商品房预售纠纷之预定合同
商品房预售交易中，当事人在订立房屋预售合同之前的预定合同的性质与效力如何，是实践中比较有争议的问题。预订合同又称预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。张付杰律师按：双方签订的预订合同内容已经明确、详细，完全具备了合同的一般构成要件，而不是仅仅表明双方有进一步磋商以订立内容明确的合同的意向，因预订合同本身构成合同无疑，且不存在违反法律规定的事项，故合同成立的同时也对双方当事人产生约束力。
通常情况下，房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同，义务人负有在约定时间按房屋预定条件与对方签订房屋买合同的合同义务。义务人若无正当理由拒绝订立本约，则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定，房屋认购书权利人有权拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。同时，由于预订合同对将来要订立的买卖合同的基本条件往往已经有了明确的规定，所以预定合同里的这些内容，也会直接成为买卖合同的基本条款，使得两者在形式上有了一定的相似性。当商品房的预定协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。