“小产权房”的流转——租赁
据调查，北京市昌平区小汤山镇尚信村的“京韵四合院”是在当地农村集体建设用地上建造的房屋，属于典型的“小产权房”。为了不突破法律禁止“小产权房”卖给非本集体经济组织成员的红线，“京韵四合院”的开发商采取了变通的方式。第一，开发商从村委会将已经规划为建设用地的集体土地租下来，然后在土地上建设房屋——“京韵四合院”；第二，“京韵四合院”并不作为商品房对外出售，而只作为普通的农村房屋对外进行出租，所谓的“买房人”与开发商签订的是永久性的《房屋租赁合同》，在签订该租赁合同时，村委会作为见证人；第三，《房屋租赁合同》中约定房屋的永久性租金一次性付清，除此之外，买房人（实为租房人）每年要向开发商交纳一定数量的土地使用金（即土地租金）；第四，土地使用金经过二十年后再根据届时的经济发展水平进行调整。
“京韵四合院”的出租是这种小产权房的流转方式之一，如上述调查信息为假，“京韵四合院”所占土地并非建设用地，而是农用地，并且没有经过农用地转用的审批，则“京韵四合院”就是彻头彻尾的违法建筑，不属于本律师认为的小产权房。如上述调查信息为真，则从法律上和效益上分析，这种长期性的出租在目前法律和政策框架下，也还会面临如下问题：
首先，《土地管理法》第63条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。尚信村出租给“京韵四合院”开发商的集体土地使用权虽然经过规划属于建设用地，但这种建设用地一般只能建设乡镇企业及用作乡村公共设施和乡村的公益事业用地，而不能移作他用。尚信村将该土地出租给开发商用于建设“京韵四合院”很难说是用于农业目的，更不是建设乡镇企业用房或乡村公益设施或公益事业用房。因此，违反了《土地管理法》第63条规定。
其次，根据我国《合同法》第214条之规定，租赁合同中约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。在“京韵四合院”开发商与买房人（承租人）签订的《租赁合同》中，租赁为永久性租赁，没有租赁期限。这种约定明显违反了《合同法》关于租赁期限最长为二十年的强行性规定，超过二十年部分为无效。因此，买房人（承租人）买受（租赁）“京韵四合院”的时间最长为二十年，超过二十年的部分无效。第三，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）的精神，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。尚信村“京韵四合院”显然不属于上述三种情形之外的建设，因此，政策上也面临障碍。第四，从“京韵四合院”的占地情况来看，以四合院的形式在京郊进行建设，这对于土地资源比较紧张的北京郊区来说，是不经济的。
尚信村小产权的租赁，在目前法律环境下，是有一定问题的。一方面，目前的法律和政策环境下，小产权房的买卖、抵押等受到极大限制，但是单纯的将小产权房出租是可以的。既然农民个人可以将其自住的房屋出租，那么也应允许农民集体将集体的房屋出租。这样可以盘活农民集体的闲置资产，提高其利用效率。另一方面，小产权房流转的障碍主要在于农村土地保护的刚性。尚信村的做法并没有将集体土地使用权转让，也没有将土地上的房屋转让，而只是出租。虽然其出租的期限是无期，但通过租赁合同的变更可以改造为有期限的租赁，使其更加符合现行法律的规定。
