如何确定承租人优先购买权行使的合理期限
【摘要】承租人优先购买权的性质系一种强制缔约请求权，非形成权。根据相关法律规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。结合司法实践，若出租人未履行告知义务，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限，即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。
【案情简介】2009年2月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，其中约定被告将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出租给原告居住使用，出租期限为2009年2月15日至2010年2月15日，租金标准为每年1.2万元。2009年5月5日，被告与第三人李某签订《存量房屋买卖合同》，约定由李某购买诉争房屋，成交价格为人民币57.2 万元。该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。2009年11月20日，原、被告签订《协议书》，约定租赁合同到期后，原告继续承租房屋，房屋租金标准及支付方式按原合同执行。
原告于2010年6月向法院起诉时称：被告在未事先告知原告的情况下，将出租房屋卖给第三人，侵犯了原告对承租房屋的优先购买权。现诉争房屋已被法院查封，原告无法行使权利。故诉请判决确认原告对承租房屋享有优先购买权，诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告确实将房屋租给原告，被告也确实未将被告与第三人签订买卖合同一事提前告诉原告。
第三人李某述称：1、原被告签订的《北京市房屋租赁合同》系虚假合同，双方不存在真实的房屋租赁合同关系。2、即使上述房屋租赁合同是真实的，但未办理登记备案手续，不能对抗善意第三人。3、承租人优先购买权属于债权中的形成权，原告的优先购买权已过除斥期间，实体权利已消灭。4、原、被告于2009年11月20日签订的《协议书》系在原告明知租赁房屋存在纠纷的情况下订立，且内容上将优先购买权的行使与第三人同被告之间的买卖合同纠纷挂钩。双方不能约定除斥期间行使期限，该《协议书》应属无效。5. 第三人与本案无关。原、被告捏造虚假事实，损害第三人利益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
【审理结果】一审法院经审理认为：首先，优先购买权系法律赋予承租人的权利。该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上，即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。其次，原被告虽然均认可双方存在房屋租赁关系，但根据被告与第三人的房屋买卖合同中被告对“房屋未出租”之事实的自认，第三人对于上述房屋租赁合同关系的真实性提出质疑，有其合理性。
本案中，根据原告自述，其于2009年5月即知晓被告向第三人出卖房屋一事，即使其与被告之间的房屋租赁合同关系真实存在，但其始终未能积极行使其优先购买权。虽然其称诉争房屋被查封，无法行使该权利，但诉争房屋于2009年8月方被本院采取保全措施，而保全措施并不能真正构成原告行使优先购买权的障碍，且至今在长达一年多的时间里，原告都未能采取积极行为行使优先购买权，其早已超过合理期限，故对其诉讼请求，本院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第230条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
原告不服一审判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
本案争议的焦点是承租人优先购买权的性质及优先购买权行使合理期限确定问题。
（一）承租人优先购买权的性质
明确承租人优先购买权的性质，便于实践中正确适用法律，从而更好的在承租人与第三人利益之间作出衡量。承租人优先购买权是否是形成权，关键在于承租人能否依单方意思表示，导致民事法律关系变更或消灭的后果。而承租人优先购买权的行使，通常并不能使承租人与出租人之间的房屋租赁法律关系产生变更或消灭的后果，亦不能凭承租人单方意思表示而在承租人与出租人之间形成买卖合同法律关系。因此，将该权利认定为形成权，不符合优先购买权的内涵和立法目的。而将承租人优先购买权作为债权，若出租人将房屋出卖并已办理过户登记，第三人善意取得物权时，根据物权优先于债权原理，承租人只能“望洋兴叹”、束手无策。因此，从优先购买权的性质来看，其作为一种权利形态，应是一种具有强制缔约优先购买的请求权，请求的内容是缔约的优先性。
承租人优先购买权作为一种强制缔约请求权，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权，是指特定人以法律规定或约定而享有的，当出卖人出卖其标的物给第三人时，得以同等条件优先于第三人而购买的权利；其追求的主要是生存和安全的价值，是一种对基本社会秩序的维护，维护稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，而非对出卖人所有权的限制。
本案中，原告作为房屋承租人，在所有权人被告将其承租的房屋出卖给第三人时，原告即获得以与第三人同等价格优先购买的权利。被告在出卖房屋时负有在合理期限内通知原告的义务，但被告并没有履行告知义务。在原告得知房屋出卖事实时，仅仅依靠其单方意思表示，不能自动与被告形成房屋买卖法律关系。因为善意第三人不会主动退出买卖关系，将自己劳动成果主动让与原告。这就在房屋承租人与出租人之间以及出租人与买受第三人之间形成一种利益博弈，尤其在房屋价格短期波动加大的情况下，这种因利益博弈产生的纠纷越来越突出。因此，承租人要想实现法律赋予自己优先购买的权利，就必须通过公权力的介入，以法律的强制力保障实现其优先缔约的权利。
（二）承租人优先购买权行使的合理期限
承租人的优先购买权须在合理期限内行使。我国现行立法对承租人优先购买权的行使虽然有所规定，但不够完善。
我国民法通则没有规定承租人优先购买权制度，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第118条（该条已废止）规定的合理期限为3个月。我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》（已废止）第11条规定房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。实践中，依据合同法第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间1年的规定，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限。即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。由此看来，法律规定之间、以及法律规定与实践之间存在冲突。优先购买权合理期限的认定往往更易引发争议。本案中，被告出卖房屋时未履行对原告承租人的告知义务，可以说侵害了原告的优先购买权，但原告在2009年5月知晓被告向第三人出卖房屋一事后，在长达一年多的时间里，未能采取积极行为行使优先购买权，显然早已超过合理期限,导致诉请公权力救济胜诉权利的消灭。
优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。如果将出卖人通知承租人的合理期限定为3个月，出租人要至少坐等3个月，最终结果极有可能是出租人坐失商机。可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。本案中，承租人在知道出租人出卖房屋事宜后，在一年后才向法院提出优先购买权强制缔约的主张，造成长时期内出租人与第三人交易安全处于不稳的状态。因此，法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护第三人交易秩序安全，符合经济效益，引导人们按照最有效的方式使用社会资源。
综上所述，一、二审法院的判决是正确的。
