苏州孙心远律师 拆迁安置补偿合同无效的情形
在拆迁拆迁安置补偿合同纠纷案件中，法院对房屋拆迁安置补偿合同效力的审查重点是对合同主体、合同内容方面的审查。
根据《房屋拆迁条例》第4条的规定，拆迁人是“取得房屋拆迁许可证的单位”，被拆迁人是“被拆迁房屋的所有人”。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。在司法实践中，关于房屋拆迁安置补偿合同的主体问题一直存在争议。
１、拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力。
根据《民法通则》和《公司法》相关规定，分支机构对外作出的民事行为产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。
接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同有效。
受委托人其以自己的名义与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效，即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。《房屋拆迁管理条例》第10条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。”该规定是对拆迁人资格作出的具有行政管理性质的一般强制性规定，并非针对房屋拆迁安置补偿合同的效力性规定，不属于合同法第52条规定的导致合同无效的强制性规定。
２、被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。
根据民法通则的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。
３、代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力。
根据民法通则的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果：
一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效；被代理人事后不追认的合同无效。
二是《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
4、房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。
在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
５、对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同。如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追人的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定无效。
６、拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。
７、关于土地储备中心能否作为拆迁人的问题。
《房屋拆迁管理条例》第10条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”法律规定的拆迁人是指取得拆迁许可证的单位，受限制的主体是房屋拆迁管理部门。虽然土地储备中心是事业单位，不是建设单位，但拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，即拆迁人不一定要作为实施拆迁的单位，拆迁人和实施拆迁、开发建设的单位并不是同一概念。
因此，土地储备中心领取房屋拆迁许可证后具有拆迁人主体资格，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
