儿媳代公公卖房之效力认定
发布日期：2012-11-13 文章来源：互联网
一、基本案情
2007年，被告王某某全家房屋拆迁，被拆迁安置两套房屋。2008年4月17日，被告王某某的儿媳妇吴某琴将其中一套在中介信息服务部登记出售。2009年8月30日，原告杨某某通过服务部与吴某琴取得联系，吴某琴携带被告的拆迁选购房屋资料原件及被告身份证原件和原告洽谈买卖合同事宜，最终双方达成一致意见，并签订了房地产买卖契约（合同）一式三份。此外，双方还对违约责任、争议解决方式，中介费用等作了约定。落款处：甲方（签章）：王某某（吴某琴代），写明王某某和吴某琴的身份证号码。乙方（签章）：杨某某。写明身份证号码。见证方（中介方）：某某中介，介绍人李某某，写明身份证号码。时间：2009年8月30日。中介信息服务部在该契约上两处加盖印章。当即原告交吴某琴定金，吴某琴也具了收条交原告。此后，原告杨某某分两次给付约定购房款，亦由吴某琴分别出具收条交原告。此后，被告取得拆迁房屋后反悔且不同意将房屋交付原告，原告遂起诉要求履行协议。
另查明，被告王某某户共拆迁选购房屋两套，其中一套之前也已由吴某琴变卖，该套房屋变卖被告及其家人均知悉。
二、争议焦点
儿媳代理公公卖房之效力如何认定？儿媳的代理行为能否认定为表见代理，继而认定原告杨某某与被告儿媳吴某琴所签订房屋买卖合同是否合法有效。
三、法理评析
对本案的处理存在两种意见。
第一种意见认为，众所周知，要形成法律意义上的代理关系，必须履行相应的法律手续，即要有授权委托书。没有授权委托书办理相应的权证以及参加相应的法律事务，都是不会得到认可的。如果没有授权委托书也要构成表见代理。本案中，吴某琴向原告出售该房屋的行为不构成表见代理。首先，该房屋虽然是在中介公开挂牌出售，但中介机构并不实质审查挂牌房屋的出售人是否对房屋享有实际处分权，这种公示并不代表到中介挂牌的人就享有实际处分房屋的权利。房屋买卖属于重大事项，原告在未见到房屋的所有权人的情况下，却不审查代签合同人的代理权限，本身就不符合正常的交易习惯。其次，原告既然认为吴某琴有被告的身份证和购房资料，就有理由相信吴某琴有权代理的话，那么吴某琴也应当可以取得被告本人的授权委托书。所以仅仅凭相应的购房资料和身份证就推定吴某琴就享有相应的代理权是不符合常理的。再次，原告向法庭出示的房屋买卖合同，合同上被告的签名并非被告本人的签字。被告也从没有委托或者授权任何人去出售该房屋。被告对该房屋买卖合同的签订完全不知情。该合同的内容也不是被告的真实意思表示。他人在未取得该房屋的所有权人也就是被告的同意和授权的情况下，出售该房屋的行为是无效的，无效的行为后果应当由行为人承担，而不应当由无辜的被告来承担责任。最后，作为原告在购房过程中，应当严格审查出售房屋的行为人是否享有出售该房屋的权利，而原告却未尽审查注意义务，原告具有明显过错。
综上所述，第三人吴某琴出售诉争房屋的行为既未得到授权委托，又不构成表见代理。被告作为诉争房屋的产权人，既未同意和授权任何第三人进行房屋买卖活动，也未在合同上签字，更没有收到过原告给付的任何购房款，原被告之间并不存在实际的房屋买卖合同关系，故应确认该份房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有约束力。综观本案的事实，2009年8月30日，吴某琴代理被告与原告签订房地产买卖契约，从一系列表象上，原告有理由相信吴某琴具有代理权，吴某琴的行为属于表见代理。首先，从身份关系上讲，吴某琴系被告王某某的儿媳，系同一家庭成员。而家庭成员间所具有的一定范围内的家事代理权，为我国长期以来所固有的习惯、习俗。更何况，被告已年逾70周岁，生活多有不便。将家庭事务交由子、媳料理，符合民间风俗习惯。其次，被告方于2008年4月即意欲出售拆迁安置房屋，原告从中介机构知晓讼争房屋欲出售的信息，通过中介机构协助、撮合，由中介机构提供格式合同，双方并在中介机构办公场所达成书面协议，并在协议达成后，支付定金，给付约定款项。此间，被告并未提出异议。再次，从时间跨度上看，从吴某琴2008年4月17日到中介机构登记出售房屋的信息，到该房屋2009年8月30日实际成交的一年多的时间内，如被告不同意变卖房屋，其完全可以从中介撤回相关卖房信息，但被告并未撤回。还有，从协议签订时吴某琴提供的资料上看，其不仅持有被告的身份证原件，而且还有被告与拆迁单位订立的选房合同相关资料原件，所有这些，都使原告有理由相信吴某琴具有代理权。更何况，作为普通购房人的原告，在非具专业知识情况下，以普通大众一般眼光考量，虽吴某琴没有被告的书面授权委托书，但以上述分析的表象及理由，应当足以使其相信吴某琴具有代理被告的权利。基于本案的事实，再结合被告拆迁后，共选购两套房屋，另外一套也被吴某琴卖掉，被告对该房被吴某琴卖掉知情的事实，也可以进一步佐证本案中吴某琴具有代理被告的权利。退一步讲，就算被告主张不知该房被卖的事实属实，则被告也存在明显过错。如被告不同意变卖该房屋，在吴某琴已卖掉一套的情况下，应将拆迁购房资料原件及身份证件原件收归自己保管，不应随便摆放。故被告对本案的发生，存在明显过失。更何况，被告及相关第三人吴某琴亦未在法律规定的时间内行使法律赋予的撤销权。原告善意无过失，根据《合同法》第四十四条、第四十九条的相关规定，应认定被告王某某（由吴某琴代理）与原告杨某某签订的房地产买卖契约合法有效。笔者同意第二种意见。
