案情：2011年9月，安徽省全椒县的关先生从江海公司购买了儒林西苑住房一套，同时购买该小区半地下车库一间。由于其住房正在装潢，于是关先生把从苏州购买一批组合家具临时存放在车库里。2012年7月12日上午天降大雨，当天，儒林物业的工作人员发现有的车库有进水现象，遂通知业主。关先生接到通知后，立即赶到现场，发现车库已进水较深。关先生随即组织人员转移家具，但被水浸泡后的家具大多已无法使用。经评估，家具损失30580元。关先生认为小区排水系统工程存在瑕疵以及物业管理不善，遂将江海公司、儒林物业诉至法院。

　　分歧：原告关先生认为，开发商在建设地下车库时，排水设计或施工不当，造成使用过程中出现排水问题，造成了车库被淹的结果，根据相关法律规定开发商应承担一定的赔偿责任。同时物业公司疏于防范，没有提前做好准备工作，事故发生后又没有及时进行补救，从而造成了业主财产受到损害，物业公司也要承担赔偿责任。

　　开发商江海公司（被告）认为：车库是我公司开发的，经过验收合格，已交付给关先生使用。根据国家相关法律法规规定，如果在法定期间中出现房屋质量问题应是我公司负责维修，除此之外，我公司不应承担责任。本案情况属于是不可抗力，当时天降大雨，不是我们不作为造成的，我公司无过错，不承担赔偿责任。关先生的诉求过高，另外自己也有疏忽，改变车库的用途而导致财产损失的，应自担责任。

　　被告儒林物业公司认为：2012年7月12日之前，我公司根据夏天多雨现象，在小区电子屏已发布了提示记录，提醒业主注意防汛。7月12日全椒地区暴雨达100毫米，县城多处出现内涝现象。我们向业主进行电话短信等形式的告知，提醒业主要注意物品安全。我们冒雨组织人对关先生的车库进行排水，事后，也帮助关先生搬运物品。关先生的损失是自然灾害造成的，属于不可抗力，我们已进行了告知，对关先生的财产损失无过错。业主关先生自己没有尽到妥善保管义务，对其损失应自己承担责任。

　　裁决：安徽省全椒县人民法院一审判决被告江海公司（开发商）赔偿关先生家具损失费22106元；被告儒林物业赔偿关先生家具损失费6316元。

　　评析：本案争议的焦点是天下大雨导致车库进水家具被淹，是否属于不可抗力？因为如果属于不可抗力，则可以免除开发商和物业公司赔偿责任。

　　所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”从我国《民法通则》第一百五十三条对不可抗力的定义以及我国有关法律对不可抗力的规定来看，在我国不可抗力的范围包括（一）地震、洪水、海啸、火灾等自然灾害。（二）政府行为，它是指当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。（三）社会异常事件，主要是指一些偶发的事件，如罢工、骚乱等。

　　构成不可抗力必须具备以下要件：一、不可预见的偶然性，即不可抗力所指的事件必须是行为人不可预见的事件，发生纯属偶然。在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个标准：1、是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的，当事人就应当预见到。2、是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件，如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断行为人是否应该预见到。二、不可控制的客观性，即不可抗力事件必须是该事件的发生是因为行为人不可控制的客观原因所导致的，行为人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。

　　司法实践中，不可抗力问题需要分别对待，具体问题具体分析：一方面，不可抗力是当事人不能预见的事件，只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观条件，如果当事人可以预见，而因为疏忽大意或者其他原因没有预见，则不可构成不可抗力；另一方面，不可抗力是当事人不可避免并且不能克服的事件，也就是事件的发生不能为当事人的意见所左右，如果事件的发生能够避免，或者虽然不能避免但是可以克服，也不构成不可抗力。

　　本案中，天降大雨作为一种天气现象固然不可避免，但随着现代科技的发展，降雨是可以预见的，其危害后果也并非不可避免，因此不构成不可抗力免责条件。小区车库被淹主要原因不外乎有三：其一，小区本身地势低洼，车库比较容易进水；其二，开发商前期车库排水系统没有做好；其三，物业公司没有对灾害做预估预防，未能及时通知业主并处理灾情。本案中，江海公司所建的半地下车库的排水设施在设计和建造时存在缺陷和安全隐患，车库内并无进水和排水系统，进水原因是车库地势较低，短时间下大雨，车库外公共部位下水道返水，造成雨水倒灌进入车库，是造成这次事故的主要原因；儒林物业公司在大雨来临时，未能加强巡查并及时发现公共部位排水系统雨水倒灌，造成业主财产损失，应承担次要责任；关先生在遇到突降大雨的情况下，对自己财产的安全应有充分注意义务，但因疏忽大意，造成了损失，也应适当承担部分责任。　

　　（作者单位：安徽省全椒县人民法院）
来源：中国法院网