一审代理词

尊敬的审判长：
青海恩泽律师事务所接受本案原告符某的委托，指派我担任其与被告青海某学校租赁合同解除纠纷一案的一审诉讼代理人。今天依法出庭，参与本案的诉讼活动。
根据一审法院庭审调查和质证情况以及一审法院归纳的本案的争议焦点，下面根据庭审质证的证据、现场勘验情况及相关的法律规定，发表如下代理意见，请法庭予以采纳。
一、被告不具备依据合同约定解除此租赁合同，被告解除租赁合同系违约行为。
1、关于转租问题
根据代理人提交的证据、被告在庭审中的陈述以及一审的庭审质证，原、被告在《房屋租赁合同》的第二条约定了解除合同的条件，即乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方拖欠房租累计3个月的。这两种情形，被告可以依据约定以及《合同法》第93条第2款关于行使约定解除权的法律规定解除合同，但是原告方至始至终都没有出现上述两种情况。而被告代理人认为，原告擅自转租房屋，违反了《合同法》第224条关于房屋转租的规定，因而可以行使法定解除权。但是原、被告间的《房屋租赁合同》第六条第2款关于转租是有具体约定的，那么从《合同法》的当事人意思自治的基本原则上讲，有约定从约定，只要约定不违反法律、行政强制性法规即可。从双方签订的《房屋租赁合同》第六条2款明确约定，原告欲转租告知被告即可。如果第三方需要直接取得承租人地位的需要经过被告同意。很显然，本条约定两种转租方式，一种是告知被告即可，原告与第三方形成个租赁关系，另一种是经过被告同意，被告与第三方形成一个租赁关系，原告从原租赁合同退出。代理人认为，此案中原告履行了告知义务既可以将自己承租的东楼转租，现在更何况承租东楼的人一直是将房租直接交个被告，并且被告也受领了第三方给付的房租费，可以推定及默认被告知道甚至是同意将东楼转租，而且在原告提供的录音证据材料中，被告的法定代表人是同意将房租转租出去的。因此，原告及代理人认为，被告认为原告违反《房屋租赁合同》中关于转租的约定，而行使约定解除权显然是没有事实和法律依据的。
2、关于装修的问题
被告依据《房屋租赁合同》第十二条约定“乙方如需要对房屋进行装修，须取得甲方同意”的约定，认为原告违反约定在没有经过被告同意的情况下进行了装修。但是双方签订的《房屋租赁合同》约定的被告行使解除权的情形并没有这一项，退一步讲原告装修房屋即使没有经过被告同意，也只是轻微的违约，也不会导致此合同目的的不能实现，被告也没有解除此合同约定及法律依据。更何况，原告及代理人向法庭提交的录音证据材料里面有原、被告商量装修事宜的对话，整个录音长达近一百分钟，不可能是原告及代理人杜撰出来的，应当是能客观的反应当时的真实情况。原告对房屋的装修以及在涉案的墙体上打门都是经过被告同意的。原告存在违约情形，被告不能依据《房屋租赁合同》十二条及《合同法》219条解除此合同。综上两点被告解除《房屋租赁合同》没有合同约定依据也没有法律依据，被告向原告签发解除合同通知书，单方解除合同系违约行为，应当按照《房屋租赁合同》第9条约定，向原告承担30万违约金。
第二、被告不能行使法定解除权。
被告认为原告在装修的过程中，破坏了被告房屋的承重墙结构。经法庭主持现场勘验及图纸比对，属于承重墙。被告依据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》（建设部令第148号）第11条的规定：“产权人和使用人不得擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施。同时依据《合同法》94条第五项规定，“法律规定的其它情形”及《合同法》第96条之规定，行使法定解除权。被告代理人认为原告破坏承重墙，违反建设部的“规定”，可以依据合同法94、96条行使法定解除权。原告代理人认为，第一，《合同法》94条第五项的兜底条款，指的是“法律”规定的其他情形，这里的法律显然不包括部门规章，而被告依据的建设部的“部门规章”，甚至行政法规都不是，显然被告代理人是将法律与部门规章的位阶、效力搞混淆了。第二，经过法庭调查，涉案墙是否为承重墙，只有结合图纸在现场才能看出来，而房屋图纸，一直是由被告保管，原告是无法也无从知道涉案墙为承重墙，那么试问在原告将要打这扇墙时被告是否告知过？（有没有证据证明告知过？）被告是否有过阻拦（有无证据证明阻拦过？）第三，根据原告提供的录音，原告将在此墙体上打门显然是经过被告同意的，而且旁边本身有一个门，被告在事发前故意不告知涉案墙体为承重墙，现在要求解除此合同无非是认为原告将房屋已经装修完毕，解除此合同可以租一个更高的价位，显然是一种不诚信的行为。因为被告在同一个院子里上班，不可能原告装修时，被告毫不知情，其不告知不制止不阻拦显然是故意，就是要达到解除合同的目的。第四，从整个案件情况分析，至于被告诉说的原告破坏承重墙，危机幼儿园的学生的安全，原告代理人经过现场察看，涉案楼房与幼儿园本身就是独立的楼房，而且从现场看，根本不存在被告所说的安全隐患，致使合同根本目的不能实现的情况。
综上，代理人认为，人民法院在确认合同效力问题应当是谨慎的，合同的目的及精神是促使交易而不是宣告合同无效阻碍交易。同样的道理，人民法院在确认合同解除效力时，也应当从交易成本考虑，事实上原告不仅支付了租金而且投入了大量的资金装修房屋。人民法院一旦确认解除合同，显然会导致合同根本目的不能实现。更何况，被告单方面解除合同，没有事实及法定的解除权，而原告的诉讼请求有事实及法律依据，请求法院从本案事实，认真分析法律关系，正确使用法律出发，依法支持原告的诉讼请求。
以上代理意见，望能得到法庭的重视和采纳。

代理人：黄文辉律师

二0一二年七月六日