物业管理纠纷案
上诉人(原审被告)：朱X，女，1943年X月X日出生，汉族，退休，住本市茅台路X弄X号楼X室。 委托代理人：吴益民，上海市和平律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海X集团A物业有限公司(原名上海A物业公司)，住所地上海市邯郸路X弄X号X楼。
法定代表人：黄X，董事长。
委托代理人：顾明侠，上海市震旦律师事务所律师。
委托代理人：王X，上海X集团A物业有限公司工作人员。
上诉人朱X因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院(1999)长民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱X及其委托代理人吴益民，被上诉人上海X集团A物业有限公司(以下简称A物业公司)的委托代理人顾明侠、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
[案情分析] 原审法院认定：1993年5月29日，朱X购置了本市茅台路X弄A号楼B室(建筑面积为79.53平方米)房屋。同年6月11日，朱X将该房委托A物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定：A物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱X应积极配合;由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，A物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱X愿意以每平方米130元支付给A物业公司作“维修、管理补贴费”，由A物业公司包干使用十年，合计人民币9，460.10元：“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由A物业公司统一管理和维修(包括街坊总体中的一切事宜)。A物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能;A物业公司以“管理费”形式每月收取朱X人民币23.90元，一并作维修、管理包干使用;朱X有依约向A物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20%违约金，并补交应付管理费等。签约后，朱X按约一次性给付A物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460.10元，并在1994年6月前按月支付A物业公司管理费23.90元。自1994年7月起，朱X以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日，朱X所在小区X花苑业主管理委员会成立。X花苑业主管理委员会代表业主与A物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。
茅台路500弄X花苑保安保洁工作原由X花苑居民委员会负责并收取费用。1997年7月1日，X花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给A物业公司，并由A物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币5元。1998年1月1日，因朱X所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查，为朱X等茅台路X弄A号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持A物业公司与业主调解，均未结果。A物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱X给付物业管理费1，862.44元，保安保洁费890.32元，电梯水泵运行费1，134.44元，并按日3‰支付滞纳金。
经审理查明，上海A物业公司现更名为上海X集团A物业有限公司。另查明，朱X为证明A物业公司物业管理不善，提供证据(1)现场照片。(2)X花苑居民关于其1994年11月在乘座电梯时，电梯失控事实的证言。(3)1997年8月《新闻报》有关X花苑对包干费中途调整是否合理的文章。(4)1998年2月《华侨报》登载X花苑2号楼地下积水及预收10年包干费问题的文章;A物业公司认为，朱X所提供照片并非其物业管理范围，对积水问题当时已排除，电梯未发生失控，该4份证据并不能证明其物业管理不善。对朱X提供其与X花苑居民另行支付保洁保安费的单据，A物业公司无异议，认为朱X系因原支付X花苑居委会的保安保洁费用不够而自行予以给付。
又查明，原审法院认定事实无误。对朱X所提供证据(1)因该照片无法证明是A物业公司物业管理范围，故该证据不予采信，对证据(2)(3)(4)，因朱X于1994年7月起拒付物业管理费，而现所提供证据仅证明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物业管理问题，故该证据不具证明力，本院不予采纳。以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》、《房屋委托管理合同》、“联建公助”房屋分估面积测量表、《物业委托管理合同》、《关于X花苑物业管理座谈纪要》、茅台路500弄2号楼业主要求增开电梯的报告等证据佐证。
本院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。朱X、A物业公司就本市茅台路X弄A号楼B室所签订的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，该合同系双方真实意思表示，且不违反当时的有关规定，朱X认为该合同违反1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第二十四条第三款关于“物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。”的规定，但鉴于双方合同约定在先，故对此付款期限应从双方的约定，《上海市居住物业管理条例》对此无溯及力。朱X以此为由主张上述合同无效，缺乏依据。朱X理应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。A物业公司要求朱X支付物业管理费及违约金，于法有据。至于保安保洁费，因双方物业管理合同约定的管理费中不包括该费用，朱X亦一直支付该费用，在A物业公司接受移交后，朱X不同意支付，亦缺乏相应依据。鉴于A物业公司对朱X应支付的上述费用一直连续催讨，故朱X应支付该费用及逾期支付的滞纳金。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。朱X以A物业公司物业管理不善，只同意支付50%的管理费无依据，朱X的上诉要求，本院不予支持。
[案情结果] 原审法院于二OOO年四月二十七日作出判决：一、朱X应给付A物业公司自1994年7月起至1999年11月止的管理费人民币l，553.50元及支付违约金人民币310.70元;二、朱X应给付A物业公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保洁费人民币358元及支付滞纳金人民币513.63元;三、A物业公司的其余诉讼请求不予支持。上述第一、二条款，朵X应于本判决生效之日起7日内履行。案件受理费人民币260.04元，由A物业公司承担人民币212.75元，朱X承担人民币47.29元。判决后，朱X上诉称，其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费，违反《上海市居住物业管理条例》的规定，应认定为无效合同。由于A物业公司物业管理不善，故自己只应承担50%的管理费，亦不应承担违约金。保安保洁费应包括在管理费中，不应另行支付该费用，也不同意承担滞纳金，要求撤销原判。A物业公司则辩称，其提供的物业管理不存在管理不善，朱X与其签订的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱X应按约支付管理费，且合同明确保安保洁费不包括在管理费中，朱X原一直向X花苑居民委员会支付该费用，故要求维持原判。
最终，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币260.04元，由上诉人朱X负担。
本判决为终审判决。
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