最高院案例研究与权威观点汇总 房地产纠纷篇
1.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
[裁判要旨]
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。
2.房产商违反预约合同的民事责任善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护
裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物（房产）并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。
3.按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件
裁判要旨
我国物权法对按揭制度未予明确规定，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示，符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的，无需经过抵押权人的同意。
4.房产商违反预约合同的民事责任
[裁判要旨]
购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。
5.具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同
6.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质从法理上讲，债权请求权受诉讼时效约束，解除权、撤销权等形成权受除斥期间约束，本案当事人主张解除权超过诉讼时效期间的主张不成立。
7.合同法实施前，末办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效
合同法实施前，未取得商品房预售许可证即订立的商品房买卖合同，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和自合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，对其效力的认定应适用合同法。房地产公司在合同约定的房屋交付使用期限前，已经取得商品房预售许可证的，应认定商品房买卖合同有效。
如何认定按揭合同的效力就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行径直登记，值此始产生抵押效力的制度。我国未承认亦未采用契据登记制度，而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。
预售期房设定抵押合同的效力认定抵押，是一种财产担保，是为实现债权人的债权而设定的一种法律制度。在我国，1995年实施的担保法及2000年9月29日最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，共同构成了对当事人抵押权保护的法律制度，为人民法院审理此类案件提供了法律依据。
依据担保法第34条之规定，抵押人设定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋、地上定着物、机器、交通运输工具、有权处分的国有土地使用权，依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权等。那么，可以抵押的动产与不动产是否包括了预售期房，或者说在建工程的期待权能否作为抵押标的物，对此，理论界与实务界均存在争议。本文结合最高人民法院一宗《抵押合同》纠纷案件的终审判决结论，对以上相关问题进行探讨。
8.商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定.
9.预售房屋合同效力的认定与处理
房地产开发公司在未取得土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可汪明的情况下，与他人签订的房屋预售合同无效。双方应当根据各自过错程度承担相应责任。
房屋转预售合同纠纷的处理原则处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纷，应当依据最高人民法院1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。该司法解释规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”
商品房预售合同中免责事由的认定及处理商品房预售合同履行过程中逾期交房责任的界定是实践中经常遇到的问题。在处理相关争议时，应注意合同约定的免责事由与当事人提供证据之间的因果关系。本案二审的改判正是遵循了证据甄别与认定的相关原则作出的。
末取得土地使用权证、商品房预售许可证所签预售商品房合同无效房地产开发公司未取得土地使用权和商品房预售许可证，也没有投入开发建没资金进行施工建设，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，其与他人签订的商品房预售合同应当认定无效。
预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担人民法院在审理民事案件过程中，根据当事人的申请，可以决定委托专门的鉴定机构对相关事项进行鉴定。虽然当事人对鉴定机构资质有异议，但是无法充分证明自己主张的，对其主张不予支持。商品房预售合同无效后，对于无效造成的损失，应当根据当事人对造成合同无效的过错程度承担相应的责任。
商品房预售合同效力的认定本案中当事人讼争的房屋系被几个前手数次转卖而来，所涉土地使用权性质为划拨用地，且系诉讼过程中由主管部门将该土地直接自最初土地使用权人名下直接办理至最后买房人名下，如果严格按照现行有效的法律及相关司法解释的规定，划拔土地上建造商品房直至起诉前仍未补办出让手续的，合同将被认定为无效。但是，鉴于本案所涉合同签订于房地产管理法等法律实施之前，考虑到合同已经履行大部分、当地土地使用制度的特殊性、政府主管部门已经认可该转让行为还为其办理土地使用权证等实际情况，作为个案，认定合同有效是可以的。
10.已经人民法院判决生效认定的事实，当事人再行提起诉讼，人民法院依法予以驳回
在民事诉讼活动中，当事人用另外一个案件的生效裁判文书作为证据支持其主张的情况经常发生。本文最高人民法院通过采纳生效的(2003)民一终字第59号民事判决认定的事实，确立了以下原则：第一，生效裁判所确认的事实作为有效的民事诉讼证据，属于司法认知所适用的证据之一，即属于无可争执的不证自明的事实，当事人可直接以生效裁判文书确认的事实作为证据证明自己的主张。如当事人不服，只能通过法律规定的审判监督程序予以纠正后，方可恢复诉讼；第二，生效裁判文书是国家审判机关依审判程序所确认的事实，这些事实预先确定了后续纠纷中同一待定事实的认定。因此，审判实践中，对于当事人所提供的生效裁判文书，人民法院可以依据生效裁判文书所确认的事实直接作出判断，并免除一方当事人的举证责任。
房屋买卖合同解除后，如何确定出卖方对房屋添附的补偿《担保法》第49条规定了抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当告知受让人转让物已经抵押的情况，未告知受让人的，转让行为无效。房屋买卖行为因此无效后，产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。如房屋已有所添附，应根据添附的实际情况，确定出卖方给予买受方的合理补偿。
11.包销人依约享有房屋买卖合同中的定价权
商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买，以出卖人名义销售。包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。
12.出资的来源与性质是房屋权属认定的关键
在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下，该房屋权属证书不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。法院对讼争房屋的权属进行认定的关键在于，不仅应查明房产的出资来源，还应对财产性质进行综合分析认定。如果房产的出资既具有家庭共同财产性质，也具有夫妻共同财产性质，应认定该房产系相关权利人的共有财产。
被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权应优先保护 被拆迁人与拆迁人以房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，如果拆迁人将协议中约定的位置、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。
13.区分所有权人不能擅自行使共有权利
享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。
14.物权请求权不受善意取得制度制约
物权请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态。动产物权受善意取得制度限制，不动产物权不受其限。因此，引起纠纷的标的物不论辗转经过多少人之手，只要在最后占有人处发现自己的物，即可予以取回。
15.区分建筑物专有权人当然享有共有部分共有权
对区分所有建筑物享有专有权的所有权人当然地享有同一建筑物共有部分的共有权，而不应以房产证是否载明享有该建筑共用部分的建筑面积为要件。
16.包销合同与转让合同的认定与处理
当事人合同约定，由转让方将房屋转让给受让方，由受让方对外进行销售，销售时由转让方无条件给予配合，售房收入汇入受让方账户，而售房风险由受让方承担。受让方可以自由确定销售的价格，如果销售价格高于受让价格，则其赢利；如果销售价格低于受让价格，则其亏损；如果房屋未售出或者未全部售出，则由其无条件买断。此类合同虽然当事人双方没有明确命名为包销合同，但符合包销的法律性质。即使法律法规及司法解释没有对此类合同纠纷作出明确规定，但应根据案件实际情况作出处理。
17.农村私有房屋买卖合同效力的认定
农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。
18.恶意串通损害第三人利益的房屋买卖行为应为无效
出卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下，虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通出售房屋在合理期限内履行通知义务无须担责 在决定出售承租的房屋时，已经就出卖房屋的基本条件通知了承租人，在承租人没有接受该条件、没有就房屋买卖达成一致的情况下，所有权人又以新的、高出原来条件的条件将房屋出卖给第三人，其出卖房屋的行为，不侵犯承租人的优先购买权。
19.同一套住房分割时一物一权原则的适用
[裁判要旨]
1.财产分割协议无效的，请求确认无效并重新分割，不受一年除斥期间的限制；2.如用夫妻共同财产支付了部分购房款，不论用共同财产支付购房款的数额占全部购房款的比例有多少，均归夫妻共同所有；3.物权法没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，但这一原则是得到肯定的，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；4.对于既用夫妻个人财产又用夫妻共同财产支付购房款的共有房屋，应根据双方对该房屋的贡献大小进行分割。
20.不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。
21.不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。
22.居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。
居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人.
23.部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理
业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会所作决定的，人民法院应当受理并对业主大会所作决定是否符合法定程序进行审查。
24.小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权
最高人民法院民一庭意见：
按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。
25.受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应是侵权损害赔偿的请求权人和受益人
受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，原房屋所有人如实向买受人讲明房屋受损情况，致房屋的买卖和转让价格受到影响，原房屋所有人承受了房屋受损所带来的后果，又房屋损害的情形均发生在原房屋所有人拥有房屋期间，原房屋所有人有权作为侵权行为的受害人请求加害人损害赔偿。
26.动迁补偿补充协议效力的认定
实践中，当事人签订合同之后，往往通过补充协议的形式另行对具体事项予以约定或对合同约定内容进行变更。此种情况下，应注意数个协议之间的关系问题。本案中，一、二审法院对涉案《动迁补偿协议书》和《动迁补偿补充协议书》效力的认定趋于一致，但对于付款方式及海峰公司应承担的连带责任的范围问题存在不同认识。本文结合最高人民法院二审判决的认定，阐述了确认当事人权利义务关系的合同依据的选择适用问题。
27.委托拆迁合同权利义务范围的界定及解除条件的理解适用
在《中华人民共和国合同法》颁布实施以前，有关委托合同的解除条件，应当适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定。对此，《中华人民共和国经济合同法》第26条第l款规定：“凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：一、当事人双方经协商同意，并又不因此损害国家利益和社会公共利益；二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行；三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同。”正确理解上述第三项条件，实际上是指迟延履行导致合同目的不能实现，而不是一般的迟延履行。同时，从委托拆迁的关系上讲．如果双方当事人没有明确约定，地下人防工程不属于普通拆迁的范围．只有依法履行了审批手续，地下人防工程方可拆除，因此，因地下人防工程不能拆除，导致委托人受让的土地不能及时开发建设，这是土地出让合同的瑕疵，而不是委托拆迁合同中的受托人违约所致。从委托合同的性质上讲，委托人或者受托人可以随时解除合同，但是在一审诉讼之前，受托人已经完成了合同约定的拆迁义务，则委托人请求解除合同不能得到支持，而应当继续履行义务向受托人支付报酬。当然，受托人没有按照委托人的要求报告委托事务的处理结果的，则不能要求委托人承担逾期支付报酬的违约责任。
28. 房屋确权纠纷案属纠纷是否属人民法院主管民事纠纷是否由人民法院主管
是指哪些民事纠纷属于民事诉讼法规定的、应由人民法院受理的民事案件。由人民法院主管的民事纠纷是民事案件，不由人民法院主管的民事纠纷不是民事案件。根据民事诉讼法第108条、第111条的规定。民事纠纷应当“属于人民法院受理民事诉讼的范围”，“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。本案当事人争议的是房地产权属，这类民事纠纷的处理法律有专门规定，土地管理法第16条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。这一规定排斥了人民法院用司法手段处理民事纠纷，因此本案不属于人民法院主管。本案当事人的房地产权属争议，是双方都有对房地产主张权利的法律依据，需要由地方政府重新确定讼争的房地产主张权利的法律依据，并由地方政府重新确定讼争的房地产属于一方或者双方。如果是一方当事人有房地产权利的法律依据，另一方没有，这样的权属纠纷可能是侵权纠纷。人民法院可以依据一方的房地产权利的法律依据作为判决。
29.房屋权属登记与实际不符产生纠纷的处理
房屋权属登记与实际不符产生纠纷，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼撤销房产证为前置条件。
30.保障下岗职工的公房租赁居住权
国有企业在企业改制后，有关下岗、失业人员租赁居住原单位公有房屋，应依约交纳租金，出租人以承租人违约为由主张解除房屋租赁合同的，如查实承租人别无房屋，应允许其继续租用房屋，保障承租人的居住权。
31.物管”原则上对业主失窃损失不负赔偿责任
物业管理中的“保安”，其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境。物业管理企业在未违约的情况下，对业主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身损害和财产损失不承担赔偿责任，除非物业管理企业对此事项有特别承诺。
32.职工取得的公房使用权受民法保护
职工分得的单位公房使用权性质属民法通则规定的“与财产所有权有关的财产权”，即用益物权。如遭本单位职工或其他公民强占，属于民事侵权行为，因而发生的纠纷属于人民法院主管范围。
33.部分共有人以自己名义登记的房屋应为共同共有
在家庭共有关系存续期间，共同出资出力建造的房屋应当属于共同所有。部分共有人以个人名义登记领取房屋权属证明，应当视为是代表所有共有人进行登记的行为。
34.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行
最高人民法院民一庭倾向性意见：
根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。（仲伟珩）
35.出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任
对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。
36.租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租货”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
37.租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提
出本案的争议焦点是在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。
38.租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效
本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3-4层租赁合同》无效。
民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)与《中华人民共和国消防法》(以下简称消防法)的相关规定。建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的。不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。
本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3-4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
39.同一套住房分割时一物一权原则的适用
[裁判要旨]
1.财产分割协议无效的，请求确认无效并重新分割，不受一年除斥期间的限制；2.如用夫妻共同财产支付了部分购房款，不论用共同财产支付购房款的数额占全部购房款的比例有多少，均归夫妻共同所有；3.物权法没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，但这一原则是得到肯定的，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；4.对于既用夫妻个人财产又用夫妻共同财产支付购房款的共有房屋，应根据双方对该房屋的贡献大小进行分割。
40.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行
最高人民法院民一庭倾向性意见：
根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。（仲伟珩
41.当事人以在建房屋作为租赁标的物签订《租赁合同》受国家法律保护
房屋租赁作为我国民间一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的传统租赁制度，由来已久。近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案即为其中一例。陕西兵器工业西北公司以其在建的北方大厦作为租赁标的物，与他人签订《租赁合同书》。此后，承租人又将其承租部分与他人签订《房屋转租合同》。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则．认定此类合同有效。
在建房屋出租，是承租人在不丧失标的物所有权的前提下，通过提前吸收承租人租金的方式，达到融通资金，盘活资产的目的。承租人可以通过分期支付租金，获取房屋使用权和收益的权利。即：双方都可以从中获得利益的满足。因此，人民法院根据案件具体情况，依法正确判定此类合同效力，对于鼓励当事人交易，促进我国房地产市场稳步健康发展，起到了积极向上的作用。
42.房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题
自1999年10月1日起施行的合同法第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。在该法施行前签订的租赁合同超过20年的部分效力认定，应当适用当时的法律。房屋租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失合同履行抗辩权的行使以及有效房屋租赁合同处于违法履行状态期间房屋租金标准的确认根据有关法律和行政法规等法律规范性文件的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。发包人在承包人建设的工程消防系统未经验收合格的情况下强行开业，丧失了要求对方继续履行合同并承担违约责任的抗辩权。关于有效租赁合同处于违法履行状态期间的房屋租金标准如何确认，在法律和行政法规没有规定的情况下，可以参照地方性政府规章等规范性文件确定的标准判定双方当事人应予遵守的租金标准。
房屋租赁合同效力的认定及处理本案主要涉及的法理问题是：(1)《中华人民共和国经济合同法》第7条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。(2)当事人可以自行约定违约金数额，但违约金的约定明显过高的，人民法院应该根据双方当事人履行合同的实际情况和公平原则予以调整。
43.村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象，也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。
44.房屋预租合同的效力和合同解除后果
《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”建设部1995年4月28日发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。因此，在一般的情形下，只有取得了房屋所有权证、并又办理了租赁许可手续的房屋，才能合法出租。但是，随着社会经济的发展，房地产市场在一定的时期内可能出现供不应求的局面，房地产开发企业也可能面临着自有开发建设资金不足的压力，为此，我国的城市房地产管理法设定了商品房预售制度。即允许房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工之前，将正在施工的商品房预先销售给购买者。与此同理，房地产市场中也出现了商品房预租制度，即房地产开发企业将在建房屋，或者未取得房屋所有权的人将购买的房屋预先出租给承租人，待租赁的房屋具备合法使用条件以后，双方正式签订或者履行租赁合同。预租属于合同法上的预约合同，也可以视为附期限的租赁合同。如果预约合同的内容具备了本约的要件，从合同法的原理上说，就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的，应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。就预租合同来说，出租人允许承租人提前进场装修形成添附的，合同解除以后，应当根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条的规定，由出租人对不能拆除的添附物给予折价补偿。
45.诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用
诚实信用原则作为民法特别是债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”，对于指导民事审判实践具有非常重要的作用。以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的理由，人民法院不应予以支持。这里合同约定的义务，当然是符合法律规定的义务。如果违约方履行了合同的义务。就不会出现不符合法律规定的情况。此外，本文还对《城市房地产管理法》第38条的性质以及《担保法》第49条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第67条的有关问题进行了探讨。
46 特殊情况下的商品房的销售广告和宣传资料为要约
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
47.优先购买是在同等条件下优先购买承租的房屋
杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案
裁判摘要
根据合同法第二百三十条的规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。
收取了买受人的大部分房款，不能以工程价款优先受偿拒绝按合同交房
48.三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
裁判摘要
房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
49.长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
裁判摘要
房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
50.徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案
裁判摘要
根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。
51.陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案
裁判摘要
依照土地管理法第十四条和土地承包法第二十六条的规定，承包土地的农民到小城镇落户后，其土地承包经营权可以保留或者依法流转；该土地如果被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款。
52.黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案
裁判摘要
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
53.新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
裁判摘要
一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以公割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
54.戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
裁判摘要
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品预售合同。后由于开发商提供的商品房条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
55.郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案
裁判摘要
一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的住房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
56.财保北京支公司诉铜河公司、寰宇公司海上货物运输合同代位求偿纠纷案 上海房产纠纷案例
裁判摘要
一、承运人在履行海上货物运输合同的交货义务时，应当按照清洁提单关于货物的记载进行交货。即使承运人以装港空距报告证明其实际接收的货物或装船的货物与清洁提单记载不符，收货人仍有权依据海商法第七十七条的规定，按照提单记载内容向承运人提取货物。
二、原油贸易合同和运输单证中没有约定装、卸港的交接计量方法，实际交接时采用了流量计量、岸罐计量和油舱空距计量等多种不同的计量方式。在此情形下，收货人以卸货港岸罐计量证书的记载与提单记载不符主张货物短少，但其提供的岸罐计量数据发生在承运人的责任期间之外，也不能提供其他有效证明原油短少发生在承运人责任期间，承运人以装卸港船舱空距报告和干舱报告与提单相符进行抗辩的，原油实际交付的数量可以依据船舱空距报告和干舱报告确认。收货人提供的计量岸罐重量证书，除非经承运人同意，否则不具有证明原油交货数量的效力。
57.青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案
裁判摘要
一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院经地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地。
57.无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案
裁判摘要
根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
58.杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
裁判摘要
一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据．以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据．对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
