【关键词】停车位权；立法缺陷
【写作年份】2012年


【正文】

随着我国社会经济的高速发展，私家车的数量也在不断增长，而在人口密集土地稀少的城市里，汽车的数量与停车场的比例已经开始了严重的失调，停车位的的增加远远不能满足私家车的增加需要。停车位的问题成为每一个业主或欲购房产的人关心的问题，因为停车位发生的矛盾纠纷也屡见不鲜。

（一）法律规定中的逻辑矛盾

针对筑物区分所有权中停车位问题，我国新的《物权法》第七十四条是这样规定的：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以看出，《物权法》的规定是对合同确定论和推定归属论的综合，这个规定的基本内容是可行的，但作为一个法律规则则过于原则和粗糙，操作性也不强，还需要在以后的立法活动中以司法解释或者其他立法形式进一步细化，以便更科学，更明确，更具可操作性。另外，该规定内部逻辑还有些相互矛盾之处。

在新的《物权法》里，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从这条可以推出，车位的权属在当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定之前是属于开发商的，开发商可以对停车位单独开发。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。而《物权法》该条似乎违背了这么一个常理，武断地将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库划归开发商所有，这显然是不合理的。[1]

另外，《物权法》还规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条其实是与“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”相矛盾的。既然规划用于停放汽车的车位、车库在建筑区划内，那么其建筑成本就被每个业主所分摊，很显然建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也就是说应该属于业主共有。既然属于业主共有，开发商就无权出售、附赠或者出租。

值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？我认为，必须根据实际发生权属的基础事实来确定。如果仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，是不能成立的。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权就是全体区分所有权人的，就可以确定为停车位属于全体区分所有权人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用权，则可以由全体区分所有人通过约定确定权属。

（二）法律规定中的实际操作矛盾

《物权法》第七十四条规定: “建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有”。这项制度的制订, 是我国建筑物区分所有权制度的完善的重要标志之一。特别是针对现实生活中停车位紧张的实际情况, 对占用共有道路或者其他场所作为停车位的问题也给出了较明确的规定,但这项规定在具体实施的过程中, 还需要有其他的一些法律法规予以补充。争议较大的是“对建筑区划内, 规定用于停放汽车的车位、车库的归属规定为由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这条规定, 我认为, 关于这部分车位的归属应视具体情况而定, 如果开发商未将车位(车库) 的建筑面积及建设成本分摊到业主购买的物业当中, 则开发商可以按以上规定处分车位(车库) , 如已将车位(车库) 的建筑面积及建设成本分摊到业主购买的物业当中, 则车库(车位) 则应归全体业主共有, 开发商售楼时再次收取车位(车库) 的费用或收取租金即为商业欺诈的行为。但现实情况下, 在房屋买卖过程中消费者与开发商相比处于相对弱势的地位, 《物权法》的这条规定是对当事人双方意思自治的尊重, 但是在双方当事人地位不对等的情况下, 尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施, 无异于为强势一方侵害弱势一方的权利披上了合法的外衣, 房屋买受人在交易中通常只能被动接受开发商提供的房屋买卖合同。在这种情况下允许当事人约定, 开发商必然会在合同中约定小区车位归属其所有,对小区业主的利益造成损害。从停车位建设成本看, 在大多数情况下这一成本被计入了房屋的成本中, 而且有关的土地使用费、耕地占用税、契税、印花税以及各种附加费也往往被所有业主一起分摊, 业主想去翻看开发商的帐本以明确开发商未将面积及成本分摊到业主所购物业中并非易事。全体业主已分摊了使用面积和建设成本的车位, 却为开发商占有, 再通过出售、附赠或者出租的方式交由少数业主使用, 其实是开发商侵占业主权利的一种行为。

因此, 要解决这方面的纠纷, 只有直接规定车位(车库) 为全体业主共有, 开发商统一将建设成本计入物业价格之中。如此规定不仅便于操作, 也可以避免纠纷。《物权法》对占用业主公有道路的车位归属也作了规定, 明确确定为归全体业主共有, 这部分车位产权较为明晰, 纠纷较少, 规定是较合理的。在小区全体业主取得对车位(车库) 的共有权的基础上, 应由业主大会制订停车费收费标准, 由物业管理公司代为收取停车费, 并在扣除一定的管理费用后, 将其余款项划归全体业主共有。

虽然现行法律还不足解决实际生活中纷繁复杂的矛盾，但是随着时代的发展和法学家深入的研究，最终会出现一部最为完善的法律，促使建筑物区分所有权制度适应我国建筑物发展的需要，及时解决因建筑物区分所有权产生的纠纷，缓解社会矛盾，构建和谐社会。




【作者简介】
韩天龙，单位为邗江法院。