房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。由于原有的房屋及其他附属物凝聚了所有人或使用人的资金和劳动力，并且房屋的拆除也影响了他们赖以栖身的物质场所，所以，根据我国法律、法规，也符合社会道德，有必要对拆除房屋及其附属物的所有者、使用者给予适当补偿和安置，维护他们正当、合理的利益。　　一，承租人的权利义务
　　1.承租人的权利
　　根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人的权利主要有：
　　(1)在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议;
　　(2)在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求人民法院宣告有关拆迁协议无效;
　　(3)就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议;
　　(4)对经协商不能达成拆迁协议的事宜，可以请求房屋拆迁主管部门裁决;
　　(5)对拆迁裁决不服的，可以提起行政复议和行政诉讼;
　　(6)对拆迁行政处罚不服的，可以提起行政复议或者行政诉讼;
　　(7)对拆迁人未能依照法律规定拆迁的，承租人有权利要求拆迁主管部门依法处理;
　　(8)对强制拆迁的决定可以提起诉讼或者申请行政复议;
　　(9)其他承租人应当享有的权利。
　　2.承租人的义务
　　(1)履行拆迁人、被拆迁人与承租人之间签订拆迁协议书的义务;
　　(2)履行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书确定的义务;
　　(3)履行已经发生法律效力的拆迁裁决书确定的义务;
　　(4)其他应当由承租人履行的义务。
　　二，相关法律规定
　　《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”
　　第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”故承租人可以就与拆迁人、被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，也可要求与被拆迁人就安置房重新签定租赁合同。
　　北京市城市房屋拆迁管理办法第二十一条房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内(在规划市区外的房屋拆迁除外)、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原房屋使用面积的，被拆迁人、房屋承租人应当服从。
　　三，补偿方案。
　　一是作为承租人，既可以和房主解除租赁关系，也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同;
　　二是承租人要求继续履行租赁合同的，拆迁人就必须对被拆迁人进行房屋产权调换，产权调换的房屋仍由原承租人承租，只是必须与被拆迁人即原房主重新订立房屋租赁合同。
　　四，补偿项目。
　　1、搬迁费，又称搬迁补助费。
　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”
　　2、提前搬迁奖。
　　规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》( 2001年11月1日起施行)第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。
　　3、临时安置补助费(过渡费)。
　　《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。
　　4、停产停业损失。
　　《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。
　　5、添置物品的补偿。
　　《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

  


    拆迁补偿安置中，承租人的利益经常受到侵害。法律未规定拆迁人应当与实际使用房屋进行经营的承租人直接签定补偿合同，直接想承租人进行补偿。只是规定承租人和出租人未就解除合同达成一致的，应进行房屋调换，租赁合同在调换后的房屋内继续履行。实践中，承租人的损失一般需要向取得补偿款的出租人（本案中事实上为转租人）主张。
依相关法规规定，实际经营的承租人可以获得的补偿包括
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
事实上，实际经营的承租人，就被拆迁房屋为营业地址申办的营业执照、经营许可证、卫生许可等其实成本更高，但此项损失不在法律规定补偿之列。
案例：
出租期间房屋遇拆迁，承租经营人有权获得经营损失的补偿
　　2001年6月26日，胡某将本市武昌路某处公有非居住房屋出租给陆某（后任A公司经理）使用，租期至次年7月5日止。合同签订后，胡某向所在地公房出租人提出申请获准转租。2002年7月，胡某为出租方、A公司为承租方签订房屋租赁合同一份，约定胡某将本市武昌路某处公有非居住房屋出租给A公司作为营业使用，期限至2008年5月6日。
　　2007年9月30日，有关部门发布房屋拆迁公告，将上述房屋纳入拆迁范围。2008年4月18日，胡某与拆迁人签订非居住房屋拆迁补偿安置协议，由拆迁人支付货币补偿款900818.88元，并补偿胡某停产停业损失1万元。同年5月，胡某与拆迁人签署各类费用发放汇总表，其中调整非居住部分中停工停业补偿费为3万元、装潢补贴费为2万元。因向胡某索要拆迁补偿款不成，A公司遂起诉至法院，要求胡某支付停产停业费3万元、装潢费2万元、营业执照一次性补偿费6万元，合计11万元。胡某辩称：2002年7月8日，A公司就明知系争房屋将会被拆迁，亦明知可能导致的损失，在此情况下未就拆迁后补偿进行书面约定，应当认为A公司已认可自行承担损失，其无权向己方请求补偿。系争房屋被拆除，双方之间租赁合同自行解除。在双方租赁合同到期终止的情况下，己方作为实际经营人，有权获得停产停业损失的补偿，要求法院驳回A公司的诉讼请求。
　　法院认为，胡某与拆迁人、拆迁实施单位签订非居住房屋拆迁补偿安置协议时，其与A公司的房屋租赁关系尚未终止。A公司是利用系争房屋进行经营的承租人，亦是因拆迁造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停工停业补偿费及与租赁面积相应的装潢补贴费。胡某关于A公司明知系争房屋拆迁可能导致的损失，但未就拆迁后补偿进行书面约定，缺乏事实和法律依据。胡某关于双方之间租赁合同自行解除，A公司不存在停产停业损失的意见，与事实不符。A公司请求的“营业执照一次性补偿费”，鉴于拆迁补偿安置款中无此项或相近项目，该项诉讼请求没有依据，对此不应支持。据此法院判决：（1）胡某支付A公司停工停业补偿费3万元、装潢补贴费2万元；（2）A公司其余诉讼请求不予支持。
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