案例分析之“借名买房”合同纠纷
高洁
案情简介：大王与小王系父与子的关系，小王是一名在校的大专生。2009年的某一天，大王的朋友大李想按揭贷款买一套商品房，为子缓解还款压力，大王争得儿子的口头同意代表儿子小王与大李签订了一份《房屋买卖出资合同》，合同约定，大王和小王接受大李的委托，以小王的名义代为订立房屋买卖合同及按揭贷款合同，由大李出资，贷款由大李清偿，所有的购房与贷款票据由丙持有，小王应协助大李办理产权相关手续，大李是该房屋的实际所有人。后大王又代表小王出具了出资证明，约定大李是该房的实际出资人，并付支付房款的明细，以及由小王配合大李还款账号的正常使用，并将银行卡交付大李，如发生丢失等，小王负有协助重新办理相关手续的义务。合同订立后，小王与房地产公司订立了房屋买卖合同与按揭贷款合同并办理了相关手续，房屋交付后，由大李进行装修并居住至今。2011年底，由于大王和小王父子发生矛盾，导致小王将大李用于清偿贷款的银行卡挂失，并支取了大李存入的用于还贷的款项近2000元，令大李无法正常还款。
大李不知所措，找过很多朋友寻求帮助，大李的朋友认为：大李借用他人的名字购买房屋，将房屋登记在他人名下，要求他人履行约定的义务，该情形违背了《物权法》关于不动产登记的强制性规定，其行为不受法律保护，同时大王代为小王签订的合同，对小王不发生约束力。大李不解，便来到了律师事务所进行咨询。
面对大李的不解，笔者对该案进行了法律分析，一是帮助大李进行解答，二是供广大读者进行法律探讨。本文仅代表笔者的个人观点。
一、大李与大王签订的《房屋买卖出资合同》对小王是否具有约束力？
大王系小王的父亲，在大李与大王签订《房屋出资买卖合同》时，小王是一名在校学生，大王作为父亲已争得其儿子小王的口头同意，代为与大李签订了本案的合同，同时小王以事实行为向大李表示对该合同权利义务的认可，并未明确表示拒绝，即小王依据《房屋买卖出资合同》的约定履行了合同义务，配合大李以其名义代为订立了房屋买卖合同及按揭贷款合同，并协助大李办理了产权、还贷的相关手续，根据《合同法》第37条之规定：“采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立”，本案的《房屋买卖出资合同》对小王发生法律约束力。
其次，根据《合同法解释二》第12条之规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，结合本案，就算大王对于小王属于无权代理，可是小王已经依据《房屋买卖出资合同》履行了合同义务，大李仍有理由认为小王以事实行为表示追认，即认可其父亲代为签订《房屋买卖出资合同》的行为。小王依法受该合同的约束。
二、《房屋买卖出资合同》是否违反《物权法》关于不动产登记的规定
首先，本案如依据《房屋买卖出资合同》提起诉讼，诉由为合同纠纷，属于债权法律关系范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而物权登记制度只可能影响当事人物权变动效果或者影响其权利对于第三人的效力，因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》，而非《物权法》。
其次，根据《物权法》第15条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。结合本案，如本案诉请的是合同行为，而物权登记制度是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系一起的，是一种物权变动的公示方法，登记并不针对合同行为，如果当事人之间仅就物权变动达成合意签订合同，而没有办理变更登记，该合同仍然有效。本案《房屋出资买卖合同》明确约定了以物权变动的为目的的原因行为，即基于大李为该房屋的实际出资人、实际所有人的原因，小王负有协助大李办理房屋产权变更登记的义务，小王依法依约应当履行其合同义务。
最后，本案《房屋出资买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，双方当事人均依据合同约定履行了相应义务，该合同没有违反法律的强制性规定，在现行的民事法律上针对“以他人名义购买卖房屋的行为”没有禁止性的强制性规定。现被上诉人违反合同约定，违背诚实信用原则，并造成了上诉人的损失，依法依约应承担继续履行合同并赔偿损失的法律责任。
三、小王是否应向大李返还其支取的还贷款2000元？
依据本案《房屋买卖出资合同》及出资证明的约定，由大李持有的小王名下的银行卡的开户用途并不是小王本人存款的存取，而是用于大李清偿贷款使用，该卡一直由大李持有，并由大李向该卡上汇款，小王擅自支取该卡上的存款2000元系大李汇入的款项，小王占有大李汇入的2000元没有事实及法律依据，属于不当得利，根据《民法通则》第92条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，小王依法应当予以返还。
综上，笔者认为，大李作为实际出资人，是真正意义上的权利人，而小王只是形式上的权利人，该房屋归大李所有，小王应当协助大李办理房屋产权过户手续。
笔者提示：本文仅是个案分析，实践中借用他人名义购买房屋，会牵涉诸多法律问题，也存在诸多法律风险，建议大家不要借用他人名义购买房屋。