋是被告一所有。《厂房租赁协议书》上租赁物建筑面积和租金处的涂改和指印都是被告二所为，原告提供的借条上被告二的签名及指印也是被告二所为，被告一不知情。原告实际租赁面积应为1500平方米，当时因对方提出减少租金，故被告二自行将租赁面积改小。
反诉被告答辩称：一、反诉被告实际承租建筑面积为1270平方米，拆除了500平方米，还剩余770平方米，故反诉原告主张的房屋占有使用费不符合实际情况；二、反诉原告没有提供相关水电费票据，故无法证明反诉原告提出的水电费度数、吨位。
反诉被告蒲民某某没有提供（反诉）证据。
此外，协议书第一条第3款约定“某方自费构建会议室、办公室共7间，某方承诺其中有3间办公室暂时借与某方临时使用……该三间办公室的租金和水、电费由某某和某方另行协调”，第二条第3款约定“在此期间若发生人为或不可抗拒的情况和政府动迁（包括土地规划、城建拆违）造成本合同无法履行，某方应承担责任，某方自建附属物计10万元，折旧按年计算，分四年，每年25000元计算，某方使用按天数计算折旧，某方必须赔偿某方使用后的余额，并且某方必须退还租金费（按实际使用天数算，不计利息）”。
根据上述诉辩双方的陈述和证据，深圳建筑工程房产律师认为以下问题值得注意：1、承租人在签订租赁合同时应查清建筑物的实际权益人是谁？2、承租人加建、装修费用在在合同期间合同不能履行或者合同期满如何处理？3、作为承租人合同无法继续履行或者对房屋的使用受到影响如何处理？4、作为出租人对承租人使用的水电等费用如何处理？
1、承租人在签订租赁合同时应查清建筑物的实际权益人是谁？
作为租赁合同的一方当事人，出租人首先应有权出租拟租赁的房屋。作为承租人来讲首先要做的事情就是核实出租人的身份，落实出租人是否有权出租。否则，出租人没有权出租将直接影响合同的效力，也不可避免的会在真正的权益人出现时发生纠纷，进而损害到自身的权益。在合法建筑的租赁上，承租人只要核实出租人是产权人或者是受产权人委托出租的即可。承租人要做的比较简单，只需要将出租人的身份与产权人的信息进行核对就可以了。由于承租的是违法建筑，自然没有产权登记资料用以证明出租人的产权。违法建筑的权益人对违法建筑享有的权益往往是通过一些非产权登记资料体现出来的。如集体土地使用权审批资料、私有住宅建设许可、土地规划许可、非正常市场交易的转让协议以及交易之前的文件资料等等。就需要承租人根据具体情形要求出租人提供权益流转链条上各个环节的资料以证明其是现在的权益人有权出租该房屋。
在此处应提到的是，权益人之外的人如果作为出租人签订合同的，应完善相关的授权手续明确其相关权限，避免出租人无权处分的情形出现。作为承租人一定不能因为其是实际的权益人或者与权益人有特殊的关系而想当然的认为其作为出租人签订合同没有问题。
2、承租人加建、装修费用在在合同期间合同不能履行或者合同期满如何处理？
在违法建筑的租赁中，其本身的违法也使得，出租人对承租人进行加建、扩建、装修等行为一般会允许。因此在实际租赁中加建扩建现象也是时有发生。由于违法建筑决了在合同履行过程中可能会遇到比合法建筑更多的不确定因素可能会导致合同不能继续履行，加建、扣减、装修的费用损失如何承担是双方易发生纠纷的地方。虽然违法建筑的租赁合同是无效的但是对与该类费用的处理，法院一般会按照约定进行。因此，在签订合同时或者在上述行为实施时双方一定要对此进行明确，避免双方发生争议。作为承租人至少要获得出租人同意以及相关费用支出的资料，以备在双方在费用承担不能达成一致时能能够通过法院做出裁判来弥补一定的损失。
3、作为承租人合同无法继续履行或者对房屋的使用受到影响如何处理？
承租人在使用违法建筑过程中，也经常会遇到受到各种影响的情形。向上述案例中，使用中遇到拆除部分违建。承租人认为拆除部分违建不仅使承租人使用的房屋面积减小，还造成剩余部分使用的障碍。但是由于承租人并没有收集保留相关影响的证据，法院在判决时即使法官在内心中也会认为影响的可能性较大，但由于没有证据法官也不能轻易支持承租人的主张。案例充分反映了收集证据的重要性。作为承租人在无法使用或者使用受到影响时，一定要通过各种途径将能够证明影响使用程度的证据保留下来，即使出租人当时是认可。如果出租人当时认可，最好要求出租人书面予以确认，为后期主张扣减租金维护权益提供支持。
4、作为出租人对承租人使用的水电等费用如何处理？
由于租赁的标的物为违法建筑，在许多情况下，水电等并不能正常的从有关经营单位办理手续，因此也就不能获得合法的票据，来证明承租人使用的水电费的数额。一旦承租人对出租人提出的水电费不予认可，将会给出租人的举证提出难题。为了防止相应的纠纷应在签订合同时就对此予以考虑，对如何确定水电表以及相关度数的确认等进行详细的约定。在合同终止时，或者承租人退房时也应对相关费用进行确认，如果承租人不予配合，应考虑通过其他途径固定相应的证据。最好的办法本应是进行公证，但是由于中国的公证处性质决定了其一般不做现场公证，也给出租人收集有效证据提供难题。
结束语。违法建筑的租赁合同无效，双方在合同中的约定一旦不能被遵守将使得双方的权益按照法律的规定进行处理。但是法院在处理相关纠纷时仍会按照其中部分约定，如租金、费用承担的约定作为认定依据或者参考。重视合同起草和签订仍是违法建筑租赁风险防范的有效手段之一。
