本案租赁期满后合同性质如何认定？承租人能否续租？
本案租赁期满后合同性质如何认定？承租人能否续租？
【案情】
杨某和游某于2008年7月25日签订店面出租协议书，约定游某自2008年7月25日到2010年7月24日租赁杨某所有的店面一间，双方约定：如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变；如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。游某租赁店面后用于经营南杂生意至今。2010年7月24日，杨某、游某双方的店面租赁合同期满，杨某要求游某返还店面，游某至今没有返还，直至2010年10月仍在杨某的店面内从事经营活动。期间，杨某在合同期满前三个月未告知游某不再续租店面，游某也未在合同期满前一个月告知杨某是否续租合同。
【分歧】
第一种意见认为，按照租赁合同约定，游某未履行提前告知义务，应视为游某同意续租一年店面，因此，杨某、游某仍属于一年的店面租赁合同关系，游某自然有权续租。
第二种意见认为，杨某和游某在原租赁合同期满后，仅在2010年7月25日至2010年8月24日属于租赁合同关系，8月25日之后，双方不再属于租赁合同关系，游某应当交还店面并按规定给付违约金。理由是：原租赁合同期满后，杨某未向游某发出邀请游某继续租赁店面的要约，游某的主张即“未提前一个月通知是否续租，应视为游某同意续租一年”属于单方“承诺”，该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，因此双方不属于一年租赁期间的租赁关系。同时，依照合同规定，因杨某未提前三个月通知游某不再续租店面，游某有权按照原合同约定的租金续租店面一个月即2010年7月25日至2010年8月24日，为此，在此一个月期间，杨某、游某仍属于店面租赁关系，月租金为原租金。该一个月店面租赁期满后，杨某、游某双方未形成新的店面租赁关系，杨某要求游某返还店面，游某即应交还店面，同时按约定给付违约金。另认为对合同续租约定“游某未履行通知义务，视为同意续租一年”的解释上，应采取体系解释的方法。合同中同时约定了双方均未履行告知义务时产生的法律后果。杨某未履行告知义务，游某即享有续租的绝对权利，即该约定赋予了游某决定是否续租的绝对权利，一旦其同意打算按原条件续租一个月，杨某必须同意。游某未履行告知义务，同样应当赋予杨某决定是否给予游某续租的绝对权利，即当杨某作出按照原月租120%的租金与游某续租店面一年的要约时，强制游某做出同意的承诺；但该条文不能强制杨某必须或已经发出了该要约。否则，该条文等于给杨某做出了必须续约的义务规定，与上述游某享有的绝对权利明显不对称。为此，对该合同约定条文必须采取体系解释，才能保证合同约定不显失公平。
【评析】
笔者不同意第二种意见，也不赞同第一种意见中的“现杨某、游某仍属于一年的店面租赁关系“的结论。笔者认为，杨某和游某在约定期间均未向对方提前通知是否续租的情况下，合同期满后出租人杨某、承租人游某应当按双方约定的“原租金的120%，其他条件不变”的内容订立为期一年新的《租赁合同》，若杨某拒绝与游某签约，出租人杨某则构成对双方成立生效的《预约合同》的违约，应向承租人游某承担因违反《预约合同》的违约责任。理由如下：
预约合同也称“预约”，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同；将来应当订立的合同，称为“本约”（也叫本合同）。如将来欲买卖飞机票为本约，而预先约定将来购买飞机票，则为预约。在“预约”中，本合同在“预约”成立时尚未成立。“预约”合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。预约虽然仅使当事人负有订立本约的义务，但也是一种合同。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。本案中杨某、游某在租赁合同中约定：“如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变；如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。”从双方约定的权利义务内容及通常租赁交易习惯看，是当事人为充分利用租赁物物尽其用考虑到合同期满后一时租赁物交还闲置可能造成损失时，而双方之间在租赁合同中预先约定了在一定条件成就下将来应当订立一定主合同（指新租赁合同）的“预约”，也就是上文所述的预约合同，该预约合同已经成立只是尚未生效而已，且是附生效条件的预约合同。也就是说本案的预约合同中还设置了一定的生效条件，在条件成就前，合同尚未生效，权利人不能行使权利，义务人也不必履行义务，一旦条件成就，合同即开始生效，则权利人即可行使权利，义务人也需履行其义务。这里的权利义务指的是一方可要求对方按约定条件与自己签约的权利及当对方提出符合约定的请求时负有与相对方按约定条件签约的义务。
本案预约合同所附生效条件即“如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变；如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。”本案杨某、游某在合同到期前在约定期间均未向对方提前通知是否续租，该预约合同所附的相对独立的两个条件情形均已成就，预约合同开始生效，原租赁合同期满后对双方当事人分别产生以下几种情形的法律后果：当出现出租人杨某未提前通知的状况时，对承租人游某而言，游某在原租赁合同期满后依约定具有选择权，决定续租按原租金与杨某签订为期一月的新一轮租赁合同，或者决定不续租不签约使原租赁关系在合同到期后正常消灭，需要说明的是，条件成就时这是游某依预约合同所享有的要求杨某与其缔约的一项合同权利，并非义务，该权利作为权利人的游某可自主处分即可行使也可抛弃。但对出租人杨某而言，这种情形下负有应承租人游某作出的决定与之缔约或使合同正常消灭的义务，处于履行义务的被动接受的地位。当出现承租人游某未提前通知的状况时，因预约合同业已成立生效，在一方提出续租缔约的请求时，无论出租人杨某还是承租人游某均互负有按“原租金的120%，续订一年，其他条件不变”的预约合同规定与相对方签约的合同义务，同时也互为双方的权利（指可请求对方续租签约的权利）。合同法也规定六个月以上的租赁合同应当采取书面形式，未采取书面形式，视为不定期租赁。因此现承租人游某选择决定按“原租金的120%，续订一年，其他不变”要求杨某与之签订新一轮的租赁合同，作为负有预约合同义务的杨某不得拒绝，否则依法应承担违反预约合同的违约责任。上述两种意见均将原合同、本合同、预约合同的法律性质混为一谈，也割裂了他们之间的内在联系，同时第二种意见将已经成立只是尚未生效（需条件成就时生效）的预约合同误解为新租赁合同成立中的要约、承诺两个阶段，将双方均未提前通知对方的消极事实状态看待为要约或承诺，进尔认为杨某没有发出要约或必须发出要约，游某属单方承诺，得出该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，合同尚未成立的错误结论。(来源：中国法院网）
