1992年方城县城关镇政府受方城县政府的委托，对方城县裕州南路进行开发，共征用城关镇南阁组集体土地3903平方米，须补偿南阁四组款项4.2万元。为支付该款项，1997年9月经城关镇政府与南阁四组群众代表协商后达成如下协议：将城关镇政府已征用过的，位于"方城县城关裕州南路科技馆西边12米路以东，面积0.85亩土地"的出让金由四组收取，以此来顶抵欠款4.2万元。1998年7月，南阁村四组干部将该地皮划为4块宗地(共9间房场)，协议出让给杨某等人，共收款9.7万元据为组有。此后杨某等人持南阁四组出据的收款收据和城关镇信件，到方城县土地局办理了国有土地出让合同，并办理了国有土地使用证。 　　今年6月，城关镇南阁四组村民胡青山以“方城县政府给杨某等人颁发国有土地证，违反了土地使用权出让和转让程序，剥夺了其在同等条件下的购买权”为由，向方城县人民法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告给杨某等人颁发的国有土地证。此案中，原、被告和第三人所争议的焦点是：土地局颁发给杨某等的国有土地证是否合法有效?


[案情分析]     对此有两种意见：
　  第一种意见认为：杨某等人所购买的土地是经过方城县政府征用的并经方城县政府委托，城关镇出让给他们后，方城县土地管理局又办理了国有土地出让合同，杨某等人又交纳了出租金。所以该国有土地使用证颁发，程序合法，事实清楚，应当是合法有效。
　  第二种意见认为：
　  土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。而方城县政府在给杨某等颁发国有土地使用证之前应由方城县土地管理局按平等、自愿、有偿原则下，与杨某等签订出让合同，收取出让金。由此，方城县人民政府委托城关镇政府实际办理国有土地出让与法无据。城关镇政府与南阁4组无出出让国有土地使用权的主体资格。城关镇政府国有土地的出让权与欠4组的钱款相抵，实际上是国有土地的潜在价值与4.2万元交易(南阁4组因此多收入5.5万元)。方城县土地局在未实际收取土地出让金情况下，与杨某等签订土地出让合同，显然损害了国家利益，违背了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8、10、11、18条规定，方城县政府给杨某等颁发的国有土地使用证，事实不清，程序违法，应予以撤销。
　　笔者同意第二种意见。
　　颁发的国有土地使用证是否合法有效，关键在于该集体土地征用后是否被合法出让，从该案来看，集体土地转化为国有土地之后，应遵循98年《土地管理法》国家依法实行国有土地有偿使用制度。这就说明该案中土地应以出让方式交付于土地使用者。其中国有土地出让有三种方式。协议、招标、拍卖。根据《城市房地产管理法》第十二条规定，该综合用地可以以协议出让的方式交付土地使用者。但必须遵循下列程序，该土地使用权出让的地块、用途、年限，由县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设部门房产部门共同拟定方案，报经县人民政府批准，然后由方城县土地局与土地使用者按平等、自愿、有偿原则签订出让合同后，土地使用者向方城县土地局交纳土地出让金(出让金不得低于协议出让最低价)。土地使用者全部交付出让金后，办理登记，领取土地使用证取得土地使用权。其中98年《土地管理法》第55条规定了土地有偿使用费全部上缴财政。可见该案中土地使用权出让程序严重背离了法律、法规规定，致使国有土地在交付使用者时多出了两个环节，并倒置了出让合同与交付出让金的程序，出让金未全部上缴国家财政，造成了国有财产的流失，从而导致国有土地使用证被依法撤销。


[案情结果]     土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。而方城县政府在给杨某等颁发国有土地使用证之前应由方城县土地管理局按平等、自愿、有偿原则下，与杨某等签订出让合同，收取出让金。由此，方城县人民政府委托城关镇政府实际办理国有土地出让与法无据。城关镇政府与南阁4组无出出让国有土地使用权的主体资格。城关镇政府国有土地的出让权与欠4组的钱款相抵，实际上是国有土地的潜在价值与4.2万元交易(南阁4组因此多收入5.5万元)。方城县土地局在未实际收取土地出让金情况下，与杨某等签订土地出让合同，显然损害了国家利益，违背了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8、10、11、18条规定，方城县政府给杨某等颁发的国有土地使用证，事实不清，程序违法，应予以撤销。
徐涛律师15327446830   QQ574659129