一、地役权的概念和特征

　　地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。为自己便利而使用他人的土地，称需役地；

　　供他人土地便利而使用的土地，称供役地。

　　地役权的特征在于：

　　1．地役权是存在于±地上的用益物权。

　　2．地役权是为需役地的便利而设定的用益物权。设定地役权的目的在于为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用价值。

　　3．地役权具有从属性。即地役权不得与需役地使用权或供役地使用权分离而单独存在。

　　4．地役权是具有不可分性的物权。原则上，地役权是为需役地的全部而存在，也存在于供役地的全部之上，但如果依地役权的性质，其行使只关系需役地或者供役地的一部分，则地役权仅对该部分有效。

　　二、地役权的取得

　　根据《物权法》的规定，地役权的取得有以下几种方式：

　　1．依据民事法律行为而设定地役权。主要表现为根据设定地役权的合同，即双方通过书面合同的方式设定地役权。设立地役权，双方应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的不得对抗善意第三人。另外，也有用遗嘱等单独行为而设定的地役权的情形。

　　2．依据民事法律行为而受让地役权。应注意的是：由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地使用权的让与共同为之，并亦应有书面合同。

　　3．依据民事法律行为以外的原因受让地役权。主要表现为继承取得。需役地权利人死亡时，需役地的权利由继承人继承，则根据地役权的从属性，该地役权亦当然由其继承人继承。

　　注意：应对地役权的从属性与非经登记不可对抗性结合掌握。即当负担有地役权的土地使用权转让时，若该地役权未经登记，土地使用权出让人又未告知受让人该负担情况时，则该受让人取得的土地使用权上不负担地役权。

　　三、地役权的内容

　　1．地役权人的权利

　　(1)土地使用。

　　(2)为附属行为。如汲水地役权，可以在供役地上取水；通行地役权，可以开辟道路。

　　2．地役权人的义务

　　(1)地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至过分损害供役地的效用。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

　　(2)地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

　　(3)地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。

　　四、地役权的消灭

　　地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下是地役权消灭的几项特殊原因：

　　1．土地灭失。

　　2．目的事实不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。(例如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。)

　　3．抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的费用。

　　4．存续期问的届满或其他约定事由的发生。

　　例解

　　甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。双方为此约定办理了登记手续。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?

　　A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定

　　B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿

　　C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任

　　D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力

　　『答案及解析]ACD。甲乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定，故A项错误。甲乙之间的地役权合同已经办理了登记手续，产生对抗第三人的效力，故丁从乙处受让土地使用权时，同样承担了该土地使用权上附属的供役地的义务，丙从甲处取得房屋时同样取得了需役地的地役权，故丙有权禁止丁建高楼且无需对丁另行补偿，B正确。甲转让房屋与丙，题中没有交代甲丙之间任何关于眺望权的约定，故甲没有对丙承担违约责任的依据，C项错误。地役权本身并不因土地转让而失去效力，故D项错误。

　　法条链接

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

　　地役权合同一般包括下列条款：

　　(一)当事人的姓名或者名称和住所；

　　(二)供役地和需役地的位置；

　　(三)利用目的和方法；

　　(四)利用期限；

　　(五)费用及其支付方式；

　　(六)解决争议的方法。

　　第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　笫一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

　　第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。